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Immobilien als Erbmasse: Auch 2011 günstiger als Wertpapiere

Zumindest materiell sind Immobilien im Erbfall eine vergleichsweise günstige Variante.

Dies belegt ein Hinweis, den wir Ihnen hier zum Erbe geben können.

Verkehrswert maßgeblich

Beim Erbe und dessen Bewertung durch das Finanzamt ist der Verkehrswert der Immobilie maßgeblich. Von diesem Verkehrswert, dem erwartbaren „Verkaufspreis“ der Immobilie, zieht der Fiskus 10% ab, wenn es sich um eine vermietete Wohnimmobilie handelt. Daher haben Sie bereits einen 10%igen Steuervorteil bei diese Erbschaftsgut. Der Vorteil kann noch steigen.

Verkehrswert umstritten

Wie hoch aber ist aber der Verkehrswert einer Immobilie? Dafür gibt es diverse Vergleichs“Spiegel“, die maßgeblich sein können. Sie können diesen Verkehrswert beeinflussen. Da kaum eine Immobilie sich mit anderen vergleichen lässt, können Sie in kleineren Gemeinden auch – dies als Zusatzhinweis zu den 10% Ersparnis – die Spiegel umliegender Gemeinden zu Rate ziehen.

Oder lassen Sie ein Gutachten erstellen. Falls es Ihnen „zu hoch“ ausfällt, lohnt sich eventuell ein zweites. Maßgeblich ist das, was Sie einreichen – auch 2011 noch ist dies nicht kontrollierbar. Für die Ermittlung der Erbschaftsteuer bei der Übertragung einer Immobilie im Todesfall war es bisher egal, ob sie vererbt wurde oder ob sie wegen einer entsprechenden Anordnung im Testament von dem oder den Erben an einen Vermächtnisnehmer herauszugeben war.


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In beiden Fällen setzte das Finanzamt den Wert an, der nach dem Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) zu ermitteln war.

Dieser Wert bewegte sich regelmäßig bei ca. 60% des Verkehrswertes. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einer Entscheidung vom 02.07.2004 angekündigt, dass er künftig für die Bewertung eines Vermächtnisses nicht mehr den niedrigeren Wert wie bei einer Erbschaft ansetzen wird, sondern den höheren Verkehrswert zu Grunde legen wird.

Wert des ererbten Vermögens 120.000 € Freibetrag als Nichte 10.300 € 109.700 € Steuersatz 17% 18.649 €.  Setzen Sie aber andere Personen als Erben ein und verpflichten diese Personen, an Ihre Nichte die Immobilie herauszugeben, sieht die Rechnung anders aus: Dies führt dazu, dass in der Regel für einen Vermächtnisnehmer ein höherer Wert anzusetzen sein wird, als für das gleiche Grundstück anzusetzen wäre, wenn es auf einen Erben übergegangen wäre.

Änderung des Gesetzes: Bedeutung in der Praxis

Im Schnitt sind also dann künftig 100% des Verkehrswertes statt 60% des Verkehrswertes für Vermächtnisse anzusetzen. Dies kann Wert des ererbten Vermögens 200.000 € Freibetrag als Nichte 10.300 €, 189.700 € Steuersatz 17%,  32.249 €.

In beiden Fällen wird Ihre Nichte Eigentümerin der Immobilie. Bisher hätte sie in beiden Fällen nur 18.649 € Erbschaftsteuer gezahlt. Wenn der BFH aber seine Rechtsprechung wie angekündigt umsetzt, wird sich dieser Vorgang über ein Vermächtnis um 13.600 € auf 32.249 € verteuern.

Unterschied zwischen Vermächtnis und Erbe

Natürlich haben Sie auch dann keine Garantie dafür, dass es friedlich zugeht, wenn Sie diese Person nur zum Vermächtnisnehmer machen, doch ist die Gefahr ein Stück weiter weg, da der Vermächtnisnehmer einfach weniger Rechte hat. Wichtig: Wenn Sie jemanden zum Vermächtnisnehmer einsetzen, wird er nicht Mitglied in der Erbengemeinschaft.

Er ist Außenstehender, der von dem oder den Erben die Herausgabe eines bestimmten Vermögensgegenstands verlangen kann. Bei einer Erbschaft dagegen wird diese Person Mitglied in der Erbengemeinschaft, der zunächst einmal der gesamte Nachlass gehört. Damit hat sie auch Rechte innerhalb dieser Gemeinschaft, was durchaus schon mal zu Problemen zwischen den Erben führen kann.

Sollten Sie in Ihrem Testament jemanden als Vermächtnisnehmer einer Immobilie eingesetzt haben oder dies vorhaben, prüfen Sie also, ob es nicht sinnvoller ist, die betreffende Person als Erben einzusetzen. Damit sichern Sie sich dann den niedrigeren Immobilienwert in jedem Fall.

Wäre die Person nur Vermächtnisnehmer, könnte sie nur die Übertragung der Immobilie verlangen. Dieser Umstand ist in der Regel der Grund dafür, dass man jemandem „nur“ ein Vermächtnis einräumt und ihn gerade nicht zum Erben macht.

Im Testament können Sie dann beispielsweise regeln, dass diese Person Erbe wird und ausdrücklich festlegen, dass sie (lediglich) eine bestimmte Immobilie erbt.

Muster einer Regelung

„Ich setze zu Erben meines Vermögens A, B, C ein. C soll aus meinem Nachlass lediglich die Immobilie in der … Straße in … erhalten.   Das restliche Vermögen ist zwischen A und B gleichmäßig aufzuteilen.“

Tipp: Überlegen Sie also gut, ob die Person, der Sie etwas zukommen lassen wollen in die Erbengemeinschaft „passt“ oder ob der Streit unter Ihren Erben dann schon vorprogrammiert ist wenn die Person, die Sie bedenken. Weitergehende Ansprüche hat er/sie nicht.

27. April 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Janne Joerg Kipp. Über den Autor

Janne Joerg Kipp ist der Experte für Wirtschaft und Geldanlage.