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Ihre Mietrendite: Maximum-Erfolg-Strategie + Musterkalkulation

Wer sich traut und in Immobilien investiert, kann eine Menge Geld machen, voraussgesetzt, er ist sich selbst gegenüber ehrlich und kennt sich aus.

Damit Sie keine unnötigen Fehler begehen und abschätzen können, ob sich der Einstieg in die Immobilienbranche lohnt, haben wir Ihnen ein paar Aspekte aufbereitet, über die es sich lohnt, im Klaren zu sein.

Musterkalkulation: Wie sich degressive und lineare Abschreibung finanziell auswirken

Beispiel: Sie haben die Wahl, eine 75 m2 große Wohnung als Neubau (2.000 Euro/m2) oder als Altbau (1.500 Euro/m2) zu erwerben. Die Kaufnebenkosten betragen jeweils 5%.

Anschaffungskosten Neubau-ETW: 150.000 Euro 75 m2 x 2.000 Euro 5% Kaufnebenkosten 7.500 Euro 157.500 Euro 157.500 Euro Anschaffungskosten Altbau-ETW: 112.500 Euro 75 m2 x 1.500 Euro 5% Kaufnebenkosten 5.625 Euro 118.125 Euro 118.125 Euro Preisvorteil bei gebrauchter ETW: 39.375 Euro Steuerersparnis Neubau bei 40% Steuersatz 20.160 Euro Steuerersparnis Gebrauchtobjekt bei 40% Steuersatz 7.560 Euro Steuerersparnis bei Neubau (20.160 Euro ./. 7.560 Euro) 12.600 Euro geringere Steuerersparnis bei Gebrauchtobjekt 5.040 Euro

Vorteilsrechnung:

39.375 Euro Preisvorteil geringere Steuerersparnis ./. 5.040 Euro 34.335 Euro Gesamtvorteil Gebrauchtobjekt

Neubau-Abschreibung über 10 Jahre:

40% von 126.000 Euro 50.400 Euro (10 x 4% Abschreibung für 1-10. Jahr 80% von 157.500 Euro = 126.000 Euro Gebäudekosten)

Altbau-Abschreibung über 10 Jahre:

20% von 94.500 Euro 18.900 Euro (10 x 2% = 20% für das 1-10. Jahr 80% von 118.125 Euro = 94.500 Euro)

Günstige Kaufpreise führen zu hohen Mietrenditen

Günstige Kaufpreise ziehen meist hohe Mietrenditen nach sich.


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Beispiel: Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.500 Euro/m2 Wohnfläche und einer monatlichen Nettokaltmiete von 7,50 Euro/m2 beträgt die Brutto-Mietrendite „nur“ 6%.

Sinkt der Kaufpreis durch hartnäckiges Verhandeln oder geschicktes Ersteigern aber auf 1.200 Euro/m2, steigt die Mietrendite bei gleicher Nettokaltmiete bereits auf 7,5%. So kalkulieren Sie:

Jahresnettokaltmiete x 100 = Brutto-Mietrendite Kaufpreis 7,5 x 12 x 100 = 7,5% 1.200

 

Das Objekt wird also zur 13,3-fachen statt 16,7-fachen Jahresnettomiete gekauft, was den Anstieg der anfänglichen Mietrendite um 1,5 Prozentpunkte zur Folge hat.

Machen Sie sich nichts vor: Schönrechnen gilt nicht

Rechnen Sie sich bei der Ermittlung der anfänglichen Mietrendite nicht reich, indem Sie von deutlich über dem Markt liegenden Nettomieten ausgehen. Nur die nachhaltig erzielbaren Marktmieten, nicht die momentan möglicherweise überhöhten Zahlungen des Mieters sollten Sie bei Ihrer Kalkulation zugrunde legen.

Achtung: Eine Brutto-Mietrendite von 7,5% sinkt beispielsweise auf etwa 6,5%, wenn Sie noch Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten berücksichtigen.

Beispiel: Ein reiner Kaufpreis von 1.200 Euro/m2 schaukelt sich auf 1.260 Euro/m2 Anschaffungskosten hoch, wenn die Kaufnebenkosten (3,5% Grunderwerbsteuer sowie 1,5% Notar- und Grundbuchgebühren) mit einkalkuliert werden.

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, evtl. nicht umlagefähige Betriebskosten) können im Durchschnitt mit 9% der Nettokaltmiete angesetzt werden: 5% für Instandhaltungskosten und 4% für Verwaltungskosten.

Nach Abzug dieser Kosten von der monatlichen Nettomiete in Höhe von beispielsweise 7,50 Euro/m2 verbleibt ein monatlicher Reinertrag von 6,83 Euro/m2.

Jahresreinertrag x 100 = Netto-Mietrendite Anschaffungskosten 6,83 x 12 x 100 = 6,5% 1.260

Mietrenditen sind nicht alles. Mindestens genauso wichtig sind die üblichen Kriterien bei der Objektauswahl wie Art, Größe, Baujahr, Lage und Qualität des Mietobjekts. Ein heruntergekommenes Objekt mit hoher Mietrendite kann sich als Fehlkauf erweisen, wenn hohe Folgekosten anfallen.

5 weitere Kriterien für Ihre Kaufentscheidung

Beachten Sie daher neben Preis, Miete und Mietrendite auch die folgenden fünf Kriterien bei der richtigen Auswahl von Mietobjekten:

Art

Mietswohnhaus, vermietete Eigentumswohnung, vermietetes Ein- oder Zweifamilienhaus

Größe

Großwohnung mit mehr als 80 m2, mittlere Wohnung mit 40 bis 80 m2, Kleinwohnung oder Appartement mit bis zu 40 m2

Baujahr

Alt- beziehungsweise Vor- oder Nachkriegsbau mit Baujahr bis 1960/1961-1970/1971-1980/1981-1990/ ab 1990

Lage

Bundesland, Region, Ortsteil innerhalb der Stadt, unmittelbare Wohn- und Verkehrslage

Qualität

äußerer Zustand des Hauses, Zustand des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume, Ausstattung der Wohnung

Der einfache Rendite-Zins-Vergleich zeigt: Bei einer Netto- Mietrendite von 6,5% und einem effektiven Hypothekenzins von nur 5% bei zehnjähriger Zinsbindung sind Sie bei einer Vollfinanzierung bereits im Plus. Der Mietreinertrag reicht selbst bei einer vollen Fremdfinanzierung aus, um die laufenden Hypothekenzinsen zu decken.

In Wirklichkeit sieht die Rechnung noch günstiger aus. Da Mieten und Hypothekenzinsen typischerweise monatlich gezahlt werden, darf die „nominale“ Netto-Mietrendite von 6,5% auch nur mit dem Nominalzins von 4,90% verglichen werden.

Können Sie den Nominalzins durch Aufnahme des Hypothekendarlehens bei einem Discounter auf 4,6% drücken, macht die Rendite-Zins-Differenz bereits fast einen Prozentpunkt aus.

 

18. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.