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Homeoffice: Was ist noch erlaubt, was nicht mehr

Homeoffice liegt ganz im Trend der Zeit. Die Ausübung beruflicher Tätigkeiten, die der Mieter in der Wohnung ausübt, wird in der Zukunft noch weiter zunehmen.

Auch wenn die Ausweitung von Homeoffice nicht gleich bedeutend mit einer Zunahme von Heimarbeit ist, wird der Schritt vom Bürozum Heimterminal aufgrund der gesunkenen Kosten und zunehmend besseren Vernetzung der Datenleitungen immer kürzer.

So verhält es sich etwa dann, wenn lediglich ein untergeordneter Teil der Wohnung, wie ein einzelnes Zimmer oder auch nur ein kleiner Teil eines einzelnen Zimmers, zu Buchhaltungs- oder Bürotätigkeiten genutzt wird.

Telefon, Faxgerät und Computer

Mit steigendem Informationsgrad und weiteren Kostensenkungen nimmt auch die Zahl der Heimarbeiter konstant zu.

Bei dieser Entwicklung stellt sich für Sie als Vermieter immer dringender die Frage, inwieweit derartige Tätigkeiten mietvertraglich zulässig sind.

Buchhaltung und Bürotätigkeit

Um eine erlaubte berufliche Mitbenutzung der Wohnung handelt es sich auch dann, wenn es um solche Tätigkeiten geht, die üblicherweise in einem häuslichen Arbeitszimmer verrichtet werden.

Dazu zählen nicht nur Büroarbeiten, sondern auch geschäftliche Besprechungen, sofern diese nicht zu Außenwirkungen oder einer verstärkten Abnutzung der Wohnung führen.

Derartige Tätigkeiten bewegen sich immer im Rahmen des normalen Wohngebrauchs.


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Die Gerichte unterscheiden zwischen einer vertragsgemäßen beruflichen Mitbenutzung und einer vertragswidrigen gewerblichen Mitbenutzung der Wohnung. Handelt es sich trotz der beruflichen Mitbenutzung der Mieträume in erster Linie (immer) noch um eine Wohnung?

Das gilt generell auch für die Nutzung eines Faxgerätes oder eines Computers in der Wohnung.

Weder die Nutzung des Telefons in der Wohnung zu geschäftlichen Zwecken noch die Angabe der Wohnanschrift als Betriebsanschrift bei der Anmeldung zum Gewerberegister stellt eine vertragswidrige gewerbliche Nutzung dar.

Mieterin ist Tagesmutter

Selbst dann, wenn die berufliche Mitbenutzung der Wohnung mit Kundenbesuchen verbunden ist, handelt es sich weiterhin um vertragsgemäßen Mietgebrauch, wenn sich die Kundenfrequenz in Grenzen hält und Belästigungen anderer Mieter im Haus nicht vorkommen.

Führt der Mieter astrologische Beratungen durch, handelt es sich nach Auffassung der Gerichte bei nicht mehr als 10 bis 15 Kundenbesuchen im Monat oder ein bis zwei Kundenbesuchen täglich noch um erlaubnisfreien Mietgebrauch.

Betreut die Mieterin im Rahmen eines Tagesmutter-Modells in den Morgenstunden an den Werktagen neben ihren eigenen Kindern zusätzlich vier fremde Kinder, ist das noch vertragsgemäßer Mietgebrauch.

Ein Vermieter muss damit rechnen, dass die Kinder der Mieter nicht isoliert aufwachsen, sondern im Rahmen einer solchen Spielgruppe, so die Gerichte.

Die Betreuung von fünf fremden Kindern in der Wohnung muss allerdings nicht hingenommen werden.

Musikunterricht in der Wohnung

Erteilt der Mieter Musikunterricht, kann dies noch zum üblichen Wohngebrauch im Rahmen der allgemeinen Lebensführung gehören. Der Unterricht darf jedoch sechs bis sieben Stunden wöchentlich nicht überschreiten.

Ob der Mieter einer Eigentumswohnung dort eine psychologische Einzel- Praxis betreiben darf, ist unter den Gerichten umstritten.

Einige Gerichte meinen, eine derartige Nutzung steht mit der Zweckbestimmung einer Wohnung noch in Einklang. Andere Gerichte sehen darin bereits eine unzulässige teilgewerbliche Nutzung der Wohnung.

Nutzung des Briefkastens und Anbringen eines Namenschildes

Ihr Mieter hat Anspruch darauf, dass Sie ihm einen funktionstüchtigen Briefkasten überlassen. Der Briefkasten muss so groß sein, dass Briefe im üblichen Format dort eingeworfen werden können.

Der Mieter ist berechtigt, an seinem Briefkasten einen ca. 9 x 4,5 cm großen Aufkleber mit der Aufschrift „Keine Werbung einwerfen“ anzubringen. Der vertragsgemäße Mietgebrauch umfasst auch das Anbringen eines eigenen Namensschildes (Ausnahme: einheitliches Klingeltableau).

Nutzt der Mieter die Wohnung im zulässigen Umfang auch beruflich oder gewerblich, müssen Sie als Vermieter unter Umständen auch an der Außenfassade des Hauses ein Namensschild des Mieters dulden.

Das ist immer dann der Fall, wenn mit der (erlaubten) beruflichen bzw. gewerblichen Tätigkeit Kundenverkehr verbunden ist.

10. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.