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Immobilien: Falle Instandhaltungsrückstellungen 2011 umgehen

2011 wird Steuersparen gerade für Selbständige, Freiberufler und Verantwortungsträger immer wichtiger, da die Abgabenbelastung zunimmt. Ich habe daher ein aktuell gültiges Urteil des Bundesfinanzhofs für Sie aufgegriffen und einen Tipp dazu parat.

Urteil: Instandhaltungsrücklagen steuerlich nicht absetzbar

Das Urteil ist eindeutig. Wenn Sie Monat für Monat Geld an Ihren Verwalter überweisen, um die gemeinschaftlichen Reparaturen abzusichern, ist dies sinnvoll. Nur: selbst als Vermieter, der nur seine Vorsorge betreibt, können Sie diese Rücklage nicht steuerlich einsetzen.

Achtung: dies entschied der BFH (Az. IX B 24/08). Werbungskosten sind die Instandhaltungsrücklagen laut diesem Urteil nicht, Sie verlieren das Geld direkt „netto“.

Verbraucht der Verwalter das Geld dann nicht, entgehen Ihnen die Steuerwirkungen. Über den Verbrauch selbst befinden Sie unter anderem über die jährliche Eigentümerversammlung und werden dort auf Sparsamkeit drängen – die in diesem Fall Steuergeld „kostet“.


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300 Euro Netto-Schaden entstehen schnell

Bleiben etwa 1.000 Euro übrig, dann entspricht dies bei einem Grenzsteuersatz von 30% einem Netto-Schaden von ungefähr 300 Euro gegenüber der Absetzbarkeit des Betrages. Dies können Sie direkt nicht verhindern, aber mit einer Strategie den Schaden minimieren.

Entscheidend sind die Anlage des Geldes durch den Verwalter sowie die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Diese ermittelt sich im kaufmännisch sinnvollen „Betrieb“ nach der Durchschnittsrücklage der vergangenen Jahre und dem tatsächlichen Verbrauch. Nur: Sie haben als Eigentümer ein Interesse an Kostensenkungen.

Meine Empfehlung: Setzen Sie diese wie gehabt durch. Setzen Sie in der Eigentümerversammlung eine möglichst geringe Instandhaltungsrücklage durch. Sie können über einen gemeinschaftlichen Beschluss hinaus gemeinsam die alte Instandhaltungsrücklage wieder einsetzen – als GBR beispielsweise.

Das Geld nutzen Sie bei tatsächlich anstehenden Reparaturen sofort. Sie können es aber renditeträchtiger investieren als Ihr Verwalter dies kann. So empfehle ich beispielsweise, höhere Beträge in diesem Fall, in dem es keine Kursverluste zu keinem Zeitpunkt geben darf, auf optimalen Tagesgeldkonten zu parken.

Einlagensicherung bei 100.000 Euro sichert Sie bei Tagesgeldkonten ab

Wenn Sie als GBR ein Konto gründen, das 2,5% statt der üblichen 1,5% und weniger bringt, gewinnen Sie bei einer Zahlung der oben ermittelten 1.000 Euro immerhin 25 Euro hinzu. Bedenken Sie: wir hatten angenommen, dieses Geld würde nicht verbraucht. Sie können daher die Strategie fortsetzen – dies ist die „geheime“ Rücklage für das folgende Jahr.

Die gesparte Instandshaltungsrücklage dann können Sie individuell besser anlegen – beispielsweise in einen langjährig laufenden Sparplan. Passende Sparpläne auf börsengehandelte Fonds nenne ich Ihnen im „Neuen Deutschen Geldanlagebrief“ mit der „100%-Mehr-Netto“-Strategie – auch im kostenfreien 30-Tage-Gratis-Test. Für Ihren Kapitalschutz noch einmal zur Herangehensweise:

1. Senken Sie die Instandhaltungsrücklage an den Verwalter,

2. Legen Sie die Differenz zur alten Rücklage gemeinschaftlich zinsoptimiert an,

3. Die dann für das nächste Jahr „gesparte“ Rücklage können Sie individuell in einen ETF-Sparplan investieren und netto leicht 10% und mehr pro Jahr herausholen.

Übrigens: Die Investition in Immobilien halte ich gerade für Unternehmer, Selbstständige und Verantwortungsträger als Beitrag zur Vorsorge 2011 allerdings für richtig und wichtig. Die Preise werden anziehen – an allen Märkten. Daher bieten Immobilien Kapitalschutz. Hier mehr dazu.

1. März 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Janne Joerg Kipp. Über den Autor

Janne Joerg Kipp ist der Experte für Wirtschaft und Geldanlage.