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Hypothekenzinsentwicklung: Tiefststände sind kein Dauerzustand

Die Hypothekenzinsen in Deutschland werden nicht zuletzt von dem Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst. Lag dieser Mitte 2008 noch bei 4,25%, wurde er bis Ende 2013 auf 0,25% abgesenkt. Damit erreichten auch die Hypothekenzinsen einen historischen Tiefststand und verleiteten viele Menschen dazu, in Immobilien zu investieren.

Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass eine Baufinanzierung noch vor wenigen Jahren wesentlich kostspieliger war. Den Traum vom Eigenheim können sich dank der niedrigen Zinsen immer mehr Menschen erfüllen. Doch man sollte hierbei auch beachten: Die Hypothekenzinsen können sich künftig zu Ungunsten der Häuslebauer entwickeln. Bei der Anschlussfinanzierung droht dann das böse Erwachen. Die historische Hypothekenzinsentwicklung verdeutlicht, dass dies nicht immer so gewesen ist.

Historische Hypothekenzinsentwicklung

Noch zu Beginn der 1980er Jahre musste für die Baufinanzierung mit einem Zins von über 10% gerechnet werden. Dieser Durchschnittwert bezieht sich auf eine 10-jährige Zinsbindung bei einer 80%-Finanzierung der Immobilie. Die Zinsen für eine Vollfinanzierung liegen meist deutlich höher. Bis Mitte der 1980er sanken die Zinsen auf rund 7%, um bis zu Beginn der 1990er Jahre wieder auf etwa 9% zu steigen.

Von diesem Zeitpunkt an war ein deutlicher Abwärtstrend zu erkennen. Es gab zwar immer wieder kurze Phasen von steigenden Hypothekenzinsen, doch im Gesamten kannte die Hypothekenzinsentwicklung nur eine Richtung. So war es im Jahr 2013 durchaus möglich, bei oben genannten Rahmenbedingungen einen Hypothekenzins von 2,4% und weniger auszuhandeln.

Die zukünftige Hypothekenzinsentwicklung

Betrachtet man den Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), so stellt man fest, dass die Zinsen kaum weiter sinken können. Die EZB nutzt Zinssätze als Instrument, beispielsweise, um in Krisenzeiten die Wirtschaft anzukurbeln. Sollte es künftig zu einer Erholung der Wirtschaft im Euroraum kommen, kann der Leitzins wieder in die Höhe schnellen.


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Es lässt sich schwer vorhersagen, wann es zu einem Zinsanstieg kommen wird. Es gilt aber als sicher, dass das Rekordtief enden wird und Eigenheimbesitzer dann wieder stärker zur Kasse gebeten werden. Diesen Aspekt sollten auch diejenigen bedenken, die zu Zinstiefstständen einen Kredit aufnehmen. Spätestens bei Ende der Zinsbindung kann die finanzielle Belastung deutlich ansteigen.

Die Zinstief-Falle – was Kreditnehmer beachten müssen

Die Zinsbindung endet bei den meisten Immobilienfinanzierungen nach 10 Jahren. Danach muss über eine Anschlussfinanzierung verhandelt werden. Sind die Zinsen zu diesem Zeitpunkt bereits stark angestiegen, kann sich das spürbar bemerkbar machen. Ein einfaches Beispiel zeigt, wie hoch die zusätzliche Belastung in einem solchen Szenario sein kann.

Nimmt Familie Meier einen Immobilienkredit in Höhe von 200.000 € zu einem Sollzinssatz von 3% auf und möchte eine Anfangstilgung von 3%, so beläuft sich ihre monatliche Rate auf 1.000 €. Wenn nach 10 Jahren die Zinsbindung endet, ist Situation Folgende: Von den monatlich 1.000 € entfallen bei der letzten Rate zum alten Zins rund 330 € auf die Zinsen und rund 670 € auf die Tilgung. Die Restschuld beträgt zu diesem Zeitpunkt noch rund 130.000 €.

Muss Familie Meier die Anschlussfinanzierung nun zu einem Zins von 6% abschließen, macht sich das deutlich bemerkbar. Um im Tilgungsplan zu bleiben, erhöht sich die monatlich Belastung auf etwa 1.325 €. Hiervon entfallen bei der ersten Rate nun 650 € auf die Zinsen und 675 € auf die Tilgung. Allein wegen der Zinsen müssen also jeden Monat 325 € mehr aufgebracht werden.

Deshalb gilt: Will man sich den Traum von den eigenen 4 Wänden erfüllen oder ein rentables Immobilien-Investment tätigen, sollte man sich nicht von der vergangenen Hypothekenzinsentwicklung blenden lassen und nur auf die derzeit niedrigen Zinsen schauen. Ein möglicher Zinsanstieg ist stets einzukalkulieren und es sollte ein ausreichender finanzieller Spielraum eingeplant werden, um auch die Raten der Anschlussfinanzierung noch bezahlen zu können.

23. Januar 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Sebastian Grünewald
Von: Sebastian Grünewald.