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Immobilien kaufen: Wie Sie günstig in den Wohnungsmarkt einsteigen können

Wer mit Immobilien Geld machen möchte, muss kein Zauberer sein – hinter jedem Erfolg stehen eingehaltene Regeln und ein starker Wille.

Damit auch Sie es schaffen und die Immobilie nicht zur Belastung wird, gilt vor Allem eins: Finden Sie einen günstigen Einstieg in die Welt der Immobilien.

Nutzen Sie Ihre Chancen mit Immobilien: Jetzt einsteigen!

Für vermietete Immobilien ist es jetzt Zeit zum Einstieg. Besonders niedrige Kaufpreise für Mietobjekte aus zweiter Hand sowie historisch tiefe Hypothekenzinsen laden zur Investition geradezu ein.

In vielen Fällen reichen die erzielbaren Mieterträge aus, um die Zinskosten vollständig zu decken, und dies trotz 100-prozentiger Finanzierung des Kaufpreises, 100-prozentiger Auszahlung des Darlehens und einer langen Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren.

Haben Sie einen solchen „Selbstläufer“ erworben, können Sie sich ganz auf die Entschuldungsstrategie konzentrieren.

Sofern Sie die Tilgungsaussetzung über laufende Beiträge in eine Kapital-Lebensversicherung wählen, bauen Sie praktisch ein Konkurrenzprodukt mit steuerfreien Erträgen in Ihre private Altersvorsorge mit ein.

Reicht die Ablaufleistung der Kapital-Lebensversicherung am Ende der Versicherungslaufzeit aus, um das Darlehen in einem Schlag abzulösen, haben Sie Ihr Ziel eines schuldenfreien Mietobjekts bereits erreicht.

Praxis-Tipp: Gerade weil die negativen Nachrichten über vermietete Immobilien in den Medien zur Zeit noch überwiegen, sollten Sie jetzt antizyklisch investieren. An den Sprüchen „Buy on bad news“ oder „Bad news are good news“ (Kaufe bei schlechten Nachrichten, oder schlechte Nachrichten sind gute Nachrichten) ist schon etwas dran.

Die Misserfolge von Kapitalanlegern in der Vergangenheit gründeten sich fast immer auf haarsträubende Fehler.

Immer wieder haben Investoren vermietete Eigentumswohnungen zu einem horrenden Preis („Gesamtaufwand“ genannt) erworben, ohne „ihr“ Objekt überhaupt jemals gesehen zu haben.

Um die Vermietung haben sie sich ebenso wenig gekümmert wie um die Finanzierung, die teilweise bis zu 150% des Kaufpreises ausmachte. Platzen dann die Mietgarantien, ist die wirtschaftliche Katastrophe programmiert.

Achtung: Das beschriebene Horrorszenario soll Sie nicht abschrecken, sondern auf typische Fehler von unerfahrenen Kapitalanlegern aufmerksam machen. Wenn Sie die genannten Fehler schon im Ansatz vermeiden, werden Sie keinen finanziellen Schiffbruch erleiden.

Sicherlich gab es in der Vergangenheit mal Zeiten, in denen Aktien und Aktienfonds mit Renditen von durchschnittlich 10% und mehr geglänzt haben. Daraus aber zu schließen, die Aktienanlage sei der Immobilienanlage grundsätzlich überlegen, ist grundlegend falsch. Schließlich hat die Talfahrt an den Börsen in den letzten Jahren eindrucksvoll gezeigt, „wie schnell das Geld weg sein kann“.

Mancher Aktionär wird sich damals gewünscht haben, er hätte sein Geld besser in Immobilien angelegt. Es kommt eben immer auf den Einzelfall und den gewählten Zeitraum an. Außerdem sind Vergangenheitsrenditen keine Garantie für die Zukunft.

Praxis-Tipp: Handeln Sie nach dem Motto: Das eine tun, und das andere nicht lassen. Am besten ist es, sowohl auf vermietete Immobilien als auch auf Aktien oder Aktienfonds zu setzen. Auf diese Weise steht Ihre private Altersvorsorge bereits auf zwei Beinen – Immobilien und Aktien.


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Wie Sie von günstigen Einstiegspreisen und attraktiven Mieteinnahmen profitieren

Clevere Investoren wissen: „Im Einkauf liegt der Gewinn.“ Wie ein Unternehmer sollten Sie daher schon im Einkauf so wenig wie möglich bezahlen und preisgünstige Mietobjekte erwerben.

Dies wird Ihnen vor allem in einer Niedrigpreisphase wie gegenwärtig und bei der Konzentration auf vermietete Objekte aus zweiter Hand gelingen. Marktbedingt sind die Preise sowohl für Neubauten als auch für gebrauchte Objekte in den letzten Jahren nach unten gerutscht.

Gebrauchte und fest vermietete Objekte kosten typischerweise 20 bis 40% weniger als Neubauten. Dabei sind Miethäuser preisgünstiger als vermietete Eigentumswohnungen,

  • einem preisgünstigen Einstieg in der Kauf- beziehungsweise Investitionsphase,
  • laufenden Mieterhöhungen in der Vermietungsphase,
  • einem gewinnträchtigen Ausstieg in der Verkaufsphase,
  • einer zinsgünstigen Erst- und Anschlussfinanzierung,
  • lukrativen Steuerersparnissen.

sofern Sie vom Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche ausgehen.

Gegenwärtig können Sie davon ausgehen, dass Immobilien aus zweiter Hand durchschnittlich 25% günstiger sind als Neubauten. Der Preisabschlag von 25% hat vor allem steuerliche Gründe: Als Zweiterwerber können Sie nicht von der höheren Neubau-Abschreibung (je 4% im 1. – 10. Jahr, je 2,5% im 11. – 18. Jahr, je 1,25% im 19. – 50. Jahr) profitieren, wenn Sie das Haus oder die Wohnung vermieten.

Sie dürfen nur 2% der anteiligen Gebäudekosten abschreiben. Lediglich bei vermieteten Immobilien mit Fertigstellung vor dem 1.1.1925 steigt der lineare Abschreibungssatz auf 2,5%.

Steuersparer unter den Vermietern setzen daher weiterhin auf Neubauten. Wenn Sie jedoch als renditeorientierter Vermieter scharf rechnen, werden Sie den Preisvorteil bei der Immobilie aus zweiter Hand in der Regel nicht durch eine höhere Steuerersparnis beim Neubauobjekt ausgleichen können.

Aus kaufmännischer Sicht schneidet das gebrauchte Mietobjekt damit besser ab als das Neubauobjekt, da der Preisvorteil beim Gebrauchtobjekt deutlich die Steuerersparnis beim Neubau übersteigt.

In Wirklichkeit ist das Plus noch höher, da sich der Preisvorteil sofort beim Kauf auswirkt, während sich die höhere Steuerersparnis beim Neubau über die ersten 10 Jahre verteilt.

Das Pendel schlägt noch mehr zugunsten der Gebrauchtimmobilie aus, wenn der Preisabschlag über 25% hinausgeht oder wenn es sich um ein größeres Mietshaus mit entsprechend höheren Anschaffungskosten handelt.

Preisabschläge von 30 oder gar 40% sind in bestimmten Fällen durchaus möglich. Sie können nutzungsbedingt sein, wenn das Objekt fest vermietet ist und daher für Selbstnutzer uninteressant wird.

Bekanntlich erzielen vermietete Immobilien geringere Preise als leerstehende oder demnächst freiwerdende Objekte.

Warum gebrauchte Immobilien jetzt günstig zu haben sind

Günstige Kaufpreise für gebrauchte Immobilien können durch vier Faktoren begründet sein:

  • marktbedingte Gründe (Angebotsüberschuss an gebrauchten Objekten bei gleichzeitig geringer Nachfrage);
  • steuerbedingte Gründe (geringere Abschreibungen und Steuerersparnisse für Vermieter beziehungsweise geringere Eigenheimzulage für Selbstnutzer);
  • nutzungsbedingte Gründe (Vermietung mit langjährigem Mieter beziehungsweise längerfristigem Mietvertrag);
  • subjektbedingte Gründe (Zwang zum Verkauf infolge finanzieller Probleme des Eigentümers).

Subjektive Gründe auf Seiten des Verkäufers spielen oft eine große Rolle. Sitzt der bisherige Eigentümer auf einem Pulverfass und muss er seine Immobilie so schnell wie möglich verkaufen, mindert dies den Preis.

Die Ursachen für einen Notverkauf können beispielsweise sein: Ortswechsel durch neuen Arbeitsplatz, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Erbstreitigkeiten.

Wenn auf der Immobilie noch Schulden lasten, stoppt der Eigentümer nicht selten die Zins- und Tilgungszahlungen an die Bank. Sein Objekt wird notleidend. Folge: Notverkauf unter Einschaltung der Bank als Vermittler oder gar Zwangsversteigerung beim örtlichen Amtsgericht.

Die vielzitierten „Schnäppchen“ aus Sicht des Erwerbers sind meist durch finanzielle Nöte des bisherigen Eigentümers bedingt. Ob der preisgünstige Erwerb durch freihändigen Kauf per notariellem Kaufvertrag oder durch Ersteigern per Zuschlag beim Amtsgericht erfolgt, ist zweitrangig.

Hauptsache, der Preisvorteil fällt so hoch aus, dass von einem wirklichen Schnäppchen die Rede sein kann.

18. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.