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Hypothek ohne Eigenkapital: Hausbau mit Risikofaktor

Oft scheitert der Wunsch nach einem Eigenheim an der Tatsache, dass nicht genügend Eigenkapital zur Verfügung steht. Was viele jedoch nicht wissen: Der Hausbau oder -kauf ist auch ohne den Einsatz von Eigenkapital möglich, nämlich über eine Vollfinanzierung.

Die Bezeichnung Vollfinanzierung bezieht sich darauf, dass die Immobilie vollständig durch einen Kredit finanziert wird. So bietet eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital die Möglichkeit, den Traum von den eigenen 4 Wänden sehr früh zu verwirklichen.

Schnell ins eigene Zuhause: Die wichtigsten Voraussetzungen auf einen Blick

Natürlich ist es in der Regel immer besser und sicherer, auch einen Grundstock an Eigenkapital für eine Hausfinanzierung investieren zu können.

Jedoch trifft die Aussage nicht zu, dass ohne Eigenkapital die Aufnahme eines Hypothekenkredits nicht möglich ist.

Ob die Hypothek von der jeweiligen Bank gewährt wird, hängt nämlich vor allem von der Bonität des Darlehensnehmers ab und weniger von dessen eingesetztem Kapital.

So können vor allen Dingen junge Bauherren mit hohem Einkommen, die bisher noch keine Gelegenheit hatten, sich ein finanzielles Polster anzusparen, trotzdem auf einen Hypothekenkredit zur Baufinanzierung hoffen.

Allerdings ist wichtig zu wissen, dass eine Hypothek ohne Eigenkapital höhere Zinsaufschläge aufweist und die Tilgungszeiten ebenfalls länger dauern als gewöhnlich.


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In der Praxis beträgt die Darlehenssumme dann zwischen 100 bis 110 % des Kaufpreises.

Hohe Zinsen als Ausgleich für das fehlende Eigenkapital

Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist deutlich teurer. Das wirkt sich auf direktem Wege auf die Höhe der monatlich zu erbringenden Kreditraten aus.

Verfügt der Baufinanzierer nämlich über wenig oder auch gar kein Eigenkapital, dann erhöht sich auch der Tilgungszeitraum durch das größere Kreditvolumen beträchtlich, im Gegensatz zu einer Hypothek mit einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30%.

Aus diesem Grund ist es ratsam den Tilgungsanteil der monatlichen Raten nicht zu klein zu wählen, um die Kreditrückzahlung nicht überdurchschnittlich lange hinauszuzögern. Allerdings sollte die Höhe der monatlichen Rückzahlungen die Belastbarkeitsgrenzen der Darlehensnehmer gleichzeitig nicht überschreiten.

Um das damit einhergehende Kreditausfallrisiko einer Finanzierung ohne Eigenkapital auszugleichen, verlangen die Banken jedoch höhere Zinszuschläge. In der Regel müssen die Darlehensnehmer so mit Mehrkosten von 0,3 bis 0,8% für den Hypothekenkredit rechnen.

Die Vorteile der Hypothek ohne Eigenkapital: Phasen niedriger Bauzinsen beim Schopfe packen

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital bietet neben dem erhöhten Risiko der Zahlungsunfähigkeit auch einige interessante Vorteile. So lohnt sich eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital gerade in Phasen niedriger Bauzinsen.

Wer stattdessen abwartet, um weiterhin Eigenkapital anzusparen, geht das Risiko ein, in einigen Jahren mit verschlechterten Zinskonditionen konfrontiert zu werden. Darüber hinaus kann das Ersparte als Reserve für finanzielle Engpässe genutzt werden.

Somit können die Ersparnisse dazu dienen, direkt am Eigentumsmehrwert eingesetzt zu werden und gleichzeitig eine entsprechende Altersvorsorge zu sichern.

Die Hypothek ohne Eigenkapital: Diese Tilgungsvarianten sind möglich

In der Regel bieten sich beim Hypothekenkredit ohne Eigenkapital die 2 folgenden Varianten an:

  • das Annuitätendarlehen: Die monatliche Ratenzahlung bleibt gleich, solange sich auch der Sollzinssatz nicht ändert. Allerdings verschieben sich innerhalb der Tilgungslaufzeit die Anteile von Zins und Tilgungsrate. Bei fallendem Zinsanteil nimmt der Tilgungsanteil stetig zu.
  • das Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung: Sofern sich der Sollzinssatz nicht ändert, fallen monatlich Zinsen in Form einer gleich bleibenden Rate an. Der Tilgungsanteil hingegen wird beispielsweise an eine Lebensversicherung gezahlt. Diese leistet dann am Ende der Darlehenslaufzeit die Tilgung.

Ohne Eigenkapital in die eigenen 4 Wände: Für wen sich das Risiko lohnt

Grundsätzlich sollte bei der Aufnahme einer Hypothek zur Haus- oder Baufinanzierung ohne Eigenkapital das persönliche Risiko sorgfältig abgeschätzt werden. Wer nur einen befristeten Job hat oder sich noch in der Probezeit befindet, sollte mit dem Hausbau oder -kauf lieber noch ein paar Jahre warten.

Auch bei Doppelverdienern ist die Lage heikel. Fällt ein voll verdienender Part durch Schwangerschaft, Unfall oder Krankheit aus, dann kann eine Hypothek ohne Eigenkapital schnell in der Schuldenfalle enden. Aus diesem Grund ist solch eine Finanzierung in der Regel nur für jene Personen geeignet, die über einen sicheren Arbeitsplatz mit relativ hohem Einkommen verfügen.

26. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.