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Ihr Mieter möchte untervermieten: Worauf es dabei für Sie ankommt

In der Mietwohnung halten sich häufig mehr Personen auf, als es Mieter gibt.

Manche sind Besucher und manche sind als (Ehe-)Partner eingezogen.

Und manche Personen bewohnen die Wohnung als Untermieter, wobei es möglich ist, dass sie neben dem Mieter in der Wohnung leben oder der Mieter selbst ausgezogen ist und die Wohnung dem Untermieter ganz überlassen hat.

In beiden Fällen der Untermiete sind Sie als Vermieter betroffen:

Welche Rechte haben Sie als Vermieter, welche Rechte hat der Mieter? Und welche Pflichten bestehen? Untervermietung ist in der Praxis sehr verbreitet und häufig mit Problemen und Streit verbunden.

Wann eine Untervermietung im Rechtssinn gegeben ist

Um zu wissen, welche Rechte und Pflichten sich mit der Untervermietung verbinden, muss zunächst klar sein, wann eine solche überhaupt gegeben ist.

Denn nicht jede „Gebrauchsüberlassung“ der Mieträume durch den Mieter an Dritte ist eine Untervermietung, die Ihrer Erlaubnis bedarf. Nur wenn die folgenden Voraussetzungen insgesamt gegeben sind, ist von einer Untervermietung im Rechtssinn auszugehen:


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  • Die Mietwohnung wird ganz oder teilweise für eine nicht unerhebliche Dauer (4–6 Wochen) einer Person überlassen, die nicht Ihr Vertragspartner ist.
  • Diese Person zahlt Ihrem Mieter Geld dafür, dass sie sich in der Wohnung aufhalten darf.
  • Der Person werden Räume zur alleinigen Benutzung zugewiesen, die Ihr Mieter gegen deren Willen nicht betreten darf.
  • Die betreffende Person ist nicht der Ehe- bzw. Lebenspartner Ihres Mieters (der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter einen Anspruch auf die Aufnahme dieser Personen hat (BGH, Urteil v. 05.11.03, Az. VIII ZR 3771/02).
  • Zwischen dieser Person und dem Mieter besteht keine besonders enge familiäre Bindung (wie etwa bei Eltern und ihren Kindern oder Enkeln). Achtung: Anders ist es bei Personen mit einem weiteren Verwandtschaftsverhältnis: Beim dauerhaften Einzug von Bruder/Schwester, Schwager/Schwägerin, Lebensgefährten der Kinder in die Mietwohnung ist daher von einer erlaubnispflichtigen Untervermietung auszugehen.

Andersherum können Sie von einer Untervermietung dann nicht ausgehen, wenn

  • Ihr Mieter Besuch hat, selbst wenn dieser mehrere Wochen andauert und ihm auch die Wohnungs- und Haustürschlüssel ausgehändigt wurden. Erst ab einer Dauer von 4 bis 6 Wochen kann eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich werden.
  • Ihr Mieter verreist ist und eine Person bittet, in dieser Zeit bei ihm einzuhüten, etwa um Haustiere und Pflanzen zu versorgen. Anders ist es aber, wenn zwei Mieter den Tausch ihrer Wohnungen dauerhaft vereinbaren. Hierfür ist Ihre Erlaubnis stets erforderlich.

Wichtig: Ob und wen Ihr Mieter als Besucher hat, darf er allein entscheiden. Alle Regelungen in Mietverträgen, durch die das Besuchsrecht des Mieters eingeschränkt wird, sind unwirksam.

So auch die in älteren Mietverträgen noch anzutreffende Klausel, wonach der Mieter nicht berechtigt ist, Damen- bzw. Herrenbesuch zu empfangen (sogenannte „Zölibatsklauseln“).

Allerdings können Sie von Ihrem Mieter verlangen, dass er gegen störenden Besuch einschreitet.

Lärmt der Besucher etwa über die Maßen, belästigt er Nachbarn oder beschädigt er deren Eigentum oder Ihr Eigentum, muss der Mieter dies unterbinden. Hierzu gehört auch, dass er gegebenenfalls ein Hausverbot ausspricht.

Tut er dies nicht, handelt der Mieter schuldhaft. Und das bedeutet, dass Sie ihn daraufhin abmahnen und bei wiederholten, von ihm nicht unterbundenen Verfehlungen seiner Besucher auch kündigen dürfen.

Umfang der Untervermietung ist relevant

Möchte Ihr Mieter also gemäß dem Vorstehenden und damit im rechtlichen Sinne untervermieten, bestimmen sich sowohl Ihre Rechte als auch die Ihres Mieters danach, ob die Wohnung teilweise oder aber ganz einer anderen Person überlassen werden soll.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.