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Immobilien und Grundschulden optimal als Kreditsicherheit einsetzen

Wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, haben Sie bei der Kreditverhandlung allein schon deshalb beste Karten in der Hand: Grundschuld und Hypothek sind als Sicherheiten bei der Bank besonders gern gesehen. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld vielseitiger einsetzbar. Sie eignet sich für kurzfristige Kredite ebenso wie für langfristige Darlehen.

Sicherheit ist nicht gleich Sicherheit

Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Gemeinde-, Stadt- oder Kreisverwaltung nach der kommunalen Kaufpreissammlung. In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Bodenrichtwerte werden alle Kaufpreise für Grundstücke festgehalten, die in der Gemeinde den Besitzer wechselten.

Die Ergebnisse werden in einer so genannten Bodenrichtwertkarte erfasst, die Sie bei der Stadtverwaltung einsehen oder auch kaufen können. Sicherheit ist aber nicht gleich Sicherheit. Je nach Objektart, Alter und Verwertbarkeit unterscheiden sich die Immobilienwerte als Sicherungsobjekte sehr stark.

Die Banken haben auch hier eine „Beliebtheits-Skala“ und entsprechend abgestufte Beleihungsgrenzen entwickelt. Rechnen Sie mit Gebühren von 5 bis 40 €. Mit dieser Karte haben Sie ein gutes Argument in der Hand, wenn die Bank den Wert Ihres Grundstücks zu niedrig ansetzen will. Ort und den aktuellen Wert Ihres Grundstücks informieren.

Mit der Grundschuld bleiben Sie flexibel

Wohnimmobilien eignen sieh besonders gut als Sicherheiten. Vor dem Bankgespräch sollten Sie sich am besten genau über das Preisniveau informieren. Die Belastung des Grundstücks erfolgt durch die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs. Damit die Grundschuld dort eingetragen werden kann, ist es zwingend erforderlich, dass Sie als Eigentümer die Eintragung der Grundschuld bewilligen. Ihre Erklärung muss in jedem Fall notariell beurkundet werden.


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Erstrangige Absicherung ist entscheidend

Die Grundschuld kann immer wieder bis zur vollen Höhe der Summe, über die sie lautet, benutzt werden. Sie können darauf also Kredit bis zum jeweiligen Grundschuldbetrag in Anspruch nehmen. Kreditinstitute und Lebensversicherungs-Gesellschaften sichern sich nur im ersten Rang ab.

Wenn Sie aus Ihrem Grundstück den ersten Rang bereits an eine Bank vergeben haben und danach Kredit in Anspruch nehmen, werden Sie nur schwer einen weiteren Finanzier finden, der sich mit einer Eintragung im Rang danach zufrieden gibt. Am ehesten werden Sie eine Kreditbereitschaft bei der Bank finden, die Das gilt auch dann, wenn Sie das Kreditinstitut wechseln.

In diesem Fall treten Sie die Grundschuld an die neue Bank ab. Das muss Ihnen die bisherige Bank bewilligen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie Ihre Schuld völlig getilgt haben. Das können Sie beispielsweise mit dem Kredit der neuen Bank. Die neue Bank überweist dann in Ihrem Auftrag die Restschuld an die alte Bank mit der Maßgabe, den Betrag zur Abdeckung Ihres Kontos zu verwenden und die Grundschuld freizugeben.

Welche Objektarten Ihre Bank bevorzugt

  • Selbstbewohnte oder vermietete Wohnhäuser und Eigentumswohnungen werden von den Banken bevorzugt
  • Grundstücke (besonders Wohngrundstücke) sind als Sicherheit gern gesehen
  • Ladenlokale und gut gelegene Büroflächen werden positiv eingeschätzt

Ihr Vorteil durch eine Eigentümergrundschuld

Bevor die Bank die von Ihnen angebotene Grundschuld als Sicherheit akzeptiert, kontrolliert sie, ob Ihr Grundstück belastet und damit schlechter verwertbar ist. Ist die Verfügbarkeit stark eingeschränkt, fällt Ihr Grundstück als Sicherheit eventuell völlig aus. Sie können eine Grundschuld zu Ihren eigenen Gunsten bestellen. Solche Grundschulden werden meist als Briefgrundschuld bestellt.

Damit ausgestattet, haben Sie als Eigentümer der Immobilie die Möglichkeit, sehr schnell einen Kredit bewilligt zu bekommen. Die erforderliche Sicherheit können Sie in Form des Grundschuldbriefs schon zu den Verhandlungen bei der Bank mitbringen. Sie brauchen dann diese Eigentümergrundschuld nur noch an die Bank abzutreten.

Teure Überraschung vermeiden

Schützen Sie sich vor Überraschungen: Prüfen Sie vor der Bankverhandlung in jedem Fall die Eintragungen im Grundbuch. Wegerechte, Altenteile, Nießbrauch und Verfügungsbeschränkungen können den Wert Ihres Grundstücks in den Augen der Bank gewaltig mindern.

Sie haben die Möglichkeit, die Grundschuld verbrieft oder als reine Buchgrundschuld zu bestellen und ins Grundbuch eintragen zu lassen.  Der Unterschied zwischen den beiden Möglichkeiten besteht in der Art und Weise, wie die Grundschuld abgetreten werden kann. Bieten Sie ein Grundstück als Sicherheit an, haben Sie bei dem Kreditgespräch mit Ihrer Bank eine gute Verhandlungsbasis.

Berücksichtigen Sie aber, dass Sie der Bank damit weitgehende Zugriffsrechte auf Ihr Eigentum einräumen. Ihr Risiko heißt Zwangsvollstreckung. Während bei der Buchgrundschuld die Abtretung erst im Grundbuch eingetragen sein muss, um rechtlich wirksam zu werden, genügt es bei der Briefgrundschuld, dass dem neuen Gläubiger der zugehörige Brief ausgehändigt und die Abtretungserklärung vom Notar beglaubigt wird.

10. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.