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Immobilien: Modernisierungszuschlag und Vertragssicherheit

Viele Vermieter haben im letzten Jahr in den Bestand investiert und Modernisierungen durchgeführt. Inzwischen sind die Rechnungen der Handwerker bezahlt und die Mieterhöhungen wegen Modernisierung geschrieben.

Besonders häufiger Diskussionspunkt: Der Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete zu zahlen ist.

Doch längst nicht alle Mieter akzeptieren die Mietanhebung nach einer Modernisierung. Zahlreiche Anrufe im Rahmen der Redaktionssprechstunde zeigen, dass es immer wieder Missverständnisse und Meinungsverschieden-

Kosten genau berechnen und aufschlüsseln

Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird. Dazu müssen die Maßnahmen im Einzelnen aufgeführt, die entstandenen Kosten aufgeschlüsselt und die Mieterhöhung nachvollziehbar berechnet und erläutert werden.

Bei einer umfangreichen Modernisierungsmaßnahme muss der Endbetrag nach Gewerken aufgeschlüsselt werden. Wurden gleich mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, müssen die Aufwendungen nach den einzelnen Positionen aufgeschlüsselt werden.

Und: Geben Sie die Erhöhungserklärung erst ab, wenn die bauliche Maßnahme fertig gestellt ist. Eine vor Beendigung der baulichen Maßnahmen abgegebene Erhöhungserklärung ist unwirksam.


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Ist die bauliche Maßnahme abgeschlossen und die Mieterhöhungserklärung wirksam, erhöht sich die Miete, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung.

Praxis-Tipp: Geben Sie in Ihrer Erhöhungserklärung einen konkreten Erhöhungsbetrag an. Es genügt nicht, dass Sie lediglich den neuen Quadratmeterpreis nennen.

Beispiel: Die Mieterhöhungserklärung ist dem Mieter im Januar zugegangen. Dann ist die erhöhte Miete ab 1. April zu bezahlen.

Fristenkalender für eine Mieterhöhung bei Modernisierung

Zugang der Erhöhungserklärung imFälligkeit im NormalfallFälligkeit im Sonderfall*
Januar1. April1. Oktober
Februar1. Mai1. November
März1. Juni1. Dezember
April1. Juli1. Januar
Mai1. August1. Februar
Juni1. September1. März
Juli1. Oktober1. April
August1. November1. Mai
September1. Dezember1. Juni
Oktober1. Januar1. Juli
November1. Februar1. August
Dezember1. März1. September

*Der Vermieter hat das Modernisierungsvorhaben nicht ordnungsgemäß angekündigt oder die tatsächliche Mieterhöhung ist mehr als 10% höher als die mitgeteilte Erhöhung.

Wenn sich nichteheliche Partner trennen: Pflichten aus Hauskauf bleiben bestehen

Wenn eine nichteheliche Lebensgemeinschaft in die Brüche geht, ist dies noch lange kein Grund, Immobilienverträge zwischen den beiden Ex- Partnern wieder aufzulösen.

Ganz im Gegenteil: Während die Ex-Partner längst wieder getrennte Wege gehen, sind und bleiben sie durch einen Grundstückskaufvertrag unter Umständen „bis an das Ende ihrer Tage miteinander verbunden“. Das folgt aus einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs. (BGH, II ZR 63/02)

Der Fall: Eine Frau und ihr 16 Jahre älterer Partner erwarben 1993 zu gleichen Teilen ein Haus als gemeinsamen Altersruhesitz. Der Mann übertrug seiner Partnerin 2/3 seines Miteigentumsanteils. Im Gegenzug vereinbarten die Beiden, dass ihm ein Wohnrecht zustehen sollte.

Gefühle spielten in der Entscheidung der BGH-Richter erwartungsgemäß keine Rolle. Sie betonen ausdrücklich: Anders als bei einer Ehe, werden bei einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft die gegenseitigen Leistungen nur ausgeglichen, wenn die Partner dies so geregelt haben.

Denn nichteheliche Partner leben weder in persönlicher noch in wirtschaftlicher Hinsicht in einer Rechtsgemeinschaft.

Außerdem schlossen sie die Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft unwiderruflich aus. Ferner behielt sich der Mann für den Fall des Scheiterns der Beziehung die Rückübertragung seiner Eigentumshälfte vor.

Zugleich wiesen die Richter darauf hin, dass der Erwerb des Hauses den Partnern als Altersruhesitz dienen sollte. Zweck des dem Mann eingeräumten Wohnrechts war es gerade, ihm als älterem Partner einen Wechsel des Altersruhesitzes zu ersparen.

Sieben Jahre später war die Beziehung am Ende. Die Frau zog aus und verlangte von ihrem Ex-Partner, dass er auf sein Wohnrecht verzichtet, damit Die Ex-Partnerin sei bei der Einräumung des Wohnrechts das vertragliche Risiko des Scheiterns ihrer Beziehung bewusst eingegangen.

Sie könne sich deshalb nach Scheitern der Beziehung nicht darauf berufen, dass sozusagen die Geschäftsgrundlage für das Wohnrecht weggefallen sei.

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.