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Ihre Sondernutzungsrechte als Wohnungseigentümer

„Eine Eigentumswohnung ist nun einmal kein Einfamilienhaus“. Diese Erfahrung können Sie als Wohnungseigentümer immer wieder machen, vorzugsweise auf Wohnungseigentümer-Versammlungen.

Als Besitzer einer Eigentumswohnung sind Sie oftmals auf die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer angewiesen, wenn Sie an Ihrer Eigentumswohnung beziehungsweise im Außenbereich Veränderungen vornehmen wollen.

Oder aber Sie wollen Ihre Eigentumswohnung anders nutzen, sie beispielsweise an einen Steuerberater oder Arzt vermieten, der dort sein Büro bzw. seine Praxis einrichtet.

Wie sie Ihre Anliegen jederzeit durchsetzen können, lesen Sie hier.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung anders als bisher nutzen wollen

Über Ihre Eigentumswohnung können Sie frei verfügen. Insbesondere können Sie diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen.

Das gilt allerdings nicht grenzenlos, sondern nur „soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen“.

Als Wohnungseigentümer dürfen Sie Ihre Wohnung und das Gemeinschaftseigentum nur in einer Weise gebrauchen, die keinem anderen Wohnungseigentümer einen Nachteil bringt, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

Jeder Wohnungseigentümer kann vom jeweils anderen die Unterlassung von Beeinträchtigungen oder Störungen verlangen.

Dies führt nun allerdings nicht dazu, dass Ihnen die Nutzung des Gemeinschaftseigentums verboten werden kann.

Ganz klar: Um Ihre Wohnung erreichen und überhaupt nutzen zu können, sind Sie darauf angewiesen, beispielsweise das Treppenhaus zu begehen.

Eine der wichtigsten Gebrauchsregelungen ist, wie die Eigentumswohnung genutzt werden darf.

Natürlich zum Wohnen, werden Sie denken und sich fragen, wo das Problem liegt.


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Klar ist zunächst, dass Sie als Eigentümer die innere Aufteilung Ihrer Wohnung ändern können, solange Sie nicht die Festigkeit der übrigen Gebäudeteile gefährden.

Eine Wohnung als Büro nutzen – geht das?

Umstritten sind in der Praxis immer wieder die Grenzen dessen, was noch zum Wohnen gerechnet werden kann.

Dass es darüber überhaupt Streit geben kann, liegt daran, dass eine Wohnung nicht unbedingt zum Wohnen genutzt werden muss.

Sie darf auch zu einem anderen Zweck genutzt werden, sofern diese Nutzung nicht mehr stört als das Wohnen in diesen Räumen.

Kein Wunder also, dass es im Einzelfall zu erheblichen Meinungsverschiedenheiten kommen kann.

Geklärt ist zunächst einmal, dass in den Wohnräumen kein störendes Gewerbe ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer betrieben werden darf.

Beispiel: Es ist unzulässig, in einer Wohnung ein Ballettstudio, eine Arztpraxis oder ein Bordell zu betreiben.

Anders verhält es sich beispielsweise, wenn Sie Ihre Wohnung an einen Steuerberater oder Architekten vermieten.

Das ist zulässig, ohne dass Sie dazu die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer benötigen. Die Gerichte entscheiden solche Fälle auf Grund einer so genannten „generalisierenden Betrachtungsweise“.

Die Frage lautet dann: Hält sich die umstrittene Nutzung der Eigentumswohnung noch im Rahmen des Üblichen und Zumutbaren oder führt die Nutzung zu einer übermäßigen Beeinträchtigung und Belästigung der übrigen Wohnungseigentümer?

Wie Büros und Läden genutzt werden dürfen

Derart allgemein formulierte Zweckbestimmungen sind allerdings nicht die Regel.

Immer wieder kommt es vor, dass die Zweckbestimmung Teileigentum mit einem Zusatz versehen wird, wie beispielsweise „Teileigentum/Laden“ oder „Teileigentum/Büro“.

In solchen Fällen ist der Streit darüber vorprogrammiert, ob eine bestimmte Nutzung noch der Zweckbestimmung „Laden“ oder „Büro“ unterfällt.

Beispiel: In der Teilungserklärung heißt es „Teileigentum/Laden“, und in den Räumen soll ein Bistro betrieben werden.

Eine solche Nutzung der Räume wäre nicht zulässig.

Durch den Betrieb eines Bistros gehen für die übrigen Wohnungseigentümer intensivere Beeinträchtigungen aus als von einem Laden.

Die Gerichte stellen zusätzlich noch darauf ab, dass sowohl nach allgemeinem Sprachgebrauch als auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter einem Laden in der Regel ein Raum zum Verkauf von Waren, nicht aber zum Verzehr von verkauften Waren an Ort und Stelle zu verstehen ist.

Diese kostspieligen Risiken vermeiden Sie besser

Keine Frage: Als Vermieter müssen Sie sorgfältig klären, ob die vom Mieter beabsichtigte Nutzung der Mieträume nach der Teilungserklärung überhaupt zulässig ist.

Anderenfalls riskieren Sie, sowohl von Ihrem Mieter als auch von den übrigen Wohnungseigentümern mit Unterlassungs- und Schadenersatzansprüchen überzogen zu werden:

  • Die übrigen Wohnungseigentümer können von Ihnen verlangen, dass die unzulässige Nutzung eingestellt wird und ein entsprechendes Urteil erwirken.
  • Ihr Mieter kann von Ihnen Ersatz sämtlicher Schäden verlangen, die ihm dadurch entstehen, dass er die Mieträume nicht zu dem im Mietvertrag genannten Zweck nutzen darf.

Wenn Sie Gemeinschaftsflächen allein nutzen wollen

In der Teilungserklärung kann geregelt werden, dass einzelnen Wohnungseigentümern das Recht auf die alleinige und ausschließliche Nutzung bestimmter Flächen, Räume, Anlagen oder Einrichtungen eingeräumt wird, die eigentlich im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.

Mit einem derartigen Sondernutzungsrecht erhält der begünstigte Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch eines bestimmten Teils des gemeinschaftlichen Eigentums, wodurch zugleich die anderen Wohnungseigentümer das Recht zum Mitgebrauch verlieren.

Sondernutzungsrechte werden in der Regel an im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Terrassen, Grundstücks- und Gartenflächen sowie Kfz-Abstellplätzen eingeräumt.

Auch Keller- und Bodenräume, Dachterrassen sowie sonstige Räume im Haus können Gegenstand eines Sondernutzungsrechts sein; entscheidend ist allein, dass sich die betreffenden Flächen im Gemeinschaftseigentum befinden.

28. September 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Thomas Hammer
Von: Thomas Hammer. Über den Autor

Thomas Hammer ist Betriebswirt und freier Wirtschaftsjournalist in Ötisheim. Er arbeitet für Zeitungen, Zeitschriften und Buchverlage und hat bereits mehrere erfolgreiche Ratgeber zu Finanzierungs- und Immobilienthemen verfasst.