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Immobilien Investment: Konzept und Ertragsperspektiven aus der Praxis

Wer heute von Investitionen in Immobilien spricht, meint nicht so sehr den Bau oder Kauf von Neubauwohnungen.

Vielmehr geht es um die Sanierung und Modernisierung von Bestandsobjekten – und immer öfter auch um vorbereitende Investitionen zur optimalen Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation.

Speziell für Besitzer von Mehrfamilienhäusern besteht zunehmend Handlungsbedarf. Das hat in erster Linie steuerliche Gründe:

  • Die Steuervorteile, wie sie bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer speziell auch für bebaute Grundstücke gelten, dürften demnächst „gekippt“ werden. Der Bundesfinanzhof hält die geltenden Steuervorteile für Immobilienbesitzer für verfassungswidrig. Schließt sich das Bundesverfassungsgericht dieser Auffassung an – und damit ist zu rechnen – droht bei der Übertragung von Immobilien eine höhere Besteuerung.
  • Seit einigen Wochen ist die Diskussion um die Wiedereinführung der Vermögensteuer erneut voll entbrannt. Die öffentlichen Kassen sind bekanntlich leer. In dieser Situation käme es einem Wunder gleich, wenn das Privatvermögen bei der Suche des Staates nach zusätzlichen Einnahmequellen ungeschoren bliebe.

Als Besitzer eines Mehrfamilienhauses können Sie Vorsorge treffen, indem Sie Ihr Haus in Eigentumswohnungen aufteilen. Das hat nicht nur steuerliche Vorteile:

  • Bei Freiwerden einer gegenwärtig vermieteten Wohnung können Sie jeweils entscheiden, ob Sie die Wohnung neu vermieten oder aber verkaufen, um beispielsweise Liquidität für Investitionen in den übrigen Immobilienbestand zu schaffen.

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  • Sie können zu große Wohnungen in kleinere aufteilen oder umgekehrt zu kleine Wohnungen zu größeren Einheiten zusammenlegen.
  • Sie teilen Ihr Miethaus in Eigentumswohnungen auf, um diese dann im Wege vorweggenommener Erbfolge steueroptimal auf Ihre späteren Erben zu übertragen.

Generell aber ist es in einem ersten Schritt notwendig zu wissen, was Sie wollen: Kurzfristige oder langfristige Geldmittel? Je nach Entscheidung bietet sich für Sie demantsprechend an, die Wohnung enteder zu verkaufen, oder doch besser zu vermieten.

Damit Sie frei wählen können: Wollen Sie Ihre Wohnungen vermieten oder verkaufen?

Durch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen eröffnen Sie sich die Möglichkeit, künftig sowohl an den steigenden Mieten für Wohnungen teilzuhaben als auch von den Wertsteigerungen für Eigentumswohnungen zu profitieren.

Ob und gegebenenfalls wann Sie dann tatsächlich eine Eigentumswohnung verkaufen, hängt von Ihrer jeweiligen Situation ab.

Für den Fall, dass Sie kurzfristig liquide Mittel benötigen, fällt Ihnen der Verkauf lediglich einer Eigentumswohnung allemal leichter, als wenn Sie ansonsten gezwungen wären, das gesamte Miethaus abzugeben.

Von finanziellen Engpässen abgesehen, wird sich die Frage des Verkaufs einer Eigentumswohnung in der Regel immer nur dann stellen, wenn der jeweilige Mieter auszieht.

Die Mietwohnungen nach Umwandlung in Eigentumswohnungen bei Bedarf, oder je nach Gelegenheit nach und nach zu verkaufen, ist für Sie wesentlich attraktiver als der Verkauf des Miethauses insgesamt. Das macht der folgende Beispielfall deutlich:

Beispiel: Peter Müller ist Eigentümer eines kleinen Miethauses mit sechs Wohnungen. Zwei Wohnungen sind jeweils 65 m² groß, die übrigen vier Wohnungen haben eine Wohnfläche von jeweils 80 m². Die jährliche Nettokaltmiete beträgt 32.400 Euro.

Peter Müller hat in den vergangenen Monaten den Immobilienmarkt sorgfältig verfolgt und weiß deshalb, dass er als Kaufpreis gut das 16-fache der Jahresnettokaltmiete, also etwa 518.400 Euro, verlangen kann.

Bezugsfreie Eigentumswohnungen, die den Wohnungen in seinem Haus vergleichbar sind, werden mit 1.750 Euro/m²

gehandelt.

Danach ließe sich bei Aufteilung des Miethauses in Eigentumswohnungen und deren Verkauf für die kleinen Wohnungen ein Kaufpreis in Höhe von jeweils etwa 115.000 Euro erzielen.

Für die großen Wohnungen kann Peter Müller einen Kaufpreis in Höhe von jeweils 140.000 Euro ansetzen.

Bei einem angenommenen Einzelverkauf sämtlicher Wohnungen kommt Peter Müller auf einen Gesamterlös in Höhe von 790.000 Euro, das sind 265.000 Euro mehr als bei einem Verkauf des Miethauses unter Verzicht auf eine Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.

Behält Peter Müller die Eigentumswohnungen vorerst im Bestand und verkauft sie nur bei finanziellem Bedarf oder je nach sich bietender Gelegenheit, dürfte der Gewinn noch größer ausfallen.

Dann profitiert er von der wachsenden Nachfrage nach Eigentumswohnungen und den dadurch bedingten überproportionalen Preissteigerungen für diese Immobilien.

23. Juni 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.