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Immobilien-Verkauf: Aufklärungspflicht von Mängeln besteht

Verkäufer von Immobilien sind häufig der Meinung, es wäre für sie von Vorteil, vorhandene Mängel nicht zu offenbaren, da sich diese negativ auf den Kaufpreis auswirken.

Letzteres mag zwar stimmen, dennoch handelt es sich um eine Fehleinschätzung, die teuer für Sie werden kann.

Gefahr für Käufer muss auch ungefragt offenbart werden

Als Verkäufer einer Immobilie haben Sie nämlich eine Aufklärungspflicht dahingehend, alle Fragen vollständig und richtig zu beantworten. Auch müssen Sie Ihren Käufer gefährdende Schäden ungefragt offenbaren. Verstoßen Sie gegen diese Pflicht, machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

Wann genau Sie Mängel ungefragt offenbaren müssen, ist eine Frage des Einzelfalls. Bejaht hat der Bundesgerichtshof (BGH) dies nun für den Fall, dass beim Bau eines Hauses Asbest verwendet wurde (BGH, Urteil v. 27.03.09, Az. V ZR 30/08).

Bei Asbest ist Verkäufer immer auskunftspflichtig

Im entschiedenen Fall erwarb der Käufer vom Verkäufer ein im Jahr 1980 errichtetes Wohngebäude. Im Kaufvertrag schlossen die Parteien die „Gewähr für Fehler und Mängel“ aus. Zuvor war bereits ein Kaufinteressent von seiner Kaufabsicht abgerückt, da die Außenfassade mit Asbestzementtafeln verkleidet war.


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Dennoch teilte der Verkäufer diesen Umstand dem Käufer nicht mit. Als der Käufer von der Gefährlichkeit des verwendeten Baustoffs erfuhr, verlangte er Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Asbestsanierung. Der Bundesgerichtshof bejahte einen derartigen Anspruch, sofern dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen nachgewiesen werden kann.

Zwar waren die Baustoffe bei der Errichtung des Wohnhauses gebräuchlich. Da sie aber später als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können sie nach Auffassung der Karlsruher Richter einen Mangel der Kaufsache begründen.

Mögliche Gesundheitsgefährdung durch Nutzung begründet Mangel

Ein Mangel liegt vor, wenn die vertraglich vorausgesetzte Soll-Beschaffenheit nachteilig von der tatsächlichen Ist-Beschaffenheit abweicht. Insbesondere wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts auftreten.

Bei einem Wohngebäude zählen auch Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen zu dieser üblichen Nutzung des Objekts. Sofern diese nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können, liegt ein Mangel vor.

Enthalten verwendete Baumaterialien Stoffe, die schon in geringen Dosen krebserregend wirken können, und besteht die ernsthafte Gefahr, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, wie zum Beispiel Umgestaltung oder Renovierung, frei werden, muss von einem Mangel ausgegangen werden. Bei der Verwendung von Asbest ist dies erwiesen.

Schadensersatz unter zwei rechtlichen Gesichtspunkten möglich

Sofern dem Verkäufer arglistiges Verhalten vorgeworfen werden konnte, kam hier die Haftung unter zwei rechtlichen Gesichtspunkten in Betracht. Der Verkäufer hätte dann nach Ansicht der Karlsruher Richter Schadensersatz aufgrund von Sachmängelhaftung und aufgrund von Verschulden bei Vertragsschluss zu leisten.

Denn bei arglistigem Verhalten können Sie die Sachmängelhaftung nicht mietvertraglich ausschließen. Inwieweit dem Verkäufer im konkreten Fall ein arglistiges Verhalten vorgeworfen werden kann, muss die Vorinstanz noch klären.

Nicht jegliche Haftung kann per Vertrag ausgeschlossen werden

Als Verkäufer einer Immobilie ist es wichtig für Sie zu wissen, dass Sie beim Verschweigen von bestimmten Mängeln auch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss haften können. Diesen Haftungstatbestand können Sie nämlich – anders als die Sachmängelhaftung – nicht einschränken oder gar ausschließen.

Weisen Sie im Zweifel ungefragt auf Mängel hin

Beantworten Sie daher alle Fragen Ihres Käufers richtig und vollständig. Weisen Sie ihn darüber hinaus auf eventuelle Gesundheitsgefahren, die von dem Kaufobjekt ausgehen, lieber auch ungefragt hin. Um eine spätere Haftung von vornherein auszuschließen, dokumentieren Sie diese Informationen unbedingt, am besten im Kaufvertrag.

Bedenken Sie: Der bloße Ausschluss der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag entbindet Sie zumindest bei arglistigem Verhalten nicht von der Haftung.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.