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Hypothek berechnen – so ermittelt man monatliche Kreditraten

Eine Hypothek zu berechnen kann sich angesichts der noch historisch niedrigen Zinsen lohnen. Wer eine Immobilie kaufen, einen Kredit umschulden oder übers eigene Haus anstehende Modernisierungen finanzieren will, der sollte sich jetzt die besten Kreditangeboten suchen.

Hypothekenkredit online berechnen

10-jährige Hypothekendarlehen etwa gibt es zu 2,5% Zinsen. Sollten die künftig steigen, so verursachen schon 3% Zinsen bei einer Summe über 200.000 € am Ende Mehrkosten in Höhe von ca. 10.000 €.

Wie hoch die finanzielle Belastung im Einzelnen ausfällt, lässt sich mit einem der vielen Hypothekenrechner im Internet ermitteln. Zuvor werden einige Daten eingegeben wie etwa Summe, Objektwert etc.

Dasselbe funktioniert auch umgekehrt. Man gibt zuerst den Wunschbetrag zur monatlichen Kapitalbedienung ein. Der Kalkulator wird dann die mögliche Hypothek berechnen.

Doch so nützlich derartige Internet-Tools auch sind – zum einen ändern sich die Konditionen fast täglich, sodass für ein Gespräch mit der Bank die ermittelten Werte nur Anhaltspunkte sind. Zum anderen sollte man für Verhandlungen einige Grundlagen zur Hypothek kennen und wissen, wie sich ein Hypothekendarlehen zusammensetzt.


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Sicherheiten und Beleihungswerte

Zunächst: Die Hypothek ist das, was diese Kreditart so unschlagbar günstig macht. Mit ihr bekommt die Bank einen Teil des Hauses als Pfand- die optimale Sicherheit. Geht etwas schief, kann sie sofort das Haus verwerten.

Diese Sicherheit wird nämlich wie eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Doch im Gegensatz zu ihr steht und fällt die Hypothek mit dem Darlehensvertrag. Ist das Geld bezahlt, erlischt die Hypothek.

In dem Zusammenhang kommt nun der Beleihungswert ins Spiel. Soll das Haus selbst über den Kredit finanziert werden, geht die Bank davon aus, dass sie bei einer Zwangsversteigerung nicht den vollen Marktpreis erhält. Deshalb macht sie vom Wert des Hauses Abschläge. Die Beleihungsgrenze beträgt bei den meisten Anbietern 60%.

Diese 60% werden erstrangig über eine Hypothek finanziert. Da sie für die Bank der sicherste Teil des Kreditvolumens sind, gibt es hierauf die besten Zinsen. Für den Rest gibt es Risikoaufschläge. Das Darlehen wird also aufgeteilt und darauf ein einheitlicher Zins ermittelt.

Achtung: Bausparkassen beleihen bis zu 80% des Immobilienwerts. Und: Bei entsprechender Bonität kann man mit der Bank auch höhere Beleihungswerte aushandeln. Sogar eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich.

Tilgungsraten beim Annuitätendarlehen

Nun zu den monatlichen Raten. Sie sind bei den meisten Hypothekendarlehen nicht fest, sondern errechnen sich aus einer Annuität. Die wiederum besteht aus 2 Teilen, aus denen sich die monatliche Rate ergibt: die in den Verträgen übliche Tilgungsrate von 1% und der Zinssatz.

Beträgt der bei einem Darlehen über beispielsweise 100.000 € 5%, so wird er zu 1% der Tilgungsrate hinzugerechnet, was 6% ergibt. Diese 6% vom Darlehen, also 6.000 €, werden auf den Monat umgelegt und durch 12 geteilt. Damit ergibt sich eine effektive Kreditrate von 500 €.

Dieser Betrag ist zwar monatlich gleich, bei genauem Hinsehen jedoch erkennt man auch warum. Einerseits verringert sich mit jeder Tilgung die anteilige Zinsbelastung, was natürlich Zinsen spart. Gleichzeitig wird diese Ersparnis durch eine fortlaufende Anhebung des Tilgungsbetrags ausgeglichen. Genau dieser Vorgang versteckt sich hinter dem üblichen Vertragspassus „…Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen“.

Nebenkosten für den Notar

Damit kann man viel besser die Grundlagen für ein Annuitätendarlehen mit festen Raten und Zinsen bzw. die Hypothek berechnen.

Wer mit einem bereits abbezahlten Haus ein Hypothekendarlehen für andere Anschaffungen oder größere Renovierungen aufnehmen will, sollte bedenken, dass sich dies unter Umständen erst ab größeren Summen lohnt. Diese Darlehen sind zwar günstiger als andere Kredite, verursachen aber Zusatzkosten für die Grundbucheintragung, sprich den Notar.

12. November 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.