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Immobilien: Mit dem richtigen Fonds ohne Risiken investieren

Im Folgen die Darstellung drei gängiger Immobilien-Investments zusammen mit einem Überblick über die jeweiligen Vor- und Nachteile der jeweiligen Investitionsmöglichkeiten.

Aktien-Fonds und Zertifikate mit Schwerpunkt Immobilien: Hohe Gebühren, dafür Risikostreuung

Diese Anlageform verbindet hohe Rendite-Chancen und die notwendige Risikostreuung.

Fondssmanager suchen die attraktivsten Immobilienaktien einer bestimmten Region für ihr Portfolio aus.

Durch die Auswahl von 30 oder 50 Einzelwerten sinkt das Einzelrisiko. Bei den Immobilienzertifikaten dominieren breit streuende Basket- oder Index-Zertifikate.

Die Auswahl der Basket-Zertifikate oder die Zusammenstellung von speziellen Immobilienindizes erfolgt oft von Analyseteams.

Dass es faktisch kaum noch Unterschiede zwischen aktiv geführten Fonds und Zertifikaten gibt, erkennen Sie auch an den ähnlichen Gebührenstrukturen.

Es wird jeweils eine jährliche Managementgebühr fällig. Zusätzlich kassieren die Anlagegesellschaften beim Einstieg.

Die Fonds-Industrie nennt es Ausgabeaufschlag, die Zertifikate-Industrie „Spread“ (Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufskurs).

Ein Unterschied ist für langfristige Investitionen aber doch relevant: Fonds gelten als Sondervermögen.

Sollte eine Fondsgesellschaft in Konkurs gehen, können die Gläubiger nicht auf das Geld der eigenen Fonds zurückgreifen. Das Vermögen ist geschützt.

Anders sieht es bei den Immobilien-Zertifikaten aus. Zertifikate sind Schuldverschreibungen der jeweiligen Bank (Emittent). Im Falle eines Konkurses müssten Zertifikate-Besitzer mit Verlusten rechnen.

Diesen Nachteil gleicht die Zertifikate-Industrie aber zum Teil durch die innovativeren Produktideen aus.

Wenn es um neue Wachstumsmärkte geht, ist das Angebot im Zertifikate-Bereich deutlich größer.

Die Fondsindustrie braucht immer etwas länger, um auf neue Entwicklungen zu reagieren.


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Es gibt daher im direkten Vergleich Fonds gegen Zertifikate keinen klaren Punktsieger.

Fonds eignen sich für langfristige Investitionen, Zertifikate für die Abdeckung kurz- oder mittelfristiger Trends in der Immobilienbranche.

„Geldanlage-Berater“-Steuer-Tipp: Bei Fonds, die Sie bis Ende 2008 kaufen, gilt noch die alte Spekulationsfrist von 12 Monaten. Nach dieser Haltedauer sind Kursgewinne von Fonds steuerfrei.

Bei Zertifikaten ist der Stichtag schon vorbei. Wer jetzt neu in Zertifikate einsteigt, muss beim Verkauf ab 2009 die Abgeltungssteuer zahlen.

Einzige Ausnahme: Im Mai oder Juni 2008 kaufen, mindestens 12 Monate halten und vor dem 30.06.2009 wieder verkaufen. Die Kursgewinne sind dann auch noch steuerfrei.

Immobilienaktien: Hoher Renditehebel entschädigt für großen Beobachtungsaufwand

Einzelaktien sind das spekulativste aber auch mit Abstand renditestärkste Immobilieninvestment.

So ist der Kurs der im MDAX notierten Aktie der IVG Immobilien AG (WKN: 620570) in den Jahren von 2003 bis 2007 von 6 auf 36 € gestiegen.

Zusätzlich zu den hohen Kursgewinnen kamen noch die ausgeschütteten Dividenden hinzu.

Doch das ist nur eine Seite der Medaille. Von Anfang 2007 bis Frühjahr 2008 erlebte die Aktie einen rapiden Wertverfall. Der Aktienkurs verlor mehr als 50% an Wert.

Die Kurs-Achterbahnfahrt des an sich soliden Immobilien-Wertes IVG zeigt das besondere Risikoprofil von Immobilienaktien.

Selbst ein Unternehmen wie IVG, das ein breit gestreutes Immobilienportfolio besitzt, muss mit extremen Kursschwankungen rechnen, die nicht unbedingt etwas mit dem eigentlichen Wert der Immobilien zu tun haben.

Der Wert einer Immobilienaktie kann erheblich vom Substanzwert (Immobilienvermögen abzüglich der Schulden) der gehaltenen Immobilien abweichen.

Ist die Börsenstimmung gut, sind erhebliche Aufschläge auf den Substanzwert möglich, ist das Börsenklima schlecht, kann die Aktie unter Wert gehandelt werden.

Die Käufer von Immobilienaktien müssen daher mehr Faktoren beobachten als die Käufer von offenen Immobilienfonds.

Dazu zählen die allgemeine Börsenstimmung, die Stimmung in der speziellen Branche, die Aktionärsstruktur.

Das größere Risiko und der höhere Aufwand werden durch die höchsten im Immobiliensektor zu erreichenden Renditen kompensiert.

Ein Vorteil gegenüber den offenen Fonds: Die Immobilien-Aktien können wie die offenen Fonds täglich ge- und verkauft werden, doch das berührt das Kapital der Aktiengesellschaft nicht.

Das Geld, das die AG beim Börsengang oder bei Kapitalerhöhungen eingesammelt hat, bleibt im Unternehmen.

Der Aktienhandel betrifft nur den Käufer und den Verkäufer, nicht aber die Immobiliengesellschaft.

REITs: Hohe Dividenden federn die Kursschwankungen ab

Die Real Estate Investment Trusts (REITs) sind eine Verfeinerung der Aktien-Idee im Immobiliensektor.

Das Grundprinzip: Die Kursschwankungen sollen durch außergewöhnlich hohe Ausschüttungen geglättet werden.

Die Annahme: Dividenden-Renditen von 5 bis 10% locken tendenziell eher Langfristanleger an, die nicht auf jeden Quartalsbericht mit Käufen oder Verkäufen reagieren.

Bei REITs handelt es sich um Unternehmen, die ausschließlich in Immobilien investieren. Das können Wohneinheiten, Büroimmobilien oder auch Einkaufszentren sein.

Das Besondere ist die steuerliche Behandlung: Diese Unternehmen zahlen praktisch keine Steuern, müssen dafür aber fast den gesamten Gewinn an die Aktionäre ausschütten.

REIT-Anleger können daher mit Ausschüttungsrenditen von bis zu 10% pro Jahr rechnen.

Die Steuerfreiheit der REITs ist kein Geschenk des Finanzamts: Die Besteuerung wird einfach nur von der Unternehmens- auf die Anlegerebene verschoben.

Dem Finanzamt kann es egal sein, ob die Unternehmen ihre Gewinne versteuern, oder die Anleger ihre Einkünfte aus Kapitalanlagen.

Mehr zum Thema: REITs: Die Erfolgsgeschichte

28. April 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.