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Immobilien 2015: Die 9 wichtigsten Urteile zu Kündigungsgründen

Es gibt einige Gründe aus denen Vermieter ihren Mietern gerne kündigen würden. Jedoch sind nicht alle rechtens und besonders bei fristlosen Kündigungen gibt es nur wenige Gründe, die diese rechtmäßig rechtfertigen. Die 9 wichtigsten Urteile zu Kündigungsgründen für das Jahr 2015 sind hier zusammengefasst.

1. Mieter „macht“ in den Hausflur – fristlose Kündigung

Einem Mieter, der in den Hausflur uriniert und kotet, kann ohne vorherige Abmahnung direkt fristlos gekündigt werden. Dies gilt auch dann, wenn er „geistig verwirrt“ bzw. schuldunfähig ist (AG Lichtenberg, Urteil v. 25.03.14, Az. 6 C 425/13).

2. Zahlungsverzug: Nur sofortige Reaktion berechtigt zur fristlosen Kündigung

Nimmt der Vermieter trotz anfänglicher Abmahnungen später Zahlungsverzögerungen über Jahre hin, kann er deshalb später nicht ohne Weiteres kündigen. Denn die Duldung einer verspäteten Zahlung kann eine Vertragsänderung begründen. In diesem Fall ist hieran auch der Käufer der Mietwohnung als neuer Vermieter gebunden (LG Berlin, Urteil v. 08.01.14, Az. 65 S 213/13).

In dem Urteilsfall hatte ein Mieter ganze 10 Jahre lang die Miete unpünktlich gezahlt. Anfangs hatte der Vermieter dies noch beanstandet und den Mieter abgemahnt. Später fügte er sich in sein Schicksal und irgendwann verkaufte er die Mietwohnung.

Der Erwerber hatte als neuer Vermieter kein Verständnis für die unpünktlichen Mietzahlungen: Nach erneuter Abmahnung kündigte er dem Mieter fristlos.

Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten

In seiner Entscheidung erklärten die Berliner Richter die Kündigung für unwirksam. Begründung: Weil der Vermieter die unpünktliche Zahlung über fast 10 Jahre widerspruchslos hingenommen hat, durfte der Mieter darauf vertrauen, dass die vereinbarte Fälligkeit am dritten Werktag eines Monats nicht mehr gelte.

Insofern sei der Vertrag durch schlüssiges Verhalten geändert worden. Und diese Vertragsänderung muss auch der neue Vermieter gegen sich gelten lassen, obwohl er hiervon gar nicht wusste.

BGH: Fristlose Kündigung nach nur einer Abmahnung

Stören Vermieter unpünktliche Zahlungen, haben sie den BGH auf ihrer Seite: Vermieter dürfen den Mietvertrag bereits dann fristlos kündigen, wenn der Mieter nach einer Abmahnung unmittelbar eine weitere Miete verspätet zahlt (Urteil v. 14.09.11, Az. VIII ZR 301/10).

Daraus folgt sogleich: Eine zweite Abmahnung ist umso erforderlicher, je mehr Monate nach einer Abmahnung bis zur ersten weiteren unpünktlichen Mietzahlung des Mieters vergehen.

Achtung: Zahlt für den Mieter eine öffentliche Stelle verspätet, dürfen Vermieter dem Mieter nicht kündigen. Denn das Verschulden seines Sozialträgers muss sich der Mieter nicht zurechnen lassen (BGH, Urteil v. 21.10.09, Az. VIII ZR 64/09). Anders ist es aber, wenn die Zahlung deshalb verspätet erfolgt, weil der Mieter seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem Jobcenter nicht vollauf nachgekommen ist – und die Zahlung deshalb unpünktlich ist (LG Bonn, Urteil v. 10.11.11, Az. 6 T 198/11).

3. Stark rauchende Mieter: Bei Geruchsbelästigung fristlos kündigen

Das Landgereicht Düsseldorf hat sich in einer wichtigen Entscheidung zum Thema Rauchen auf die Seite der Vermieter gestellt. Geruchsbelästigungen durch Zigarettenrauch im Hausflur müssen nach dem jetzigen Urteil nicht hingenommen werden. Vielmehr dürfen Vermieter oder Verwalter dem störenden Mieter kündigen – sogar fristlos (LG Düsseldorf, Urteil v. 26.06.14, Az. 21 S 240/13).

Grundsätzlich sind Mieter berechtigt, in der gemieteten Wohnung zu rauchen. Dies stellt für sich genommen kein vertragswidriges Verhalten dar, jedenfalls wenn im Mietvertrag nichts Gegenteiliges vereinbart ist. So hat es bereits der BGH in seinem ersten Raucherurteil im Jahr 2006 entschieden (Urteil v. 28.06.06, Az. VIII ZR 124/05). An diesem Grundsatz halten auch die Düsseldorfer Richter fest.

Vermieter können aber von ihrem Mieter verlangen, dass er Rücksicht auf die übrigen Hausbewohner nimmt. Dazu gehört nach dem jetzigen Urteil, dass er Maßnahmen trifft, um zu verhindern, dass der Rauch aus der Wohnung ins Treppenhaus zieht und dort zu einer Belästigung für die übrigen Hausbewohner wird.


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Der Mieter im Urteilsfall hatte die Geruchsbelästigung noch besonders gefördert: Er hatte nämlich seine Wohnung nur unzureichend gelüftet und außerdem seine vollen Aschenbecher tagelang stehen lassen und nicht geleert. Mehrere Hausbewohner hatten sich inzwischen über Geruchsbelästigungen beschwert, doch trotz wiederholter mündlicher Abmahnungen hatte der Mieter sein Verhalten nicht geändert. Die Richter sahen hierin einen Pflichtverstoß, der so schwerwiegend war, dass er die fristlose Kündigung rechtfertigte.

Tipp: Rauchen vertraglich ausschließen

Jedenfalls für das Treppenhaus, die Gemeinschaftsräume und – je nach baulichen Gegebenheiten – für Balkone und Terrassen können Vermieter ein Rauchverbot vereinbaren. Ob auch eine Vertragsklausel, die das Rauchen innerhalb der Mietwohnung untersagt, zulässig ist, ist bisher zweifelhaft.

4. Keine Verwertungskündigung bei rund 23% Mindererlös

Die Verwertungskündigung des Vermieters ist nicht begründet, wenn der Verkehrswert seiner Wohnung im unvermieteten Zustand 150.000 € beträgt, er aber ein Kaufangebot des Mieters über 115.000 € nicht annimmt (LG Berlin, Beschluss v. 27.03.14, Az. 67 S 475/13).

5. Eigenbedarf: Vermieter dürfen auch wegen Wunsches nach Zweitwohnung kündigen

Vermieter dürfen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch darauf stützen, dass sie die betreffende Mietwohnung als Zweitwohnung nutzen möchten. Dies hat nun sogar das Bundesverfassungsgericht bestätigt (Beschluss v. 23.04.14, Az. 1 BvR 2851/13).

In einem sehr spektakulären Urteil hat das Landgericht Berlin im August 2014 entschieden, dass einem Mieter wegen Eigenbedarfs auch dann ordentlich gekündigt werden kann, wenn die Wohnung künftig nur zeitweise genutzt werden soll. Hiergegen hatte die betroffene Mieterin Verfassungsbeschwerde eingelegt – ohne Erfolg.

Die Karlsruher Richter entschieden, dass die Mieterin ihre Berliner Wohnung räumen muss, die sie seit 1987 bewohnt. Der Kündigung steht nicht entgegen, dass der Vermieter die Wohnung im Monat nur gelegentlich nutzen möchte, nämlich dann, wenn er seine Tochter in Berlin besucht.

Zur Begründung verweisen die Verfassungsrichter auf ein altes Urteil des BGH. Danach reichen „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ für die Inanspruchnahme der Wohnung aus, um Eigenbedarf zu begründen (BGH, Urteil v. 20.01.88, Az. VIII ARZ 4/87). Eine weitere Einschränkung, etwa die Forderung, dass der Vermieter in der betreffenden Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründet, ist für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs also nicht erforderlich.

6. Gefälschte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung rechtfertigt fristlose Kündigung

Heutzutage verlangen viele Vermieter von ihren Mietern neben der Mieterselbstauskunft eine Bescheinigung des ehemaligen Vermieters darüber, dass dort keinerlei Mietschulden bestehen. Fälscht der Mieter diese Bescheinigung, berechtigt das zur fristlosen Kündigung (BGH, Urteil v. 09.04.14, Az. VIII ZR 107/13).

Allerdings hat der Vermieter die Kündigung zeitnah nach Entdecken der Fälschung auszusprechen. Er kann einem Mieter, der jahrelang pünktlich seine Miete gezahlt hat, nicht plötzlich mit dem Argument kündigen, die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sei gefälscht worden

Achtung: Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Bescheinigung über Mietschulden auszustellen; allenfalls eine Quittung über geleistete Zahlungen kann ein Mieter verlangen (BGH, Urteil v. 30.09.09, Az. VIII ZR 238/08).

7. Gefälschte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Fristlose Kündigung auch bei Privatinsolvenz erlaubt!

Wegen Zahlungsverzugs oder Verschlechterung der Vermögensverhältnisse dürfen Vermieter einem Wohnraum-Mieter zunächst nicht kündigen, wenn über sein Vermögen ein Privatinsolvenzverfahren läuft (§ 112 InsO).

Was aber gilt, wenn er seine Vormieter-Bescheinigung gefälscht hat? Dann ist eine Kündigung erlaubt, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil v. 09.04.14, Az. VIII ZR 107/13).

Privatinsolvenz erschwert Kündigung

Vor Abschluss des Mietvertrags hatte der Mieter dem Vermieter eine Vormieter-Bescheinigung vorgelegt. Demnach hatte er vorher eine Wohnung für knapp 700 € angemietet und die Miete stets pünktlich bezahlt. Im November 2009 wurde das Insolvenzverfahren über den Mieter eröffnet.

Der Treuhänder („Insolvenzverwalter“ bei Privatinsolvenzen) erklärte die Freigabe des Mietverhältnisses. Mietansprüche, die drei Monate nach Zugang dieser Erklärung entstehen, können demnach nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden (§ 109 Abs. 1 Satz 2). Der Mieter ist dann wieder selbst für das Mietverhältnis verantwortlich.

Vormieter-Bescheinigung war gefälscht

Ein gutes Dreivierteljahr später kündigten die Vermieter den Mietvertrag fristlos. Sie hatten herausgefunden: Der Mieter hatte die Vormieter-Bescheinigung gefälscht und nie an der darin angegebenen Adresse gewohnt. Ihrer Räumungsklage gab der BGH in letzter Instanz statt. Eine derart schwerwiegende Verletzung der (vor-)vertraglichen Pflichten müsse der Mieter vertreten. Die fristlose Kündigung sei folglich gerechtfertigt.

8. BGH erleichtert Vermietern abermals die Eigenbedarfskündigung

Der häufigste Grund, aus dem Vermieter einem vertragstreuen Mieter kündigen, ist Eigenbedarf. Das A und O einer solchen Eigenbedarfskündigung ist deren Begründung. Unterlaufen Vermietern hier Fehler, ist die Kündigung unwirksam. Erfreulicherweise hat der BGH in einem aktuellen Urteil überzogenen Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung eine klare Absage erteilt (Urteil v. 30.04.14, Az. VII ZR 107/13).

Im konkreten Fall hatten die Vermieter dem Mieter ihrer 158 m² großen Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Zur Begründung gaben sie an, ihre Tochter, die bisher eine 80 m² große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohne, benötige die Wohnung, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu gründen. Der BGH hatte nun zu entscheiden, ob die Kündigung daran scheitert, dass der mit in die Wohnung ziehende Lebensgefährte im Kündigungsschreiben nicht namentlich benannt worden war.

Entscheidend ist der Zweck der Begründungspflicht

Der BGH entschied: Die namentliche Benennung des Lebensgefährten war für die wirksame Eigenbedarfskündigung nicht erforderlich. Das Begründungserfordernis soll gewährleisten, dass ein Mieter die Kündigung überprüfen kann, und wenn er die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund ausrichten kann.

Hierzu genügt es nach dem BGH, die Eigenbedarfsperson (hier also die Tochter) identifizierbar zu benennen und darzulegen, warum sie ein Interesse am Bezug der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu gründen.

Vorteil: Nicht nötig ist es hingegen, die bisherigen Wohnverhältnisse desjenigen darzulegen, zu dessen Gunsten gekündigt wird. Das hat der BGH bereits in einem früheren Urteil klargestellt (Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 78/10).

Denken Sie bei der Eigenbedarfskündigung immer daran: Es ist besser, zu ausführlich zu begründen als tragende Argumente wegzulassen. Denn wenn die Kündigung dem Mieter einmal zugegangen ist, kann sie nicht mehr geändert werden.

9. Sperrfrist: Nur bei erstmaliger Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch

Ein Mieter hatte bereits Anfang Dezember 2008 den Mietvertrag über die von ihm bewohnte Mietwohnung geschlossen. Der Vermieter erklärte im Juli 2013 die Kündigung des Mietverhältnisses für Ende 2013 und begründete dies mit der Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen. Er wohnte derzeit selbst in einer mängelbehafteten Mietwohnung.

Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein. Der Mieter berief sich auf eine landesrechtliche Sperrfrist, die angeblich ein Recht des vermietenden Wohnungseigentümers auf eine Eigenbedarfskündigung ausschloss. Der Vermieter behauptete und bewies jedoch, dass die Immobilie bereits durch den ursprünglichen Eigentümer in Wohnungseigentum aufgeteilt worden war.

Die Eintragung war im Januar 2008 erfolgt. Im Jahr 2012 war dann die Realteilung in mehrere Eigentumswohnungen erfolgt. Dies wurde im Juli 2012 in das Grundbuch eingetragen. Der Vermieter hatte die Wohnung erst 2012 gekauft und war dann im April 2013 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden.

Vernünftige Erwägungen rechtfertigen eine Eigenbedarfskündigung

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lag zu Gunsten des Vermieters vor. Eigenbedarf liegt vor, wenn die Absicht eines Vermieters auf Eigennutzung auf vernünftigen und billigenswerten Erwägungen beruht.

Das Recht zur Eigenbedarfskündigung war auch nicht gem. § 577a BGB i.V.m. der wohnungseigentumsrechtlichen Kündigungsschutzregelung des Bundeslandes ausgeschlossen. Die Vorschrift war nicht anwendbar, weil Wohnungseigentum erstmals im Januar 2008 begründet wurde.

Maßgeblich für die Sperrfrist nach § 577a BGB ist die erstmalige Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch. § 577a BGB knüpft an die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum an und lässt nachfolgende Veränderungen unberührt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 26.03.14, Az. 2 C 225/13).

Vermieter müssen konsequent handeln

Insgesamt zeigen all diese Urteile, dass Nachweise für das Fehlverhalten des Mieters immer aufgehoben werden sollten, damit bei einer Kündigung nichts mehr schief gehen kann. Außerdem ist es sehr wichtig schnell und konsequent zu handeln und eine Kündigung ausführlich zu begründen.

10. März 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.