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Ihr Anlage-Erfolg mit vermieteten Immobilien sichern

Kurssteigerungen und Kursrückgänge wechseln sich zzt. ständig ab, der Immobilienmarkt liegt in einigen Regionen noch am Boden.

Wie lange noch? Nach der bewährten Regel „Schwimme gegen den Strom“ lassen sich clevere Anleger bei hohen Aktienkursen oder steigenden Immobilienpreisen nicht dazu hinreißen, in einen Kaufrausch zu verfallen. Erfahrene Investoren wissen: In einer Phase sinkender Kurse oder Preise liegt der ideale Zeitpunkt für einen lukrativen Einstieg.

Antizyklisches Verhalten verspricht auch auf dem Markt für vermietete Immobilien Erfolg.

In diesem Jahr oder 2002 ist es höchste Zeit zum Einstieg. Spätestens ab dem Jahr 2003, wahrscheinlich aber noch früher, werden sowohl Immobilienpreise als auch Hypothekenzinsen wieder anziehen. Darin sind sich alle führenden Immobilienexperten einig.

Die Jahre 1980 und 1990 waren beispielsweise stark von Preis- und Zinssteigerungen geprägt. Viel spricht dafür, dass sich der in der Vergangenheit zu beobachtende Zehnjahreszyklus auch in Zukunft fortsetzt.

Das 5-Phasen-Konzept: Wie Sie bei Kauf, Vermietung und Verkauf richtig handeln

„Im Tief kaufen – im Hoch verkaufen“. Diese alte Börsenregel lässt sich auch auf den Immobilienmarkt übertragen. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen nimmt indes die Vermietungsphase den weitaus größten Zeitraum ein. Kaufund Verkaufsphase dauern meist nur eine kurze Zeit und sind rechtlich durch einen bestimmten Zeitpunkt – den Notartermin – fixiert.

Als Vermieter und Kapitalanleger in Immobilien durchlaufen Sie drei Hauptphasen:

  • Einstieg (bauen, kaufen oder ersteigern)

Die drei Hauptphasen lassen sich noch einfacher in „kaufen, vermieten, verkaufen“ gliedern.

Außer den genannten Hauptphasen müssen Sie noch zwei Nebenphasen beachten:

Die finanziellen und steuerlichen Überlegungen spielen in allen drei Hauptphasen eine Rolle. Beispielsweise möchten Sie sich als Käufer eine zinsgünstige Erstfinanzierung sichern. Als Vermieter kommt es Ihnen nach Ablauf der Zinsbindung auf eine möglichst noch günstigere Anschlussfinanzierung an.

Als Verkäufer schließlich sind Sie daran interessiert, eine Ablösung der Restschulden ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu erreichen.

Ähnliches gilt für die Kunst des Steuersparens. Den einmaligen Steuerersparnissen in der Investitionsphase folgen in aller Regel laufende Steuerersparnisse in der Vermietungsphase. Der ersehnte Veräußerungsgewinn nach Abschluss des Verkaufs soll außerdem steuerfrei zufließen.

Wenn Sie wirtschaftliche Erfolge mit vermieteten Immobilien erzielen wollen, müssen Sie Ihren Vorteil möglichst in allen Phasen realisieren. Dies geht beispielsweise bei

Achtung: Die Steuerersparnisse tauchen nicht zufällig erst an letzter Stelle auf. Die Erfahrungen mit überteuerten Steu-

  • Vermietung und Verwaltung

  • Ausstieg (verkaufen, verschenken oder vererben)

  • Finanzierung (Erst- oder Anschlussfinanzierung)

  • Steuern (insbesondere Einkommensteuer)

  • einem preisgünstigen Einstieg in der Kauf- beziehungsweise Investitionsphase,

  • laufenden Mieterhöhungen in der Vermietungsphase,

  • einem gewinnträchtigen Ausstieg in der Verkaufsphase,

  • einer zinsgünstigen Erst- und Anschlussfinanzierung,

  • lukrativen Steuerersparnissen.

Andernfalls „frisst die Gier das Hirn“, wie Kenner die Steuersparsucht auch drastisch umschreiben. Eine vermietete Immobilie muss sich auch vor Steuern rechnen.

Achtung: Als renditeorientierter Kapitalanleger werden Sie nach diesem Grundsatz dem nur steuerorientierten Zeichner von Bauträgermodellen oder Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds auf lange Sicht immer überlegen sein.

Wie Sie von günstigen Einstiegspreisen und attraktiven Mietrenditen profitieren

Clevere Kapitalanleger wissen: „Im Einkauf liegt der Gewinn.“ Wie ein Unternehmer sollten Sie daher schon im Einkauf so wenig wie möglich bezahlen und preisgünstige Mietobjekte erwerben.

Dies wird Ihnen vor allem in einer Niedrigpreisphase wie 2001 und bei der Konzentration auf vermietete Objekte aus zweiter Hand gelingen. Marktbedingt sind die Preise sowohl für Neubauten als auch für gebrauchte Objekte in den letzten Jahren nach unten gerutscht.

Gebrauchte und fest vermietete Objekte kosten typischerweise 20 bis 40% weniger als Neubauten. Dabei sind Mietshäuser preisgünstiger als vermietete Eigentumswohnungen, sofern Sie vom Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche ausgehen.

Nach aktuellen Untersuchungen sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in den Jahren 1995 bis 2000 um insgesamt 1,4% gesunken. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten im bundesweiten Durchschnitt 3.000 DM/m2. Neubauten waren dagegen mit 4.000 DM/m2 rund 1.000 DM/m2 teurer.

25% Preisabschlag für Gebrauchtobjekte

Der Preisabschlag von 25% hat vor allem steuerliche Gründe:

  • Erstens können Sie als Zweiterwerber nicht von der höheren Neubau-Abschreibung (je 5% im 1.-8. Jahr, je 2,5% im 9.-14. Jahr, je 1,25% im 15.-50. Jahr) profitieren, wenn Sie Haus oder Wohnung vermieten. Sie dürfen nur 2% der anteiligen Gebäudekosten abschreiben. Lediglich bei vermieteten Immobilien mit Fertigstellung vor dem 1.1.1925 steigt der lineare Abschreibungssatz auf 2,5%.

  • Zweitens muss ein potenzieller Selbstnutzer die Halbierung der Eigenheimzulage in Kauf nehmen. Der Fördergrundbetrag in Höhe von 5.000 DM pro Jahr sinkt auf 2.500 DM, falls das Eigenheim aus zweiter Hand älter als zwei Jahre ist. Über den Förderzeitraum von acht Jahren bedeutet dies eine Kürzung um 20.000 DM.

Steuersparer unter den Selbstnutzern oder Vermietern setzen daher weiterhin auf Neubauten. Wenn Sie jedoch als renditeorientierter Vermieter scharf rechnen, werden Sie den Preisvorteil beim Second-Hand-Objekt in der Regel nicht durch eine höhere Steuerersparnis beim Neubauobjekt ausgleichen können.

Aus kaufmännischer Sicht schneidet das gebrauchte Mietobjekt damit besser ab als das Neubauobjekt, da der Preisvorteil bei der Second-Hand-Immobilie deutlich die Steuerersparnis beim Neubau übersteigt. In Wirklichkeit ist das Plus noch höher, da sich der Preisvorteil sofort beim Kauf auswirkt, während sich die höhere Steuerersparnis beim Neubau über die ersten 10 Jahre verteilt.

Das Pendel schlägt noch mehr zugunsten der Gebrauchtimmobilie aus, wenn der Preisabschlag über 25% hinausgeht oder wenn es sich um ein größeres Mietshaus mit entsprechend höheren Anschaffungskosten handelt.

Preisabschläge von 30 oder gar 40% sind in bestimmten Fällen durchaus möglich. Sie können nutzungsbedingt sein, wenn das Objekt fest vermietet ist und daher für Selbstnutzer uninteressant wird. Bekanntlich erzielen vermietete Immobilien geringere Preise als leer stehende oder demnächst frei werdende Objekte.

Degressive und lineare Abschreibung im Direktvergleich

Beispiel: Sie haben die Wahl, eine 75 m² große Wohnung als Neubau (4.000 DM/m²) oder als Altbau (3.000 DM/m²) zu erwerben. Die Kaufnebenkosten betragen jeweils 5%.

Die Gründe für günstige Kaufpreise

Günstige Kaufpreise für gebrauchte Immobilien können durch vier Faktoren begründet sein:


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  • (Angebotsüberschuss an ge marktbedingte Gründe brauchten Objekten bei gleichzeitig geringer Nachfrage);

  • steuerbedingte Gründe (geringere Abschreibungen und Steuerersparnisse für Vermieter beziehungsweise geringere Eigenheimzulage für Selbstnutzer);

  • nutzungsbedingte Gründe (Vermietung mit langjährigem Mieter beziehungsweise längerfristigem Mietvertrag);

  • subjektiv bedingte Gründe (Zwang zum Verkauf infolge finanzieller Probleme des Eigentümers).

Subjektive Gründe auf Seiten des Verkäufers spielen oft eine große Rolle. Sitzt der bisherige Eigentümer auf einem Pulverfass und muss er seine Immobilie so schnell wie möglich verkaufen, mindert dies den Preis. Die Ursachen für einen Notverkauf können beispielsweise sein: Ortswechsel durch neuen Arbeitsplatz, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Erbstreitigkeiten.

Wenn auf der Immobilie noch Schulden lasten, stoppt der Eigentümer nicht selten die Zins- und Tilgungszahlungen an die Bank. Sein Objekt wird notleidend. Folge: Notverkauf unter Einschaltung der Bank als Vermittler oder gar Zwangsversteigerung beim örtlichen Amtsgericht.

Die vielzitierten „Schnäppchen“ aus Sicht des Erwerbers sind meist durch finanzielle Nöte des bisherigen Eigentümers bedingt. Ob der preisgünstige Erwerb durch freihändigen Kauf per notariellem Kaufvertrag oder durch Ersteigern per Zuschlag beim Amtsgericht erfolgt, ist zweitrangig. Hauptsache, der Preisvorteil fällt so hoch aus, dass von einem wirklichen Schnäppchen die Rede sein kann.

Günstige Kaufpreise führen zu hohen Mietrenditen

Günstige Kaufpreise ziehen meist hohe Mietrenditen nach sich.

Beispiel: Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.000 DM/m² Wohnfläche und einer monatlichen Nettokaltmiete von 15 DM/m² beträgt die Brutto-Mietrendite „nur“ 6%.

Sinkt der Kaufpreis durch hartnäckiges Verhandeln oder geschicktes Ersteigern aber auf 2.400 DM/m², steigt die Mietrendite bei gleicher Nettokaltmiete bereits auf 7,5%.

Das Objekt wird also zur 13,3fachen statt 16,7fachen Jahresnettomiete gekauft, was den Anstieg der anfänglichen Mietrendite um eineinhalb Prozentpunkte zur Folge hat.

Steuerliche Abzugsfähigkeit

Bitte nicht vergessen! Sie können Ihr Loseblattwerk steuerlich als Betriebsausgabe beziehungsweise als Werbungskosten voll absetzen, wenn Sie es bezahlt haben. Wenn Ihnen das Finanzamt dieses Recht streitig machen will, verweisen Sie einfach auf dieses Urteil: BFH, X R 6/85.

Schönrechnen gilt nicht

Rechnen Sie sich bei der Ermittlung der anfänglichen Mietrendite nicht reich, indem Sie von deutlich über dem Markt liegenden Nettomieten ausgehen. Nur die nachhaltig erzielbaren Marktmieten, nicht die momentan möglicherweise überhöhten Zahlungen des Mieters sollten Sie bei Ihrer Kalkulation zugrunde legen.

Achtung: Eine Brutto-Mietrendite von 7,5% sinkt beispielsweise auf etwa 6,5%, wenn Sie noch Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten berücksichtigen.

Beispiel: Ein reiner Kaufpreis von 2.400 DM/m² schaukelt sich auf 2.520 DM Anschaffungskosten hoch, wenn die Kaufnebenkosten (3,5% Grunderwerbsteuer sowie 1,5% Notar- und Grundbuchgebühren) mit einkalkuliert werden.

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, evtl. nicht umlagefähige Betriebskosten) können im Durchschnitt mit 9% der Nettokaltmiete angesetzt werden: 5% für Instandhaltungskosten und 4% für Verwaltungskosten.

Nach Abzug dieser Kosten von der monatlichen Nettomiete in Höhe von beispielsweise 15 DM verbleibt ein monatlicher Reinertrag von 13,65 DM.

Mietrenditen sind nicht alles. Mindestens genauso wichtig sind die üblichen Kriterien bei der Objektauswahl wie Art, Größe, Baujahr, Lage und Qualität des Mietobjekts. Ein heruntergekommenes Objekt mit hoher Mietrendite kann sich als Fehlkauf erweisen, wenn hohe Folgekosten anfallen.

5 weitere Kriterien, auf die es bei der Objektauswahl entscheidend ankommt

Beachten Sie daher neben Preis, Miete und Mietrendite auch die folgenden fünf Kriterien bei der richtigen Auswahl von Mietobjekten:

Erst- oder Anschlussfinanzierung: Wie Sie den Niedrigzins richtig nutzen

Traumhaft niedrige Hypothekenzinsen erleichtern die Finanzierung von vermieteten Immobilien besonders seit Beginn des Jahres 1998. Im April 2001 pendelten sich die durchschnittlichen Nominal- und Effektivzinsen beispielsweise auf folgendem Niedrigstniveau ein:

  • Art

  • (Mietswohnhaus, vermietete Eigentumswohnung, vermietetes Ein- oder Zweifamilienhaus)

  • Größe

  • mittlere Woh(Großwohnung mit mehr als 80 m² , Kleinwohnung oder Appartenung mit 40 bis 80 m² ) ment mit bis zu 40 m²

  • Baujahr

  • (Alt- beziehungsweise Vor- oder Nachkriegsbau mit Baujahr bis 1960/1961-1970/1971-1980/1981-1990/ ab 1990)

  • Lage

  • (Bundesland, Region, Ortsteil innerhalb der Stadt, unmittelbare Wohn- und Verkehrslage)

  • Qualität

  • (äußerer Zustand des Hauses, Zustand des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume, Ausstattung der Wohnung).

Praxis-Tipp: Direktanbieter wie der Mannheimer „Hypotheken-Discount“ (Tel. 0621/12992-0) unterbieten den Branchendurchschnitt noch um 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte. So wurden erstrangige Hypothekendarlehen (bis 60% des von der Bank ermittelten Beleihungswerts) im April 2001 zu folgenden Konditionen angeboten:

„Hypotheken-Discount“ verzichtet fast völlig auf die Berechnung von Kreditnebenkosten, die nicht im Effektivzins enthalten sind. So fallen etwa Bearbeitungs-, Kontoführungs- und Wertschätzungsgebühren völlig weg. Lediglich Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25% pro Monat werden ab dem 4. Monat nach Darlehenszusage in Rechnung gestellt.

Zu den besonders günstigen Baugeldanbietern zählen außerdem Rheinboden-Online, easyhyp sowie die Advance- Bank AG. Vergleichen Sie auch die von der FMH-Finanzberatung Max Herbst (Tel. 069/520070) zusammengestellten aktuellen Hypothekenkonditionen im Zinsspiegel Ihres „Immobilien-Berater“.

Achtung: Versicherungshypotheken sind zwar noch um 0,3 Prozentpunkte günstiger zu bekommen. Sie gehen aber meist nur bis 45% des Beleihungswerts. Außerdem wird die Abtretung einer kapitalbildenden Lebensversicherung verlangt.

ZinsbindungNominalzins*Effektivzins **

 5 Jahre5,25 %5,4 %
10 Jahre5,65 %5,8 %
15 Jahre5,95 %6,1 %
* bei 100 % Auszahlung
** anfänglicher effektiver Jahreszins
  • Nominalzins 5,16%, Effektivzins 5,29% bei 5 Jahren Zinsbindung,

  • Nominalzins 5,55%, Effektivzins 5,7% bei 10 Jahren Zinsbindung.

Mit einer zehnjährigen Bindung liegen Sie als Kapitalanleger in historischen Niedrigzinsphasen meist richtig. Eventuell kommt noch eine längere Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre in Frage.

Praxis-Tipp: Sie erkaufen sich die größere Zinssicherheit zwar mit einem Zinsaufschlag. Nach Ablauf von zehn Jahren können Sie die 15- oder 20-jährigen Hypotheken jedoch ohne weiteres kündigen, und zwar ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Wann sich ein Disagio für Sie rechnet

Wenn Sie eine hundertprozentige Auszahlung des Darlehens wünschen und daher auf ein Disagio verzichten, gehen die Nominalzinsen im April 2001 über 6% (bei 10 Jahren Zinsbindung) oder 7% (bei 20 Jahren Zinsbindung) nicht hinaus.

Ob sich ein Disagio lohnt, hängt vor allem von Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Rechnen Sie mit sinkenden Einkommen und Steuersätzen in den Folgejahren, sollten Sie sich für ein Disagio entscheiden. Das Disagio als vorweggenommene Zinszahlung senkt den laufenden Nominalzins und erhöht die aufzunehmende Darlehenssumme.

Bis zu 10% der Darlehenssumme können Sie als Disagio steuerlich sofort absetzen, sofern eine mindestens fünfjährige Zinsbindung vorliegt. Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Sie aber mit höheren Nominalzinsen bei 100% Auszahlung rechnen, da Ihre Bank infolge der meist noch hohen Restschulden kein neues Disagio vereinbaren wird.

Auf eine regelmäßige Tilgung Ihres Darlehens sollten Sie in der Regel verzichten. Vereinbaren Sie am besten 5 bis 10 tilgungsfreie Anfangsjahre oder setzen Sie die Tilgung gegen Abschluss einer kapitalbildenden Lebensversicherung aus. Sie können damit den Schuldzinsenabzug steuerlich besser nutzen.

Wie Sie in der Vermietungsphase einen laufenden Überschuss erzielen

Der einfache Rendite-Zins-Vergleich zeigt: Bei einer Netto- Mietrendite von 6,5% und einem effektiven Hypothekenzins von nur 6% bei zehnjähriger Zinsbindung sind Sie bei einer Vollfinanzierung bereits im Plus. Der Mietreinertrag reicht selbst bei einer vollen Fremdfinanzierung aus, um die laufenden Hypothekenzinsen zu decken.

In Wirklichkeit sieht die Rechnung noch günstiger aus. Da Mieten und Hypothekenzinsen typischerweise monatlich gezahlt werden, darf die „nominale“ Netto-Mietrendite von 6,5% auch nur mit dem Nominalzins von 5,85% verglichen werden. Können Sie den Nominalzins durch Aufnahme des Hypothekendarlehens bei einem Discounter auf 5,55% drücken, macht die Rendite-Zins-Differenz bereits fast einen Prozentpunkt aus.

Lieber eine sichere Rendite als unsichere Steuerersparnisse

Von Steuerersparnissen war bislang – ganz bewusst – keine Rede. Der Grund liegt in der auf Renditeaspekten angelegten Anlagestrategie, die davon ausgeht, dass die Rechnung auch vor Steuern aufgehen muss. Für einen renditeorientierten Kapitalanleger lohnt es sich daher nicht, die Kaufentscheidung von den künftigen steuerlichen Bedingungen abhängig zu machen.

Für den Einstieg in gebrauchte Mietobjekte mit geringen Preisen und relativ hohen Mietrenditen könnte sich der Spruch bewahrheiten „Wer zu spät kommt, den bestraft der Markt“. Immobilienpreise und Hypothekenzinsen werden mit ziemlicher Sicherheit schon bald wieder steigen.

Wer sich auf gebrauchte Mietobjekte spezialisiert und eine Anlagedauer von mindestens zehn Jahren einplant, wird von der Senkung der Neubau-Abschreibung sowie der Verlängerung der Spekulationsfrist überhaupt nicht betroffen. Es könnte aber sein, dass mit der geplanten Reduzierung der degressiven Abschreibung ein Run auf gebrauchte Mietobjekte einsetzt und dort die Preise in die Höhe treibt.

Liegt die Netto-Mietrendite über dem nominalen Hypothekenzins bei 100% Auszahlung, handelt es sich bei Ihrem Mietobjekt praktisch um einen „Selbstläufer“. Die Mieteinnahmen reichen aus, um sämtliche Zins- und Bewirtschaftungskosten zu decken. Ja, es bleibt sogar noch ein Überschuss, der für die Darlehenstilgung verwendet werden kann.

Wie Sie in 10 oder 15 Jahren Veräußerungsgewinne und sichere Vermögensüberschüsse erzielen

Mit Netto-Mietrenditen von über 6% sowie zweistelligen Eigenkapitalrenditen nach Steuern in der Vermietungsphase lässt sich gut leben.

Selbst, wenn der Verkaufspreis nach 10 Jahren nur die ursprünglichen Anschaffungskosten von beispielsweise 189.000 DM erreicht, hat sich Ihre Kapitalanlage gelohnt. Sie erhalten Ihr eingesetztes Eigenkapital von beispielsweise 29.000 DM, das sich in der Vermietungsphase gut verzinst hat, praktisch nach 10 Jahren wieder zurück.

Bei einem preisgünstigen Kauf in der Niedrigphase 2001 müsste es aber möglich sein, nach 10 Jahren einen Veräußerungsgewinn zu erzielen. Legt man eine jährliche Mietsteigerung von 2% zugrunde und einen Verkauf zur nur 13,3fachen Jahresmiete, errechnet sich bereits in diesem Fall ein Veräußerungsgewinn von 30.000 DM.

Ein Veräußerungsgewinn nach 10 Jahren muss jedoch nicht eintreten. Möglicherweise erreicht der Immobilienmarkt just in diesem Moment wieder ein Preistief. Typischerweise wiederholen sich Phasen niedriger oder hoher Immobilienpreise alle 10 Jahre.

Wenn Sie einen antizyklischen Ausstieg in der Hochpreisphase planen, sollten Sie daher lieber eine Anlagedauer von 15 Jahren wählen.

Um auf der Seite der Zinskosten auf Nummer sicher zu gehen, wäre eine 15-jährige Zinsbindung angebracht. Die längere Zinsbindung wird mit einem auf beispielsweise 6% steigenden Nominalzins bei 100% Auszahlung erkauft.

Damit können Sie kalkulieren: 2% Mietsteigerung jährlich

Steigt die Miete jährlich um 2% und wird das Objekt nach 15 Jahren zur 13,3fachen Jahresmiete verkauft, errechnet sich bereits ein Veräußerungserlös von rund 242.000 DM. Nach Abzug der Anschaffungskosten in Höhe von 189.000 DM verbleibt ein Veräußerungsgewinn von 53.000 DM.

Praxis-Tipp: Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren macht es Sinn, gleichzeitig eine kapitalbildende Lebensversicherung mit einer Versicherungsdauer von 15 Jahren abzuschließen. Am Ende der Versicherung dient die Ablaufleistung dazu, die Darlehenssumme in Höhe von 160.000 DM vollständig abzulösen.

Die 4 Ziele Ihrer Anlagestrategie

Sichere Renditen kann es bei vermieteten Immobilien nicht geben. Als Vermieter minimieren Sie aber die Risiken und steigern die Aussicht auf einen langfristigen Anlage-Erfolg, wenn Sie auf eine 10- oder 15-Jahres-Strategie setzen. Ihre Anlagestrategie sollte vier Ziele verfolgen:

  • preisgünstiger Erwerb von Mietobjekten mit hoher Mietrendite in Niedrigpreisphasen (zum Beispiel 1998-2001);

  • zinsgünstige Finanzierung mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindung in Niedrigzinsphasen wie 2001;

  • laufende Ertragsüberschüsse vor Steuern und Tilgung mit hohen Eigenkapitalrenditen nach Steuern in der Vermietungsphase;

  • gewinnbringender Verkauf von Mietobjekten in einer Hochpreisphase.

Nutzen Sie jetzt Ihre Chance

Selten waren Ihre Chancen so gut wie in den Jahren 2000 und 2001, um diese vier Ziele zu erreichen. Mit einem preisgünstigen Erwerb und einer zinsgünstigen Finanzierung legen Sie schon heute den Grundstein für das Erreichen der beiden anderen Ziele in der Zukunft.

Die größte Unsicherheitskomponente liegt in der künftigen Entwicklung von Mieten und Preisen. Wer mit dauerhaft sinkenden Mieten und Preisen rechnet, sollte die vermietete Immobilie meiden.

Viel spricht aber dafür, dass sowohl Wohnungsmieten als auch Immobilienpreise in naher Zukunft wieder ansteigen. Dies erhöht die Chancen auf steigende Ertragsüberschüsse in der Vermietungsphase und hohe Veräußerungsgewinne beim Verkauf nach 10 oder 15 Jahren.

Checkliste für Ihre richtige Anlagestrategie

  • Legen Sie Ihrer langfristigen Anlagestrategie ein Drei- Phasen-Konzept für Kauf, Vermietung und Verkauf zugrunde und beachten Sie zusätzlich die Finanzierungs- und Steuersparphase.

  • Kaufen Sie gebrauchte Mietobjekte in Phasen niedriger Preise und handeln Sie den Preis deutlich herunter, wenn der bisherige Eigentümer verkaufen muss und Sie den Mieter übernehmen müssen.

  • Streben Sie anfängliche Mietrenditen von über 6% brutto an. Ihre Netto-Mietrendite sollte beim Erwerb von Mietobjekten aus zweiter Hand deutlich über 5% liegen.

  • Achten Sie auf eine sorgfältige Objektauswahl hinsichtlich Art, Größe, Baujahr, Lage und Qualität der vermieteten Immobilie.

  • Nutzen Sie die historisch niedrigen Hypothekenzinsen im Jahr 2001 für eine zinsgünstige Erst- oder Anschlussfinanzierung mit mindestens zehnjähriger Zinsbindung.

  • Vergleichen Sie die Netto-Mietrendite mit dem nominalen Hypothekenzins bei 100% Auszahlung, und ermitteln Sie den Ertragsüberschuss, falls die Netto-Mietrendite höher liegt.

  • Steigern Sie den laufenden Überschuss nach Steuern und vor Tilgung in der Vermietungsphase und hebeln Sie damit Ihre Eigenkapitalrendite nach oben.

  • Planen Sie einen gewinnbringenden Verkauf in der nächsten Hochpreisphase (zum Beispiel in 10 oder 15 Jahren).

  • Realisieren Sie steuerfreie Veräußerungsgewinne nach Ablauf von mindestens 10 Jahren und errechnen Sie Ihren Vermögensüberschuss nach Tilgung der eventuellen Restschulden.

30. Mai 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.