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Immobilien-Nutzung entscheidet über Zuordnung

Sofern Sie Ihre Immobilie im Rahmen Ihres Unternehmens nutzen, wird diese zwingend als Ihr steuerliches Betriebsvermögen einzuordnen sein.

Vollkommen egal dabei ist, ob die Nutzung als Büro, Produktions- bzw. Verkaufsstätte oder schlicht als Lager stattfindet.

Selbst wenn Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie für Ihr Unternehmen nutzen, wird dieser Teil steuerliches Betriebsvermögen.

Sie entscheiden sich bewusst für Betriebsvermögen

Sofern die Nutzung nicht zwingend für die Behandlung als steuerliches Betriebsvermögen spricht, haben Sie grundsätzlich ein Wahlrecht. Im Rahmen dessen können Sie Ihre Vermietungsimmobilie ohne weiteres Zutun in Ihrem steuerlichen Privatvermögen belassen.

In diesem Fall erzielen Sie wie bisher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie können aber auch, durch schlichte Einbuchung in Ihre unternehmerische Buchführung, eine Einlage der Immobilie in Ihr Betriebsvermögen tätigen.

Besser: Sie entscheiden sich für Privatvermögen

In aller Regel wird es für Sie jedoch günstiger sein, keine freiwillige Einlage vorzunehmen, sondern Ihre Immobilie im steuerlichen Privatvermögen zu belassen. Denn eine Immobilie in Ihrem Betriebsvermögen ist so lange steuerverhangen, wie sie sich im Betriebsvermögen befindet.

Nach 30 Jahren verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem steuerlichen Betriebsvermögen heraus. Der Wertzuwachs der Immobilie ist im Rahmen Ihrer unternehmerischen Einkünfte zu versteuern.


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Wenn sich die Immobilie jedoch in Ihrem steuerlichen Privatvermögen befindet, sind etwaige Wertzuwächse nur innerhalb von 10 Jahren als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern. Verkaufen Sie zu einem späteren Zeitpunkt, können Sie den gesamten Wertzuwachs steuerfrei belassen.

So berechnet das Finanzamt die Abschreibungsgrundlage

Auch wenn grundsätzlich das Privatvermögen steuerlich zu bevorzugen ist, haben Sie in Fällen der unternehmerischen Nutzung keine Wahlfreiheit. Die Immobilie ist dann insoweit steuerliches Betriebsvermögen.

Nach Auffassung des Finanzamts ermitteln Sie nach der Einlage die Abschreibungsbemessungsgrundlage (AfA-BMG), indem Sie die seinerzeitigen Anschaffungskosten abzüglich der bisher im Privatbereich vorgenommenen Abschreibungen (AfA) ansetzen.

Ihre bisher vermietete Immobilie nutzen Sie zukünftig im Rahmen Ihres Unternehmens. Es kommt zur Zwangseinlage.

Die seinerzeitigen Anschaffungskosten (AK) betrugen 200.000 €. Der Zeitwert bei Einlage, mit dem die Immobilie im Unternehmen zu erfassen ist, beträgt 500.000 €. Der AfA-Satz beträgt 2% und während der vorangegangenen Vermietung sind bereits Abschreibungen in Höhe von 40.000 € in Anspruch genommen worden.

Berechnung laut Finanzamt:

seinerzeitige AK

200.000€

AfA im Privatbereich

40.000€

AfA-BMG

160.000€

x 2% AfA

3.20

Beachten Sie unbedingt, dass die vorgenannte Berechnung lediglich die Finanzamtsmeinung darstellt.

Der Bundesfinanzhof hat dieser nun schon zum 2. Mal widersprochen und eine für Sie in den meisten Fällen weitaus günstigere Berechnungsformel gewählt (BFH, Urteil v. 08.08.09, Az. X R 40/06 und Urteil v. 28.10.09, Az. VIII R 46/07).

Profitieren Sie von den Entscheidungen des Bundesfinanzhofs

Höchstrichterliche Berechnung: Einlagewert 500.000 € – AfA im Privatbereich 40.000 € = AfA-BMG 460.000 € × 2% AfA = 9.200 €. Auf diese Weise können Sie in der Regel eine höhere Abschreibung im Unternehmen ansetzen.

Erst aufgrund der Tatsache, dass die Finanzverwaltung das erste BFH-Urteil ignoriert hat, musste hier erneut entschieden werden. Sofern das Finanzamt hier jedoch die höchstrichterliche Meinung weiterhin nicht beachtet, sollten Sie in ähnlichen Fällen in jedem Fall zur Klage greifen.

Die Erfolgschancen sind sehr gut, da kein Grund für eine andere Entscheidung vorliegt.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.