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Was bei Kündigungen des Mietvertrags durch den Mieter zu beachten ist

Die Kündigung des Mieters ist die häufigste Art der Beendigung von Mietverhältnissen.

Mancher Mieter probiert es mit einer Kündigung, zu der er nach den mietvertraglichen Vereinbarungen gar nicht berechtigt wäre.

Wenn die Kündigung des Mietvertrags durch ihren Mieter erfolgt, lohnt es sich daher auf jeden Fall, genauer zu prüfen, ob er überhaupt kündigen darf und ob die notwendigen Formalien und Fristen eingehalten sind.

Lesen Sie in diesem Beitrag, wie Sie Ihre Interessen bei einer Kündigung Ihres Mieters am besten wahren.

Schriftliche Kündigung ist Pflicht

Für die Kündigung von Wohnraum-Mietverträgen schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zwingend die Schriftform vor.

Das heißt: Die Kündigung muss vom Mieter schriftlich abgefasst und eigenhändig unterschrieben sein. Hat Ihr Mieter Ihnen gegenüber nur mündlich die Kündigung erklärt, so ist diese Kündigung unwirksam.

Auch per E-Mail oder Fax kann Ihr Mieter keine wirksame Kündigung des Mietvertrag einreichen.

Hinweis: Manche Mietverträge enthalten eine Klausel, die den Mieter zur Kündigung per Einschreiben verpflichtet.

Erhalten Sie in einem solchen Fall ein einfaches Kündigungsschreiben, also kein Einschreiben, so ist die Mieterkündigung trotzdem wirksam.

Die Gerichte argumentieren, dass die Versendungsform nur für die Beweismöglichkeiten des Mieters von Bedeutung ist, nicht aber für die Wirksamkeit der Kündigung.

Eine Kündigung muss „von allen an alle“ gerichtet sein

Besteht die Mieterseite aus mehreren Personen, dann ist eine Kündigung nur wirksam, wenn sie von allen Mietern gemeinsam erklärt wird. Das Kündigungsschreiben muss also grundsätzlich von allen Mietern gemeinsam unterschrieben sein.

Dies gilt auch dann, wenn beispielsweise bei einem Ehepaar der eine Mieter bereits vor Monaten aus der ehemals gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist.

Es reicht nicht aus, dass nur derjenige, der noch in der Wohnung geblieben ist, die Kündigung unterschreibt, auch dann nicht, wenn der Ausgezogene diese Kündigung später „genehmigt“.


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Möglich ist aber, dass ein Mieter den anderen bevollmächtigt, auch in seinem Namen das Mietverhältnis zu kündigen.

Eine solche Bevollmächtigung müssen Sie aber nur dann akzeptieren, wenn entweder der Vollmachtgeber Sie von der Bevollmächtigung bereits vorab informiert hat, oder wenn dem Kündigungsschreiben eine Vollmachtsurkunde im Original beigelegt ist.

Andernfalls können Sie die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweisen.

Angabe des Mietendes ist nicht erforderlich

Im Kündigungsschreiben muss Ihr Mieter nicht unbedingt den Termin nennen, zu dem das Mietverhältnis enden soll. Es reicht beispielsweise, wenn er schreibt, er kündige „zum nächstmöglichen Termin“.

Hat er einen Endtermin genannt, dabei aber die Kündigungsfrist versehentlich zu kurz berechnet, so ist die Kündigung deshalb nicht unwirksam.

Sie gilt zum Ablauf der richtig berechneten gesetzlichen Frist. Hat er die Frist allerdings zu lang berechnet, so endet das Mietverhältnis erst zu dem im Kündigungsschreiben angegebenen Termin.

Beispiel: Der Mieter kündigt das Wohnraum-Mietverhältnis am 3. April. Entsprechend der gesetzlichen dreimonatigen Kündigungsfrist endet das Mietverhältnis zum 30. Juni.

Hat der Mieter geschrieben, er kündige zum 31. Mai, so endet das Mietverhältnis trotzdem erst am 30. Juni.

Hat der Mieter hingegen geschrieben, er kündige zum 31. Juli, so endet das Mietverhältnis tatsächlich auch erst zum 31. Juli, obwohl der Mieter bereits zum 30. Juni hätte kündigen können.

Kündigungsfristen bei Wohnraummietverträgen

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten folgende Kündigungsfristen: Eine ordentliche Kündigung kann Ihr Mieter mit einer Frist von drei Monaten aussprechen.

Das heißt: Wenn Sie die Kündigung Ihres Mieters spätestens am 3. Werktag eines Monats erhalten, wird sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam.

Dies gilt unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat.

Beispiel: Die ordentliche Kündigung des Mieters erreicht Sie am 3.7.2012, einem Dienstag.

Das Mietverhältnis endet am 30.9.2012. Kommt das Kündigungsschreiben allerdings erst am 5.7. bei Ihnen an, endet das Mietverhältnis am 31.10.2012.

Achtung: Entscheidend ist der Tag, an dem Ihnen das Kündigungsschreiben des Mieters zugeht.

Es kommt darauf an, wann der Brief so bei Ihnen oder in Ihrem Briefkasten ankommt, dass unter normalen Umständen mit Ihrer Kenntnisnahme gerechnet werden kann.

Das bedeutet: Ein Brief, der mit der üblichen Post kommt, geht Ihnen an diesem Tag zu. Es spielt keine Rolle, ob Sie vielleicht in Urlaub sind und den Brief tatsächlich erst etliche Tage später lesen können.

Allerdings: Eine Kündigung, die der Mieter persönlich nachts um 22 Uhr in Ihren Briefkasten wirft, geht Ihnen erst am nächsten Tag zu. Keiner kann nämlich erwarten, dass Sie noch nachts Ihren Briefkasten leeren.

Besonderheiten bei Altverträgen

Wurde das Wohnraum-Mietverhältnis, das Ihr Mieter kündigt, schon vor dem 1.9.2001 abgeschlossen, dann müssen Sie unterscheiden:

Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarungen zu Kündigungsfristen, so gilt die neue gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist, und zwar unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat.

Enthält der Mietvertrag jedoch wirksame Vereinbarungen zu Kündigungsfristen, dann sind diese vereinbarten Fristen bei der jetzigen Kündigung maßgeblich.

Ausnahmsweise gilt aber trotz einer Vereinbarung von Kündigungsfristen im Mietvertrag dann die neue gesetzliche Dreimonatsfrist, wenn diese Vereinbarung im Mietvertrag lediglich in einer Formularklausel die früher geltenden Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergibt.

Wann eine Mieterkündigung ausgeschlossen ist

Hat Ihr Mieter gekündigt, dann vergewissern Sie sich zunächst einmal, ob er überhaupt zur Kündigung berechtigt ist. Das Kündigungsrecht kann nämlich auf unterschiedliche Weisen durch Vereinbarung im Mietvertrag beschränkt werden.

Haben Sie zum Beispiel einen Mietvertrag mit fester Laufzeit, einen so genannten Zeitmietvertrag abgeschlossen, dann kann Ihr Mieter grundsätzlich nicht ordentlich kündigen und so das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Zeit beenden.

Mitunter wird im Mietvertrag das Kündigungsrecht der Mietparteien auch für eine bestimmte Zeit ausdrücklich ausgeschlossen.

29. Juni 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.