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Immobilien Investment praxisnah: So nutzen Sie Ihren Gestaltungsspielraum

Nutrzen Sie Ihre Chancen! Als Vermieter haben Sie mehr Gestaltungsspielraum, als Sie vielleicht denken mögen.

Dass es sich lohnt, eben diesen zu nutzen, wird besonders mit Blick auf die Steuern ersichtlich. Eine durchdachte Strategie also ist lohnenswert. Ganz in diesem Sinne gibt’s hier drei interessante Fakten, die es als Vermieter zu bedenken gilt.

Private Vermögensverwaltung: So bleiben Sie von Steuerzahlungen verschont

Als privater Immobilienbesitzer haben Sie einen enormen Vorteil: Verkaufen Sie außerhalb der Spekulationsfrist ein Objekt mit Gewinn, steht Ihnen dieser ohne steuerliche Einbuße in voller Höhe zu.

Erst wenn Sie mit Ihren Immobiliengeschäften die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel überschreiten, greift Ihnen das Finanzamt in die Tasche.

Grundsätzlich gilt: Der Verkauf von bis zu drei Objekten ist nicht gewerblich. Bei der Prüfung der Frage, ob die „3- Objekt-Grenze“ überschritten ist, werden alle Grundstücksgeschäfte innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraums einbezogen.

Achtung: Wenn Sie Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und anschließend verkaufen, gilt Folgendes: Allein die Aufteilung des Miethauses in Eigentumswohnungen macht diesen Vorgang noch nicht zu einer gewerblichen Tätigkeit.

Bei Eheleuten ist es regelmäßig nicht zulässig, deren Grundstücksaktivitäten zusammenzufassen. Jeder Ehegatte kann bis zu drei Objekte in fünf Jahren verkaufen, ohne dass gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Beispiel: Eheleute erwerben ein 6-Familien-Miethaus je zur Hälfte. Sie wandeln die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um, teilen diese unter sich auf und verkaufen jeweils ihre Wohnungen nach Ablauf der Spekulationsfrist mit großem Gewinn. Dieser Gewinn ist nicht einkommensteuerpflichtig.


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Damit Sie künftig frei entscheiden können: Wohnungen teilen oder zusammenlegen?

Bestimmte Wohnungstypen erweisen sich immer wieder als nicht marktgerecht. Zum einen gehören hierzu die noch vergleichsweise häufig anzutreffenden Kleinwohnungen, die in der Regel kein Bad besitzen.

Hinzu kommt, dass sich das WC oftmals außerhalb der Wohnung im Treppenhaus befindet. In solchen Fällen bietet es sich an, zwei benachbarte Wohnungen zu einer größeren Einheit zusammenzulegen und dort dann auch Bad/WC einzubauen.

Umgekehrt kommt auch der Fall vor, dass geräumige Altbauwohnungen trotz großer Nachfrage gerade nach diesem Wohnungstyp kaum vermietbar sind, weil sie von Standort

und Umfeld her nicht den Erwartungen der Zielgruppe entsprechen. Mieter, die bereit und in der Lage sind, für eine große Altbauwohnung Höchstmieten zu zahlen, verlangen in der Regel ein bestimmtes Ambiente.

Bevor Sie beim Mietpreis Zugeständnisse machen, lohnt es sich zu prüfen, ob sich die Wohnung in zwei Einheiten aufteilen lässt.

Beispiel: Die Altbauwohnung besteht aus vier Zimmern, Flur, Küche und zwei Bädern. Diese Wohnung kann in eine Zweizimmerwohnung mit Küche und Bad sowie eine weitere Zweizimmerwohnung mit Kochnische und Bad aufgeteilt werden.

Praxis-Tipp: Auch Altbauvillen eignen sich hervorragend zur Aufteilung in Eigentumswohnungen. Derartige Häuser lassen sich in der Regel mit nur geringfügigen Umbauarbeiten geschossweise in Eigentumswohnungen umwandeln.

Solche Veränderungen bieten sich beispielsweise an, wenn die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu groß wird.

Wenn Sie Immobilien auf Angehörige übertragen wollen

Die Übertragung von Vermögenswerten, wie insbesondere privaten Immobilienbesitz, auf Ihre späteren Erben ist sowohl steuerlich als auch wirtschaftlich sinnvoll.

Bei richtiger Gestaltung der Vermögensübertragung können Sie erreichen, dass die Schenkung- beziehungsweise Erbschaftsteuer auf ein Minimum reduziert wird.

Durch schrittweise Übertragung Ihres Immobilienbesitzes verhelfen Sie den Empfängern zu optimalen Steuervorteilen. Das liegt daran, dass jedem Erben oder Beschenkten ein persönlicher Freibetrag zusteht.

Der beträgt beispielsweise für den Ehegatten 307.000 Euro und für die Kinder 205.000 Euro.

Praxis-Tipp: Die Freibeträge gewährt der Staat bei Schenkungen alle zehn Jahre neu. Bei der Übertragung von Immobilienbesitz erzielen Sie für den Beschenkten einen zusätzlichen Steuervorteil dadurch, dass Immobilien nicht mit ihrem Verkehrswert, sondern mit dem niedrigeren Steuerwert angesetzt werden. Der liegt bei 60 bis 80% des Verkehrswerts.

Vermögensübertragungen im Vorgriff auf eine spätere Erbschaft tragen außerdem dazu bei, Vermögen zu erhalten und Streit unter den Erben zu vermeiden.

Das gilt besonders dann, wenn Ihre späteren Erben jeweils eine eigene Eigentumswohnung bekommen, anstatt an einer Grundstücksoder Erbengemeinschaft beteiligt zu sein, die einen idealen Nährboden für Streitigkeiten jeder Art bildet.

Hinzu kommt, dass sich der Wert unterschiedlich großer Eigentumswohnungen vergleichsweise leicht ausgleichen lässt.

31. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.