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Hypothekenzinsen bei der Anschlussfinanzierung

Ein Immobiliendarlehen wird oft mit einer Zinsfestschreibung von 10 bis 15 Jahren festgelegt.

Da die meisten Darlehen nach Ablauf dieser Zinsbindung allerdings noch nicht getilgt sind, sollte sich der Schuldner frühzeitig Gedanken um eine Anschlussfinanzierung machen.

Die Anschlussfinanzierung bietet dem Kreditnehmer sehr oft die Möglichkeit neue Konditionen, wie zum Beispiel neue Hypothekenzinsen, auszuhandeln.

Günstigere Hypothekenzinsen bedeuten in den meisten Fällen eine erhebliche Kostenersparnis und zahlen sich bei großen Beträgen vor allem langfristig aus.

Was ist die Anschlussfinanzierung?

Als Anschlussfinanzierung bezeichnet man den Abschluss einer erneuten Zinsfestschreibung anhand eines bestehenden Darlehens.

Das bedeutet: Sobald die erste Zinsbindungsfrist, also der erste Rückzahlungszeitraum, beendet ist, steht die Entscheidung über eine Abschlussfinanzierung für die verbliebene Darlehenssumme an.

Die am häufigsten genutzte Variante der Anschlussfinanzierung ist die sogenannte Prolongation. Sie ist eine Verlängerung des Vertrags bei derselben Bank.

Allerdings kann die Anschlussfinanzierung auch eine gute Chance sein  günstigere Konditionen auszuhandeln.

Sie erhalten möglicherweise bei Ihrer Hausbank oder einer anderen Bank nicht nur einen günstigeren Zinssatz, sondern auch einen erneuten Zeitrahmen für die Zinsbindung und einen günstigeren Tilgungssatz und sparen dadurch bares Geld.

Formen der Anschlussfinanzierung

Sie haben als Schuldner mehrere Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung.

Eine Finanzierung in Form eines Forward Darlehen kann viele Vorteile haben.


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Ein Forward Darlehen können Sie schon Monate oder Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung aufnehmen. Grundsätzlich dienen solche dazu, sich das aktuelle Zinsniveau für ein Darlehen in der Zukunft zu sichern.

Forward Darlehen sind zum Beispiel sinnvoll, wenn der Darlehensnehmer mit steigenden Bauzinsen rechnet.

Eine kleine Faustregel besagt: Liegt das Zinsniveau unter einem Durchschnittswert von 7%, ist ein Forward Darlehen sinnvoll. Abzuraten ist im Gegenschluss von solchen, wenn der Hypothekenzinssatz über 7% liegt.

Die am meisten wahrgenommene Methode der Anschlussfinanzierung ist die Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrages bei der bisherigen Bank.

Allerdings ist die Hausbank rechtlich nicht verpflichtet, dem Kunden eine Anschlussfinanzierung anzubieten.

Insbesondere, wenn sich die Bonität des Kunden verschlechtert hat, kann es vorkommen, dass die Bank auf eine Ablösung oder Rückzahlung durch eine andere Bank besteht.

Durch das Risikobegrenzungsgesetz sind die Banken allerdings seit 2008 dazu verpflichtet, den Kunden drei Monate vor Ablauf des Kredits darüber zu informieren, ob sie eine Anschlussfinanzierung anbieten wollen.

Oft bieten die bisherigen Banken den Kreditnehmern im Zuge einer Anschlussfinanzierung identische Konditionen an. Nicht selten sind diese gleichbleibenden Darlehenskonditionen nicht nachvollziehbar.

Sie sollten in jedem Fall mit Ihrer Bank verhandeln und nicht jedes Angebot kommentarlos akzeptieren.

Denn durch Verhandlungen können Sie beispielsweise Risikoaufschläge aus dem vorherigen Darlehensvertrag neu aushandeln oder sogar komplett streichen lassen.

Der Wechsel von der bisherigen zu einer neuen Bank für die Anschlussfinanzierung ist zwar meistens mit erheblichem Zeitaufwand verbunden, bietet aber größtenteils wesentliche finanzielle Vorteile.

Speziell Onlinebanken bieten oft günstigere Hypothekenzinsen.

Das sollten Sie bei der Wahl Ihrer Anschlussfinanzierung beachten

Viele Darlehensnehmer machen den Fehler, den Anschlusstermin zu übersehen.

Bei einer dauernden Zinsbindungsfrist von bis zu 15 Jahren ist es auch nicht verwunderlich, dass die meisten Schuldner die anschließende Finanzierung erst einmal in die Zukunft verschieben.

Dabei ist es ratsam, sich schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit den aktuellen Hypothekenzinsen zu befassen.

Denn wenn der Hypothekenzinssatz bis zu einem Jahr vor Fristende sehr niedrig liegt, ist es meistens sinnvoll, ein Forward Darlehen abzuschließen.

Spätestens ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindungsfrist sollten Sie aktiv tätig werden und über verschiedene Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung nachdenken.

Bevor Sie Kontakt zu Baugeldvermittlern oder Kreditberatern aufnehmen, sollten Sie alle relevanten Informationen zu Ihrem Eigenheim, wie zum Beispiel Kopien über den Grundbucheintrag, besorgen und ordnen, um die wichtigsten Konditionen immer griffbereit zu haben.

Außerdem sollten Sie bedenken, dass nicht alle Kreditverträge automatisch enden.

Informieren Sie sich also rechtzeitig über die in Ihren Verträgen festgesetzten Kündigungskonditionen.

Gesetzlich ist für Darlehen mit Zinsbindungsfrist eine Kündigungsfrist von maximal einem Monat festgesetzt und für Darlehen mit variablen Zinsen gilt eine Frist von höchstens drei Monaten.

29. Oktober 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.