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Immobilien 2015: Urteile zu Betriebs- und anderen Nebenkosten

Für Vermieter ist eines ganz klar: Die Betriebskostenabrechnung kann sehr schnell fehlerhaft und somit auch anfechtbar sein. Jedes Jahr gibt es Neuerungen, die beachtet werden sollten. Die 12 wichtigsten Urteile zu Betriebs- und anderen Nebenkosten sind hier zusammengefasst.

1. Betriebskostenabrechnung nach Soll-Vorschüssen ist fehlerhaft

In einer Betriebskostenabrechnung müssen von den angefallenen Kosten die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen abgezogen werden. Werden stattdessen die geschuldeten Vorauszahlungen abgezogen, ist die Abrechnung fehlerhaft. Zulasten des Mieters kann sie dann nur noch innerhalb der Abrechnungsfrist korrigiert werden (KG Berlin, Beschluss v. 16.06.14, Az. 8 U 29/14).

Dieser Fehler ist schnell passiert: Statt die vom Mieter tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen werden in der Betriebskostenabrechnung die geschuldeten Vorauszahlungen angesetzt. Letztere können aber höher sein, wenn der Mieter deswegen säumig ist – etwa bei einer ungerechtfertigten Mietminderung.

Stellt der Vermieter dies später fest, ist fraglich, ob er die Abrechnung korrigieren und eine Nachzahlung verlangen kann. Das Kammergericht Berlin hat eine Abrechnung auf Basis von Soll-Vorschüssen für fehlerhaft erklärt.

Deshalb gilt auch hier der Grundsatz: Zulasten des Mieters kann eine Abrechnung nur innerhalb der Abrechnungsperiode korrigiert bzw. neu erstellt werden. Danach muss der Mieter eine Mehrzahlung nicht leisten.

2. Betriebskostenabrechnung: einseitiges Bestimmungsrecht für den Vermieter!

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs lässt aufhorchen (Urteil vom 05.11.2014, Az.: VIII ZR 257/13): Ein Wohnungsmieter hatte mit seinem Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen.

Über die Betriebskosten sollte jährlich abgerechnet werden und der Mieter eine monatliche Vorauszahlung leisten. Die Parteien hatten aber auch vereinbart, dass mit der ersten Abrechnungsperiode der Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen festlegen kann.

Und dann kam es natürlich wie es kommen musste: Der Mieter hielt diese Klausel für unwirksam und wollte eine Abrechnung nach Quadratmetern erreichen. Das Gesetz legt nämlich fest, dass nach Quadratmetern abzurechnen ist, wenn die Parteien sich nicht auf einen bestimmten Umlagemaßstab geeinigt haben.

Abrechnungsmaßstab musste nicht beanstandet werden

Der Vermieter erhielt allerdings Recht! Die Vermieterseite hat ihr vereinbartes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht mit der Betriebskostenabrechnung wirksam ausgeübt. Die Parteien hatten mit der Regelung im Mietvertrag wirksam eine andere Regelung des Umlagemaßstabs getroffen, indem dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen eingeräumt wird.

Das Gesetz steht dem nicht entgegen. Insbesondere ist die Regelung, nach der nach Quadratmetern abgerechnet wird, wenn keine Regelung im Mietvertrag vereinbart wurde, hier nicht anzuwenden. Denn diese gesetzliche Bestimmung ist durch die Parteien abdingbar.

3. Betriebskostenabrechnung: Kostenverteilungsschlüssel Personenmonate ist rechtmäßig

Dass eine Betriebskostenabrechnung nicht rechtswidrig ist, wenn eine Kostenverteilung nach Personenmonaten erfolgte und nicht näher erläutert wurde, entschied der BGH im Oktober 2014.

Ein Vermieter hatte seine Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten verklagt. In der Betriebskostenabrechnung waren bei der Position „Müllbeseitigung“ 32,20 Personenmonate x 4,3470004 € je Personenmonat = 139,98 €, sowie bei der Position „Frisch- und Abwasser“: 32,20 Personenmonate x 23,4394746 € je Personenmonat = 754,75 € angegeben.

Auf der Rückseite der Abrechnung war Folgendes zu lesen: Berechnung und Verteilung Betriebskosten. Hier war unter der Position „Müllbeseitigung“ Folgendes angegeben: 244,91 € : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 € je Personenmonat; und bei der Position „Frisch- und Abwasser“: 1.320,58 € : 56,34 Personenmonate = 23,4394746 € je Personenmonat.

Betriebskostenabrechnung rechtswirksam

Die Mieter zahlten die Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht, weil sie die ihnen vorgelegte Abrechnung für rechtswidrig hielten. Der Vermieter reichte Klage ein.

Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Die Betriebskostenabrechnung war nicht rechtswidrig und unwirksam. Denn eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung von Einnahmen und Ausgaben hinsichtlich der Mieträume enthält. Die Abrechnung muss für einen Mieter aber verständlich und überprüfbar sein. Hierfür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung der angewendeten Kostenverteilerschlüssel
  • Berechnung des Kostenanteils des Mieters

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  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Die dem BGH vorgelegte Abrechnung wurde diesen Anforderungen gerecht. Sie enthielt sowohl eine Aufstellung der Gesamtkosten als auch die Anzahl aller Einheiten (56,34 Personenmonate) unter denen die Kosten zu verteilen waren. Außerdem wurden die auf die Mieter entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) und das Ergebnis der Berechnung mitgeteilt.

4. Betriebskosten: Das Recht des Vermieters zur Abrechnung verjährt nicht

Dass die Möglichkeit des Vermieters, über Betriebskosten abzurechnen, nicht der Verjährung unterliegt, stellte das Landgericht Berlin im April 2014 klar. Betriebskostenabrechnungen sind zudem auch dann formell ordnungsgemäß, wenn der Ersteller nicht erkennbar ist.

Ein Vermieter hatte über Jahre keine Heiz- und Betriebskostenabrechnungen erstellt. Aus diesem Grund verklagte ihn ein Mieter auf Rückzahlung der gemäß Mietvertrag geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen.

Inzwischen hatte der Vermieter aber nach Ablauf von über drei Jahren die ausstehenden Abrechnungen erstellt. Der Mieter war jedoch der Ansicht, dass das Recht des Vermieters über die Betriebskosten abzurechnen inzwischen verjährt war. Zudem sei der Aussteller der Abrechnungen nicht zu erkennen gewesen.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Vermieter hatte zwar für die Zeit von Mai 2005 bis April 2006 und Mai 2006 bis April 2007 keine Heiz- und Betriebskostenabrechnungen erstellt. Die später erbrachten Abrechnungen der Betriebskosten und der Heizkosten waren jedoch dann formell ordnungsgemäß.

Die Möglichkeit eines Vermieters, über Betriebskosten abzurechnen, unterliegt nicht der Verjährung. Auch der Einwand des Mieters, dass der Aussteller nicht erkennbar war, war nicht erheblich. (LG Berlin, Urteil v. 09.04.14, Az. 67 S 432/13

5. Mieter kann der Zahlung neuer Betriebskosten schlüssig zustimmen

Zahlt der Mieter nicht geschuldete Betriebskosten, kann er diese zurückfordern. Dieses Recht hat der Mieter aber nicht, wenn er wusste, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet ist (BGH, Urteil v. 09.07.14, Az. VIII ZR 36/14).

In dem Urteilsfall hatte ein Mieter nach dem Mietvertrag Nebenkosten zu tragen, die einzeln aufgeführt sind. Nach einer entsprechenden Ankündigung rechnete der Vermieter aber auch diverse andere Betriebskosten ab. Auch diese Kosten zahlte der Mieter, verlangte sie dann aber später zurück.

In ihrem Urteil stellten die Karlsruher Richter zunächst klar, dass Mieter für Betriebskosten nur zahlen müssen, soweit diese Pflicht im Mietvertrag vereinbart worden ist. Deshalb war der Mieter zur Zahlung der weiteren Betriebskosten nicht verpflichtet. Tut er dies dennoch, kann er seine Zahlung insoweit zurückverlangen.

Tipp: Alle Betriebskosten einbeziehen

Am besten ist es, einfach mit dem Mieter zu vereinbaren, dass er alle Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung zu zahlen hat. Dies ist zulässig, ohne dass diese Kosten im Mietvertrag alle aufgezählt oder ihm die Verordnung beigefügt sein muss (BGH, Urteil v. 27.06.07, Az. VIII ZR 202/06).

6. Betriebskosten: Kostensteigerung muss nicht begründet werden

Der übliche Reflex von Mietern auf eine Betriebskostenabrechnung lautet: „Letztes Jahr waren die Kosten aber geringer“ und „Mein Nachbar muss auch weniger zahlen“. Daraus folgt dann blitzschnell die Schlussfolgerung: „Da kann doch was nicht stimmen“. Das Amtsgericht Wedding hat nun entschieden, dass diese Schlussfolgerung falsch ist (Urteil v. 16.06.14, Az. 19a C 15/14).

Beanstandet ein Mieter seine Betriebskostenabrechnung, muss er seine Einwendungen dem Vermieter binnen einen Jahres nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Doch wie konkret muss die Einwendung sein?

Reine Mutmaßungen des Mieters sind unerheblich

Im Grundsatz gilt: Um seine Einwendungen zu begründen, muss der Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen und sodann anhand dieser Unterlagen konkret begründen, warum er welchen Teil der Abrechnung für falsch hält (BGH, Urteil v. 30.07.07, Az. VIII ZR 261/06). Deshalb gilt grundsätzlich: Reine Mutmaßungen des Mieters sind unerheblich.

Wie das Amtsgericht Wedding nun entschieden hat, gilt dies auch, wenn manche Kosten im Vergleich zum Vorjahr erheblich gestiegen sind.

Denn auch in einem solchen Fall muss der Vermieter den Kostenanstieg in der Abrechnung nicht erläutern. Die Kostensteigerung ist also kein Indiz für die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung, stellte das Gericht klar. Somit bleibt es bei dem dargestellten Grundsatz.

7. Betriebskosten können im Urkundenprozess eingeklagt werden

Dass ein Vermieter ausstehende Betriebskostennachzahlungen auch per Urkundenprozess geltend machen kann, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2014.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Nachzahlung von ausstehenden Betriebskosten verklagt. Er machte seine Ansprüche in einem so genannten Urkundenprozess geltend. In dem bei Gericht eingereichten Mietvertrag war keine Wohnfläche angegeben.

Geregelt war jedoch ausdrücklich, dass der Mieter bestimmte Betriebskosten tragen muss und dass diese entsprechend der Größe der Wohnfläche umgelegt werden. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 hatte der Vermieter die Wohnfläche mit 40 m² und die Gesamtwohnfläche des Wohnhauses mit 240 m² festgelegt.

Der Vermieter hatte dem Gericht den Mietvertrag und die Betriebskostenabrechnung vorgelegt. Der Mieter bestritt die Größe der festgelegten Flächen. In letzter Instanz sollte der BGH entscheiden, ob der Mieter seine Ansprüche überhaupt im Urkundenprozess geltend machen konnte.

Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters. Grundsätzlich können Vermieter ihre Betriebskostennachforderungen und sonstige Ansprüche, die auf eine Geldzahlung durch einen Mieter gerichtet sind, auch in einem Urkundenprozess geltend machen.

Im Urkundenprozess sind grundsätzlich vorgelegte Urkunden ein ausreichendes Beweismittel. Dass der Mieter die Größe der mitgeteilten Flächen pauschal bestritten hatte, war unerheblich. Er hätte dies näher begründen müssen, beispielsweise durch Angabe der Abmessungen der Mieträume (BGH, Urteil v. 22.10.14, Az. VIII ZR 41/14).

8. Betriebskosten – keine rückwirkende Umlage

Eine Klausel, die die Umlage von Betriebskosten, die nicht in § 2 Betriebskostenverordnung bzw. zuvor in Anlage 3 zu § 27 2. Berechnungsverordnung genannt sind, gestattet und die unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostensteigerungen festlegt, ist unzulässig (AG München, Urteil v. 27.06.14, Az. 463 C 4060/14).

9. Prüfung der Gasleitungen – Kosten sind umlegbar

Erfolgt die regelmäßige Überprüfung der Gasleitung im 2-jährigen Turnus, sind die Kosten umlegbar. Umlagefähig sind dabei sowohl Kosten für die bloße Sichtprüfung als auch für eine Dichtigkeitsprüfung, sofern die konkreten Arbeiten und die angefallenen Arbeitsstunden nachgewiesen werden können (AG Köln, Urteil v. 17.04.14, Az. 222 C 24/13).

10. Betriebskosten: Kosten für eine Terrorversicherung sind auf den Mieter  umlegbar

Dass eine Terrorversicherung als Teil der Gebäudeversicherung zu den Kosten der Sachversicherung gehört und auf den Mieter umlegbar ist, entschied das Amtsgericht Steinfurt im Februar 2014.

Ein Vermieter hatte gegenüber seinem Mieter über Betriebskosten abgerechnet. Der Mieter weigerte sich die Nachforderung zu begleichen, weil der Vermieter ihm gegenüber auch die Kosten einer „Terrorversicherung“ anteilsmäßig geltend gemacht hatte. Der Vermieter klagte die Nachforderung ein.

Mit Erfolg! Die Rechnungsposition „Versicherungen für das Objekt“ war vom Vermieter zutreffend berechnet worden. Die Vereinbarung im Mietvertrag bezüglich der Betriebskosten umfasste auch die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Eine Terrorversicherung gehört als Teil der Gebäudeversicherung zu den Kosten der Sachversicherung.

Ob die Kosten einer Terrorversicherung umlagefähig sind oder gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen, konnte im entschiedenen Rechtsstreit dahinstehen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stand zur Überzeugung des Gerichts fest, dass durch den Abschluss einer Terrorversicherung für das Gebäude keine zusätzlichen Kosten verursacht worden waren.

Die Versicherung gegen Terrorakte war beitragsfrei in der vom Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherung mitversichert. Eine Beitragspflicht entstand laut der Versicherungsbedingungen nämlich erst ab einer Versicherungssumme von mehr als 25 Millionen € (AG Steinfurt, Urteil v. 13.02.14, Az. 21 C 1668/12).

11. Heizkostenabrechnung – Keine Eichpflicht für Heizkostenverteiler

Der Mieter kann eine Beanstandung der Heizkostenabrechnung nicht damit begründen, dass die Heizkostenverteiler nicht geeicht sind. Denn Heizkostenverteiler sind keine Messgeräte und damit nicht eichpflichtig (AG Pankow-Weißensee, Urteil v. 01.07.14, Az. 9 C 58/14).

12. Betriebskosten: Vermieter müssen nicht das billigste Heizöl einkaufen

Dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, das billigste Heizöl einzukaufen, entschied das Landgericht Berlin im Juli 2014. Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Nachzahlung von Heizkosten verklagt. Der Mieter wandte gegen die Heizkostenabrechnung ein, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe, weil er nicht das günstigste Heizöl eingekauft hatte.

Der Vermieter verteidigte sich im Prozess damit, dass die für ihn tätige Hausverwaltung bei Anbietern von Heizöl mehrere Angebote eingeholt und einen günstigen Mengenrabatt ausgehandelt hatte. Ein Sachverständiger stellte jedoch fest, dass der Kaufpreis des tatsächlich bestellten Heizöls mehr als 6 % über dem am Markt erzielbaren Einkaufspreis lag.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter musste die Heizkostenforderung des Vermieters ausgleichen. Der Vermieter hat nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, weil er nicht verpflichtet war, das günstigste Heizöl zu kaufen.

Ein Vermieter darf zwar zu Lasten seiner Mieter keine unnötigen Kosten verursachen. Ein Erwerb von Heizöl zu einem Einkaufspreis der 6 % über dem bestmöglich zu erzielenden Einkaufspreis liegt, ist jedoch noch nicht zu beanstanden (LG Berlin, Urteil v. 30.07.14, Az. 65 S 12/14).

Fazit: Insgesamt gilt es bei der Einforderung von Betriebs- und anderen Nebenkosten natürlich einiges zu beachten. Dennoch ist es für Vermieter möglich, sich all diese Kosten auch zurückerstatten zu lassen.

10. März 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.