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Immobilienobjekt unter Denkmalschutz: So Steuervorteile ausschöpfen

Denkmalschutzobjekte gehören zu den letzten Steueroasen für Immobilienbesitzer. Daran haben auch die Steueränderungen, die seit Anfang 2004 gelten, nichts geändert. Zwar fallen die Steuervorteile jetzt nicht mehr ganz so üppig aus wie bisher; sie sind aber nach wie vor hoch interessant.

Erwerben Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude und vermieten dieses, so erzielen Sie damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Damit ist der Weg frei für die erhöhten Absetzungen für Baudenkmäler. Konkret sieht Ihre Steuervorteilsrechnung wie folgt aus:

Ihre Steuervorteilsrechnung als Vermieter

  • Ihre Sanierungskosten können Sie so geltend machen: acht Jahre lang jeweils 9%, danach vier Jahre lang jeweils 7%;

  • Zusätzlich können Sie auch noch die lineare Abschreibung für die Anschaffungskosten Ihres Objekts nutzen: 2,5% jährlich bei Fertigstellung des Gebäudes vor 1925, 2% jährlich bei Fertigstellung des Gebäudes nach 1924.

Haben Sie vor 2004 eine fertig sanierte Denkmalschutz- Immobilie erworben, profitieren Sie noch von der alten Steuerförderung. In diesem Fall können Sie 10 Jahre lang jeweils 10% der Ihnen entstandenen Sanierungskosten von der Steuer absetzen.

Praxis-Tipp: Das gilt auch, wenn die Sanierung noch nicht abgeschlossen ist, Sie mit den Sanierungsarbeiten aber noch im Jahr 2003 begonnen haben. Entscheidend ist dabei der Tag, an dem Sie den Bauantrag gestellt haben. Nutzen Sie ein Baudenkmal zu eigenen Wohnzwecken, können Sie ebenfalls von Steuervorteilen profitieren:

  • Entweder setzten Sie 10 Jahre lang jeweils 9% der Ihnen entstandenen Sanierungskosten von der Steuer ab,

  • oder Sie nehmen die Eigenheimzulage in Anspruch.

Beachten Sie zur Eigenheimzulage auch noch Folgendes: Diese können Sie nur nutzen, wenn Sie die Einkommensgrenzen (Summe der positiven Einkünfte) nicht überschreiten. Die Einkommensgrenzen – maßgeblich sind hier jeweils die Einkommen im Erwerbsjahr und im Vorjahr – liegen für Singles bei 70.000 € und für Verheiratete bei 140.000 €. Hinzu kommen noch 30.000 € für jedes Kind.

Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage sind der Kaufpreis zuzüglich der Sanierungskosten, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf entstehen. Der Höchstbetrag für die Bemessungsgrundlage liegt bei (nur) 125.000 €. Von der Bemessungsgrundlage zahlt der Staat acht Jahre lang jeweils 1%, maximal also acht Jahre jährlich 1.250 €.

Wichtig: Eine Doppelförderung – Abschreibungsvorteile plus Eigenheimzulage – für die selben Aufwendungen ist nicht möglich. Ob die Abschreibung oder die Eigenheimzulage günstiger ist, muss in jedem Einzelfall gesondert ermittelt werden. Maßgebliche Kriterien sind insbesondere das zu versteuernde Einkommen und die Anzahl der Kinder.

Worauf es bei Herstellungskosten für Sie entscheidend ankommt

Neben dem oben genannten Teil der Anschaffungskosten sind auch die Herstellungskosten an einem denkmalgeschützten Gebäude begünstigt. Herstellungskosten liegen immer dann vor, wenn eine wesentliche Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs eingetreten ist. Es muss sich also im Gegensatz zu den Erhaltungsaufwendungen um Maßnahmen handeln, die über die normale Erhaltung hinausgehen und somit den Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöhen.

Beispiel 1: Sie erwerben in 2004 ein unter Denkmalschutz stehendes, fertig saniertes Wohngebäude als Anlageobjekt. Baujahr: 1928. Die Anschaffungskosten betragen 300.000 €. Die anteiligen Gebäudekosten belaufen sich auf 240.000 €. Das Haus ist nicht vermietet. Die Kosten für die denkmalschutzgerechte Sanierung sind im Kaufpreis enthalten und betragen 150.000 €. Handelte es sich nicht um ein Baudenkmal, wären die Gebäudekosten in Höhe von 240.000 € nur über die normale Abschreibung von 2% als Werbungskosten abzugsfähig. Das wäre ein Betrag von 4.800 € jährlich

In diesem Beispielfall erzielen Sie mit dem Baudenkmal ein Abschreibungsplus von 10.500 € gegenüber der normalen Abschreibung. Bei einem angenommenen Steuersatz von 40% bedeutet dies in den ersten acht Jahren eine zusätzliche Steuerersparnis in Höhe von 4.200 € jährlich. Kriterien für eine deutliche Wertverbesserung sind die erhebliche Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes oder auch die deutlich höhere erzielbare Miete aus dem Gebäude. Bei wesentlichen Baumaßnahmen an einem Baudenkmal wird das Finanzamt in der Regel von Herstellungskosten ausgehen.

Beispiel 2: Sie erwerben ein Baudenkmal für 200.000 €, das Sie vermieten. Die Mieteinnahmen betragen 6.000 € jährlich. Gleich nach Erwerb erneuern Sie die Fassade im Sinne des Denkmalschutzes und passen die sanitären Anlagen den heutigen Verhältnissen an. Der Aufwand hierfür beträgt 250.000 €. Diese Herstellungskosten können Sie in den ersten acht Jahren jährlich bis zu 9%, also bis zu 22.500 €, als Werbungskosten bei den Mieteinkünften geltend machen.

Praxis-Tipp: Erhaltungsaufwendungen können Sie auf einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren verteilen. Erhaltungsaufwendungen liegen immer dann vor, wenn das Gebäude dadurch in seinem bisherigen Zustand erhalten bleibt, es sich also um Reparaturkosten handelt.

Ihr Extravorteil bei Erhaltungsaufwand für ein Baudenkmal

Beispiel: An Ihrem denkmalgeschützten Wohnhaus lassen Sie die Fenster erneuern. Die Kosten betragen 24.000 €. Hierbei handelt es sich eindeutig um Erhaltungsaufwendungen. Diese können Sie auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.

  • Verteilung der Erhaltungsaufwendungen auf

1 Jahr2 Jahre3 Jahre4 Jahre5 Jahre
200424.000 Euro12.000 Euro8.000 Euro6.000 Euro4.800 Euro
200512.000 Euro8.000 Euro6.000 Euro4.800 Euro
20068.000 Euro6.000 Euro4.800 Euro
20076.000 Euro4.800 Euro
20084.800 Euro

Welche Kostenpositionen berücksichtigt werden

Wichtig: Begünstigt sind immer nur die Herstellungskosten oder die Erhaltungsaufwendungen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Ob es sich bei einer Baumaßnahme um begünstigte Aufwendungen in diesem Sinne handelt, ist nicht immer leicht zu entscheiden und kann nur in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erfolgen.

Beispiel 3: Ein Wohngebäude ist als Denkmal in die Denkmalliste eingetragen. Dabei handelt es sich um ein Typenwerk wegen der seltenen Art des Fachwerks. Müssen die Fachwerkbalken teilweise erneuert werden, so stellt dies eine Maßnahme zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal dar. Muss dagegen der Schornstein teilweise neu aufgemauert werden, so handelt es sich in der Regel um ganz normalen Erhaltungsaufwand.

Eine sinnvolle Nutzung liegt vor, wenn das Gebäude so genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf Dauer gewährleistet ist. Gemeint ist damit die Anpassung an zeitgemäße oder vertretbare wirtschaftliche Nutzungsverhältnisse.

Beispiel 4: Einbau von Trennwänden und sanitären Anlagen in ein bisher als Verkaufsgeschäft genutztes Gebäude, um dieses als Gaststätte nutzen zu können. Die gleichen Regelungen über die erhöhten Absetzungen gelten entsprechend, wenn nicht das gesamte Gebäude, sondern nur Teile von Gebäuden nach den landesrechtlichen Vorschriften als Baudenkmal anerkannt sind.

Beispiel 5: An einem Gebäude sind die stuckverzierten Decken und die besonders gestalteten Fenster als denkmalgeschützt in die Denkmalliste eingetragen. Aufwendungen zum Erhalt dieser Teile sind in diesem fall steuerlich begünstigt. Weitere Beispiele für begünstigte Teile eines Gebäudes sind das Kellergewölbe oder das Treppenhaus oder etwa die Fassade. Auch einzelne Gebäudeteile können unter Denkmalschutz gestellt werden.

Beispiel 6: ein Hinterhofgebäude oder eine Remise. Entsprechend sind dann immer auch nur die Aufwendungen für diese Gebäudeteile begünstigt.

Wann ein Haus ein Baudenkmal ist

Über die Einordnung einer Immobilie entscheidet das örtliche Denkmalschutzamt. Die Entscheidung richtet sich in den einzelnen Bundesländern nach den entsprechenden landesrechtlichen Denkmalschutzvorschriften. Diese können je nach Bundesland unterschiedlich sein. Die landesrechtlichen Vorschriften stimmen aber in den wichtigsten Grundzügen überein.

Der Begriff „Baudenkmal“ umfasst alle Arten von Gebäuden. Es ist völlig unerheblich, ob es sich beispielsweise um ein Industriegebäude oder Wohnhaus handelt. Entscheidend für die Eigenschaft eines Gebäudes als Baudenkmal ist in erster Linie das öffentliche Erhaltungsinteresse. Die Erhaltung des betreffenden Gebäudes muss im Interesse der Allgemeinheit liegen, und zwar wegen seiner künstlerischen, geschichtlichen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung.

Beispiel 7: Sie erwerben ein Gebäude aus dem vergangenen Jahrhundert. Hierbei handelt es sich um ein so genanntes Typenwerk. Als solches gehört es zu den wenigen noch erhaltenen Bauwerken einer bestimmten Stilrichtung.

Außerdem müssen Sie noch Folgendes unterscheiden: Handelt es sich bei dem Gebäude um ein Einzelbaudenkmal oder nur um ein geschütztes Bauwerk als „Ensemble“. Diese Unterscheidung kann von einiger Bedeutung sein. Ist Ihr Objekt als Einzeldenkmal schützenswert, so können Sie die Erhaltungsaufwendungen unter bestimmten Voraussetzungen sowohl für das Äußere als auch für das Innere des Gebäudes steuerlich geltend machen.

Unterliegt Ihr Gebäude nur dem Ensembleschutz, so sind lediglich die Baumaßnahmen steuerlich begünstigt, die zum Erhalt des äußeren Erscheinungsbildes notwendig sind. Als Ensemble werden folgende Gebäude bezeichnet:

Ein Gebäude oder Gebäudeteil erfüllt für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal. Aber als Teil einer Gebäudegruppe, eines Straßenzuges oder sogar eines gesamten Altstadtbereiches ist das Äußere des Gebäudes im Rahmen des Ensembleschutzes schützenswert. In diesen Fällen wird also die Gebäudegruppe oder Gesamtanlage als Einheit geschützt.

Beispiel 8: Die Fassaden oder Dächer benachbarter Häuser sind unter Denkmalschutz gestellt.

Achtung: Von Bundesland zu Bundesland wird unterschiedlich geregelt, wann ein Baudenkmal als schützenswertes Baudenkmal anerkannt ist. In einigen Bundesländern, wie beispielsweise Nordrhein- Westfalen, ist die Eintragung in eine Denkmalliste erforderlich. Nur wenn diese Eintragung erfolgt ist, handelt es sich auch um ein anerkanntes Baudenkmal. Ohne diese Eintragung wird das Gebäude auch dann nicht als Denkmal behandelt, wenn die sonstigen Voraussetzungen eindeutig erfüllt sind.

In anderen Bundesländern wiederum, wie beispielsweise in Niedersachsen, ist ein Gebäude aufgrund der gesetzlichen Regelungen als Baudenkmal anzuerkennen, weil es eben die gesetzlichen Voraussetzungen als Baudenkmal erfüllt. Zwar werden diese Gebäude auch in eine Denkmalliste eingetragen, aber diese Listen sind nicht bindend und somit nicht Voraussetzung für die Anerkennung als Baudenkmal.

Praxis-Tipp: Erkundigen Sie sich beim örtlich zuständigen Denkmalschutzamt, welche Regelung vor Ort gilt. Die Kontaktadresse erfahren Sie im Rathaus Ihrer Stadt/Gemeinde.

Wenn Sie in einem Baudenkmal eine Eigentumswohnung kaufen

Sie erwerben eine Eigentumswohnung in einem Gebäude, das unter Denkmalschutz steht. Entstehen Ihnen für diese Wohnung Aufwendungen zur Erhaltung des Gebäudes, sind diese unter den gleichen Voraussetzungen wie sonst auch steuerlich begünstigt.

Beispiel 9: Erneuerung der Fenster oder denkmalgerechte Sanierung des Balkons. Die Kosten können Sie auch hier auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Bildet das von Ihnen erworbene Gebäude nur ein Baudenkmal im Rahmen des so genannten Ensembleschutzes, so sind diese Maßnahmen nur begünstigt, soweit sie zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes erforderlich sind.

Beispiel 10: Sie erwerben in Potsdam ein Wohngebäude, das als Baudenkmal im Rahmen des Ensembles geschützt ist. Denkmalgeschützt ist also nur die äußere Fassade. Entsprechend sind auch nur Aufwendungen für die Fassade und nicht etwa auch für die Arbeiten im Innern des Gebäudes begünstigt. Die Steuerbegünstigung kann auch ganz entfallen:

Beispiel 11: Sie erwerben eine Altbauvilla aus dem Jahr 1912. Die anteiligen Gebäudekosten belaufen sich auf 250.000 €. Das Haus steht unter Denkmalschutz, und zwar als Ensemble im Rahmen dieses Straßenzugs. Bisher wurde das Gebäude als Wohnraum genutzt. Sie planen einen Umbau und die komplette Vermietung des Gebäudes an gewerbliche Mieter. Dazu wird der Innenteil des Gebäudes komplett herausgerissen und – nach den Wünschen des Mieters – neu aufgebaut. Nur die Fassade bleibt in der alten Form erhalten.

Der Kostenaufwand beträgt 1.250.000 €. Für diese Kosten können Sie die Sonderabschreibung für Sanierungskosten für denkmalgeschützte Gebäude nicht geltend machen. Es handelt sich um ganz normale Herstellungskosten, für die Sie lediglich die lineare Abschreibung (2,5% jährlich) in Anspruch nehmen können. Das gleiche gilt für die Anschaffungskosten des Gebäudes.

Wenn Sie einen Zuschuss erhalten

Steuerlich begünstigt sind immer nur die Aufwendungen, die Ihnen auch tatsächlich konkret entstanden sind. Erhalten Sie von der Denkmalschutzbehörde einen Zuschuss, müssen Sie diesen gegenrechnen. Nur für den verbleibenden Restbetrag können Sie dann noch die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen.

Ein absolutes „Muss“: Schalten Sie die Denkmalschutzbehörde rechtzeitig ein

Daran führt kein Weg vorbei: Die Bauarbeiten an einem denkmalgeschützten Gebäude müssen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein. Dazu ist erforderlich, dass Sie sich vor Beginn der Bauarbeiten mit der Behörde in Verbindung setzen. Hierzu genügt es zunächst, dass Sie die Denkmalschutzbehörde anschreiben und über das Bauvorhaben informieren, indem Sie beispielsweise den Bauantrag beifügen. Sie werden feststellen, dass die Behörde dann eine ganze Reihe von Fragen hat und alles ganz genau wissen will.

Der Grund: Eine grobe Abstimmung reicht nicht. Vielmehr müssen die Baumaßnahmen im Einzelnen abgestimmt werden. Nur dann erhalten Sie später auch die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, die Sie für das Finanzamt zwingend brauchen.

Wichtig: Erforderliche oder wünschenswerte Änderungen, die sich später bei der Durchführung des Bauvorhabens ergeben, müssen dann ebenfalls mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

Ohne Bescheinigung vom Amt geht’s nicht

Wichtig dafür, dass Sie später die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen können, ist die Beschaffung einer ganz speziellen Bescheinigung, die nur die Denkmalschutzbehörde ausstellt. Diese Bescheinigung muss folgende Angaben enthalten. Es muss darin bestätigt werden, dass

  • das betreffende Haus oder der betreffende Gebäudeteil ein Baudenkmal ist,

  • die Sanierungsarbeiten zur Erhaltung des Objekts als Baudenkmal beziehungsweise zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren,

  • die Sanierungsarbeiten in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde erfolgt sind,

  • in bestimmter Höhe steuerbegünstigte Kosten entstanden sind, und

  • in bestimmter Höhe staatliche Zuschüsse (nicht) gezahlt worden sind.

Achtung: Handelt es sich um eine Erwerbergemeinschaft, muss die Bescheinigung auf jeden einzelnen Erwerber lauten, der die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen will. Eine Bescheinigung, die auf den Verkäufer oder Projektanbieter lautet, genügt also nicht.

Ohne Wenn und Aber: Das Finanzamt ist an die Bescheinigung gebunden

Bei der Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde handelt es sich um einen verbindlichen Bescheid. Das Finanzamt ist an die Angaben gebunden, die in der Bescheinigung enthalten sind. Die Finanzämter dürfen im Wesentlichen lediglich prüfen,

Weder Vermietung noch Selbstnutzung: Das sind die steuerlichen Folgen

In diesen Fällen wird es sich in der Regel um so genannte Liebhaberobjekte handeln, wie beispielsweise eine alte Windmühle. Es gelten grundsätzlich dann die gleichen Regeln wie bei Baudenkmälern, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Das bedeutet:

  • ob die vorgelegte Bescheinigung von der zuständigen Behörde ausgestellt worden ist,

  • ob das Baudenkmal steuerlich als Gebäude anzusehen ist,

  • ob die bescheinigten Aufwendungen in voller Höhe abzugsfähig sind,

  • ob die bescheinigten Aufwendungen Herstellungskosten darstellen,

  • ab welchem Jahr die Sonderabschreibung erstmals geltend gemacht werden darf.

Wichtigste Voraussetzung für die Steuerbegünstigung ist allerdings Folgendes: Sie müssen Ihr Baudenkmal entweder der wissenschaftlichen Forschung oder der Öffentlichkeit in einem entsprechenden Umfang zugänglich machen.

Beispiel 12: Sie haben eine alte Windmühle erworben, für die Sie Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 68.000 € hatten. Nach Fertigstellung der Maßnahmen öffnen Sie die Windmühle täglich für sechs Stunden den Besuchern und nehmen dafür 1 € Eintritt. Nur durch die Öffnung Ihres Denkmalschutzobjekts für die Öffentlichkeit ist es Ihnen möglich, die Erhaltungsaufwendungen steuerlich abzuziehen. Und nicht vergessen: Das Denkmalschutzamt muss Ihnen eine entsprechende Bescheinigung ausstellen.

  • Erzielung von Einnahmen

  • Erzielen Sie durch die Vermietung des Baudenkmals Einnahmen, so sind die verbleibenden Erhaltungsaufwendungen im letzten Jahr in voller Höhe abzuziehen.

  • Verkauf des Objekts

  • Verkaufen Sie das Objekt, gehen Ihnen die restlichen Aufwendungen verloren.

  • Zuschüsse

  • Zuschüsse mindern Ihre steuerlich abzugsfähigen Aufwendungen.

  • Steuerersparnis

  • Aufwendungen hierfür sind im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun  folgenden Jahren mit jeweils 10 % als Sonderausgaben zu berücksichtigen.

  • Bescheinigung

  • Die entsprechenden Bescheinigungen der Denkmalschutzbehörde müssen vorliegen.

  • Berücksichtigungsfähige Kosten

  • Begünstigt sind die Herstellungskosten und die Erhaltungsaufwendungen.

Einnahmen, die Sie aus der Besichtigung von den Besuchern erhalten, mindern die Aufwendungen genau wie die staatlichen oder privaten Zuschüsse.

Beispiel 13: Insgesamt kommen 1.000 Besucher. Entsprechend können Sie nur 67.000 € (68.000 € minus 1.000 € Einnahmen) als Aufwendungen geltend machen, so dass die Sonderabschreibung nur 6.700 € beträgt (10% von 67.000 €). Kommen im nächsten Jahr 2.000 Besucher, reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung auf 65.000 € (67.000 Euro minus 2.000 €). Der Abschreibungsbetrag beläuft sich dann auf 6.500 € (10% von 65.000 €).

Achtung: Diese steuerliche Vergünstigung gilt nicht nur für Baudenkmäler, sondern insgesamt für schutzwürdige Kulturgüter. Dazu gehören

  • Baudenkmäler,

  • Gebäude oder Gebäudeteile, die in ihrer Gesamtheit als Einheit geschützt sind (Ensembles),

  • gärtnerische, bauliche und sonstige Anlagen, die unter Denkmalschutz gestellt sind,

  • Mobiliar, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken oder Archive, die entsprechend geschützt sind.

13. Mai 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.