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Immobilie 2015: Was Vermieter und Mieter tun bzw. dulden müssen

Es gibt einige Urteile darüber, was Vermieter und auch Mieter tun bzw. dulden müssen. Die 7 wichtigsten Urteile für das Jahr 2015 zu diesem Thema sind hier zusammengefasst.

1. Wespennest darf der Mieter sofort entfernen

Geht von einem Wespennest eine akute Gefahr für den Mieter aus, darf dieser es sofort entfernen lassen. Voraussetzung ist, dass der Mieter zuvor versucht hat, den Vermieter zu erreichen. Gelingt dies nicht, liegt „Gefahr im Verzug“ vor und der Mieter darf das Notwendige selbst veranlassen (AG Würzburg, Urteil v. 19.02.14, Az. 13 C 2751/13).

2. Anpflanzungen des Mieters können bleiben

Grundsätzlich muss jeder Mieter seine Einbauten und Einrichtungen bei Mietende wieder entfernen. Anders kann dies bei Anpflanzungen im Garten sein.

Sind diese – wie eine Sichtschutzhecke – „grundstücksbezogen“ erfolgt bzw. können – wie ein Rasen – nicht ohne Beschädigung wieder entfernt werden, braucht der Mieter sie bei Mietende nicht zu entfernen (LG Detmold, Urteil v. 26.03.14, Az. 10 S 218/12).

3. Mieter muss Rauchen auf dem Balkon dulden

Ein Mieter kann von einem Mitbewohner nicht verlangen, dass dieser das Rauchen auf dem Balkon einstellt (LG Potsdam, Urteil v. 14.03.14, Az. 1 S 31/13 – noch nicht rechtskräftig).

4. Vermieter schuldet die Beheizbarkeit der Wohnung

Vermieter müssen die Beheizung der Mieträume sicherstellen. Diese Pflicht kann nicht auf den Mieter übertragen werden. So ist eine Vereinbarung unzulässig, nach der ein Mieter den erforderlichen Brennstoff für die Heizung selbst beschaffen muss. Dies gilt auch bei einem Einfamilienhaus. Dass der Mieter die Kosten als Betriebskosten zu tragen hat, ist freilich bei entsprechender Vereinbarung möglich (AG Hanau, Urteil v. 25.06.14, Az. 37 C 285/13).

5. Brand in Mietwohnung – Gebäudeversicherung des Vermieters greift

Der Bundesgerichtshof musste sich mit diesem interessanten Fall beschäftigen (Urteil vom 19.11.2014, Az.: VIII ZR 191/13): Die 12-jährige Tochter von Mietern hatte Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, dann die Küche verlassen und so entstand nicht nur ein Brand, sondern auch ein erheblicher Sachschaden.


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Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies zu Recht auf die bestehende Gebäudeversicherung des Vermieters. Der wollte seine Versicherung aber nicht in Anspruch nehmen, da dies zu einem Ansteigen der Versicherungskosten führen würde.

Selbst wollte der Vermieter den Brandschaden natürlich auch nicht beseitigen. Dafür waren nach seiner Ansicht die Mieter zuständig, die den Mangel schuldhaft verursacht hätten.

Einklagbarer Anspruch auf Beseitigung des Schadens und Mietminderung

Die Mieter waren naturgemäß anderer Auffassung und verklagten den Vermieter. Sie klagten die Beseitigung des Brandschadens und zusätzlich ein Mietminderungsrecht ein. Nach ihrer Auffassung hatten sie sich über die Umlage der Betriebskosten auch an der Gebäudeversicherung finanziell beteiligt.

Und sie erhielten Recht. Nach dem Bundesgerichtshof darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die anteilig von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Außerdem muss der Vermieter auf die Versicherung in solchen Fällen zurückzugreifen. Zudem wurde den Mietern tatsächlich auch ein Minderungsrecht zugesprochen!

6. Rauchwarnmelder: Mieter müssen die Installation dulden

Die Installation von Rauchwarnmeldern in einer Mietwohnung stellt keine Modernisierung dar. Ein Vermieter muss sie deshalb nicht ankündigen und ein Mieter muss die Anbringung von Rauchmeldern dulden. Dies entschied das Landgericht Halle im Juni 2014.

Ein Vermieter wollte Rauchwarnmelder in seiner Mietwohnung anbringen. Der Mieter war der Ansicht, dass dies eine Modernisierung darstelle, der er zunächst zustimmen müsse. Zudem hatte er bereits auf eigene Kosten Rauchwarnmelder im Jahr 2009 eingebaut. Da der Mieter nicht einsichtig war, reichte der Vermieter eine Klage auf Duldung ein.

Unzumutbare Härte bei der Anbringung von Rauchmeldern nicht gegeben

Mit Erfolg! Der Einbau von Rauchwarnmeldern kann durch Einsatz leichter Klebe- und Bohrtechniken durchgeführt werden. Lärm- und Staubentwicklung sind ausgeschlossen. Eine irgendwie unzumutbare tatsächliche Härte bei der Umsetzung der Anbringung der Rauchwarnmelder ist schließlich nicht ansatzweise zu erkennen, wenn beim Einbau von ca. 15 Minuten unter Einsatz von lediglich leichter Klebe und Bohrtechnik vorgegangen wird.

Wenn ein Mieter eigenmächtig bereits Rauchmelder eingebaut hat, erfüllt er nicht die Pflichten des eigentlichen Bauherrn. Vielmehr hätte der Mieter einen Anspruch auf Einbau gegen den Vermieter.

Bei der Anbringung von Rauchwarnmeldern handelt es sich um eine duldungspflichtige Maßnahme, die wegen des geringfügigen Eingriffes eine Bagatellmaßnahme gemäß § 555 c Abs. 4 BGB darstellt und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedarf.

Schon allein dadurch, dass keine Mieterhöhung erfolgt, entfällt der wirtschaftliche Härtegrund, da lediglich eine Umlage auf die Betriebskosten erfolgt (LG Halle, Urteil v. 30.06.14, Az. 3 S 11/14).

7. Baumaßnahmen: Mieter muss Arbeiten tagsüber dulden

Das seit Mai 2013 geltende Mietrecht bestimmt in § 555a BGB, dass Mieter Erhaltungsarbeiten zu dulden haben. Nur zu welchen Tageszeiten die Duldungspflicht besteht, regelt das Gesetz nicht. Das Amtsgericht Lichtenberg hat nun entschieden, dass der Mieter keine Arbeiten nach Feierabend fordern darf (Urteil v. 04.04.14, Az. 18 C 366/13).

Grundsätzlich hat der Vermieter bei Arbeiten innerhalb einer Mietwohnung Rücksicht auf die Belange des Mieters zu nehmen. Und grundsätzlich darf der Mieter verlangen, dass er Handwerker nur in seinem Beisein in die Wohnung lässt. Aber bedeutet dies bei einem berufstätigen Mieter dann in der Konsequenz, dass er Handwerksarbeiten nur nach seinem Feierabend zu dulden braucht?

Keine Handwerksarbeiten nach Feierabend

Das Amtsgericht Lichtenberg sagt „Nein“ – und fügt hinzu, dass dies ebenso für Modernisierungsarbeiten gilt. Ein Vermieter muss zur Durchführung von Baumaßnahmen nicht zwingend die Terminwünsche des Mieters respektieren. Der Mieter kann nur verlangen, dass keine Arbeiten außerhalb der üblichen Arbeitszeiten an Werktagen durchgeführt werden.

Doch dies gilt auch andersherum: Der Vermieter kann den Zutritt für seine Handwerker zu den üblichen Arbeitszeiten (werktags zwischen 7:00 bis 18:00 Uhr) verlangen. Auch wenn der Mieter berufstätig ist, muss er sicherstellen, dass seine Wohnung dann betreten werden kann. Notfalls muss er sich hierzu der Hilfe eines Dritten (Nachbar, Freund etc.) bedienen.

Fazit: Rechtmäßigkeit prüfen

Die Urteile zeigen, dass Vermieter und Mieter nicht alles tun und dulden müssen, was ihr Gegenüber von ihnen verlangt. Man sollte die Rechtmäßigkeit der Forderung überprüfen bevor man handelt. Vielleicht gibt es ja schon einen Fall, der auf die eigene spezielle Forderung passt.

10. März 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.