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Immobilie ist nicht gleich Immobilie

Immobilienpreise können sich stark je nach Region unterscheiden.

Man kann hier ein Ost-West, aber auch ein Nord-Süd-Gefällle feststellen.

Stärker noch als nach Regionen unterscheidet sich die Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise nach Art und Lage der Immobilien.

Wohnimmobilien besser als Gewerbeimmobilien

Faustregel: Wohnimmobilien haben sich seit dem Jahr 1990 in Gesamtdeutschland (inklusive der neuen Länder) besser entwickelt als Gewerbeimmobilien, wie die folgende Grafik verdeutlicht:

Die obige Grafik gibt einen ersten Überblick über die unterschiedliche Entwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Sie sehen: Bei Wohnimmobilien war in der Vergangenheit nicht nur die Gesamtentwicklung besser, sondern ihre Wertentwicklung wies auch deutlich weniger Schwankungen auf als die von Gewerbeimmobilien. Detaillierter werden die Ergebnisse allerdings in der folgenden Tabelle dargestellt.

Hier sehen Sie die Miet- beziehungsweise Wertentwicklung in Abhängigkeit vom jeweiligen Immobilientyp beziehungsweise von der Nutzung der jeweiligen Immobilie:

Mieten und Preise von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland

Miete/Preis (€/qm)

Absolutwerte

Veränderungsraten

199020091990 bis 2009 gesamt1990 bis 2009 p.a.2008 bis 2009
Eigentumswohnungen2.0252.29513,4%0,7%1,7%
Reihenhäuser (€)205.278239.68816,8%0,8%1,5%
Miete Erstbezug6,797,8615,8%0,8%2,2%
Wiedervermietung4,486,5446,0%2,0%1,1%
Eigenheime15220535,3%1,6%0,7%
Einzelhandel City55,3869,3125,2%1,2%1,1%
Einzelhandel Nebenlage16,3213,48–17,5%–1,0%0,1%
Büromieten City12,3210,11–17,9%–1,0%–1,7%
Gewerbegrundstücke10512115,2%0,7%1,1%
Immobilienindex gesamt14,8%0,7%1,0%
Wohnen25,6%1,2%1,4%
Gewerbe1,3%0,1%0,3%

Immobilientyp bestimmt Entwicklung

Auch aus dieser Tabelle geht klar hervor: In den vergangenen 20 Jahren haben sich Wohnimmobilien deutlich besser entwickelt als Gewerbeimmobilien.

Jedoch gibt es zum Teil erhebliche Unterschiede – je nachdem, welchen Immobilien- beziehungsweise Nutzungstyp Sie betrachten.

Wohnimmobilien: Miet- und Preissteigerungen von durchschnittlich 1,2% pro Jahr

Um durchschnittlich 1,2% pro Jahr sind die Mieten und Preise für Wohnimmobilien zwischen 1990 bis 2009 gestiegen. Jedoch haben sich die verschiedenen Typen unterschiedlich entwickelt:


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  • Die höchsten Wachstumsraten wiesen Bestandswohnungen auf, die wiedervermietet wurden. Die Mieten stiegen im Durchschnitt um 2% pro Jahr.
  • Danach folgen Eigenheime, deren Preise pro Jahr um durchschnittlich 1,6% stiegen.
  • Reihenhäuser wiesen eine Preissteigerung von durchschnittlich 0,8% pro Jahr auf.
  • Die Wachstumsraten bei Mieten für Bestandswohnungen lagen mit 0,8% gleichauf.
  • Eigentumswohnungen wiesen mit einer Steigerung des Quadratmeterpreises von 0,7% pro Jahr bei den Wohnimmobilien das schwächste Wachstum auf.

2008/2009: stärkster Anstieg bei Neubaumieten

Die jüngste Entwicklung (2008/2009) sieht dagegen etwas anders aus:

  • Die Mieten für Neubauwohnungen (Erstbezug) stiegen am stärksten an (2,2%).
  • Danach kommen die Preise für Eigentumswohnungen (1,7%) und für Reihenhäuser (1,5%).
  • Die Mieten von Bestandswohnungen (Wiedervermietung) wuchsen durchschnittlich um 1,1% pro Jahr.
  • Den Schluss bildeten die Preise für Eigenheime (0,7%).

Insgesamt positive Entwicklung bei Wohnimmobilien

Trotz Jahren mit negativem Vorzeichen bleibt unterm Strich ein Plus: Wohnimmobilien haben sich deutschlandweit im Durchschnitt positiv entwickelt.

Die Wachstumsraten für die verschiedenen Immobilientypen lagen durchschnittlich zwischen 0,7 und 2,0% (1990 bis 2009) beziehungsweise zwischen 0,7% und 2,2% (2008/2009).

Jahre mit positivem Wachstum (1990 bis 1994, 1999 bis 2002 und 2005 bis 2009) konnten somit Jahre rückläufiger Mieten und Preise mehr als wettmachen (siehe Diagramm „Index für Wohn- und Gewerbeimmobilien im Zeitverlauf 1990 bis 2009“).

Gewerbeimmobilien: Stärkere Schwankungen, geringeres Durchschnittswachstum

Im Gegensatz zu den Wohnimmobilien zeigen die Gewerbeimmobilien ein weniger erfreuliches Bild:

Die Mieten und Preise sind insgesamt schwächer angestiegen, nämlich im Durchschnitt für alle Immobilientypen und -nutzungen nur um 0,1% pro Jahr. Zudem zeigen Gewerbeimmobilien im Zeitverlauf seit 1990 deutlich stärkere Schwankungen als Wohnimmobilien.

Einige Gewerbeimmobilien erwiesen sich über diesen Zeitraum sogar als Minusgeschäft. Bei Gewerbeimmobilien war die Wertentwicklung stark abhängig vom Typ der jeweiligen Immobilie.

Seit 1990: stärkster Anstieg bei Ladenmieten in Innenstädten

Konkret:

  • Am besten war die Entwicklung der Ladenmieten für Einzelhandelsimmobilien in der City. Sie stiegen 1990 bis 2009 im Durchschnitt um 1,2% und haben sich damit etwa gleich entwickelt wie der Durchschnitt der Wohnimmobilien.
  • Bei Gewerbegrundstücken waren über den gleichen Zeitraum Preissteigerungen von jährlich rund 0,7% zu verzeichnen.
  • Negativ entwickelten sich dagegen die Mieten für Einzelhandelsimmobilien in Nebenlagen sowie für Büroimmobilien in der Innenstadt. Die dafür gezahlten Mieten verringerten sich im Durchschnitt um 1,0% pro Jahr.

Interessanterweise zeigte sich im Jahr 2008/2009 nicht – wie man hätte erwarten können – ein noch düstereres Bild. Einen Einbruch verzeichneten nur die Büromieten in den Innenstädten (–1,7%).

Positiv entwickelten sich dagegen die Einzelhandelsmieten in Innenstädten (1,1%) und in Nebenlagen (0,1%) sowie die Kaufpreise für Gewerbe-Grundstücke (1,1%).

Insgesamt geringes Wachstum bei hohen Risiken

Nicht nur der Durchschnitt ist bei Gewerbeimmobilien schlechter, sondern die Schwankungen sind auch größer (siehe Diagramm).

Dies dürfte vor allem an der starken Abhängigkeit vom Konjunkturgeschehen liegen. Als Vermieter und Immobilien-Investor sollten Sie daher lieber auf Wohnimmobilien setzen – zwar gibt es auch hier eine gewisse Abhängigkeit vom Konjunkturgeschehen.

Aber die konjunkturbedingten Schwankungen sind geringer.

4. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.