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Immobilien-Verkauf: Maklercourtage vom Käufer übernommen

Wenn Sie für den Verkauf Ihres Objekts einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten beauftragen, schulden Sie dem Makler beim tatsächlichen Verkauf Ihrer Immobilie die Maklercourtage.

Dies ist zumindest dann so, wenn nicht von Anfang an eine anders lautende Vereinbarung mit dem Makler getroffen wurde.

Makler erhält Courtage nach Verkauf

In der Praxis ist jedoch eine spezielle Vereinbarung mit dem Immobilienmakler die Regel. Danach werden Sie als Verkäufer der Immobilie von der Maklercourtage freigestellt und allein der Käufer muss dafür aufkommen.

Für Grunderwerbsteuer zählt die Gegenleistung

Fraglich ist daher, ob die Übernahme der Maklercourtage durch den Käufer mit zur Gegenleistung für den Immobilienkauf rechnet. Wenn hiervon auszugehen ist, muss die Grunderwerbsteuer auch auf die Gebühr des Maklers erhoben werden.

In den meisten Bundesländern bedeutet dies eine weitere Belastung von 3,5% auf die Maklergebühr. Da mittlerweile die einzelnen Bundesländer den Steuersatz der Grunderwerbsteuer selber festlegen dürfen, kann es aber auch teurer werden. Berlin und Hamburg rechnen nämlich schon mit einem Steuersatz von 4,5% ab.


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So viel Mehrkosten können entstehen

Wenn der Verkaufspreis Ihrer Immobilie beispielsweise 500.000 € beträgt und der Makler eine Nettocourtage von 3% berechnet, kostet die Vermittlung inklusive 19% Umsatzsteuer schon 17.850 €. Die Grunderwerbsteuer hierauf führt bei 3,5% dann zu einer Mehrbelastung von über 600 €. Bei einem Steuersatz von 4,5% sind es sogar über 800 €.

Beide Seiten schulden die Grunderwerbsteuer

Laut Gesetz sind alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen auch Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer.

Sollte daher der Käufer trotz notarieller Vereinbarung die Grunderwerbsteuer nicht zahlen, kann das Finanzamt diese in letzter Konsequenz also auch von Ihnen als Verkäufer verlangen.

Die Frage, ob die Maklercourtage zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gehört oder nicht, ist daher sehr wichtig – und zwar unabhängig davon, ob Sie als Verkäufer oder als Käufer einer Immobilie auftreten.

Denn aus rein rechtlicher Sicht besteht nicht nur zwischen Ihnen als Verkäufer und Auftraggeber des Maklers ein Vertrag zum Makler.

Auch zwischen Ihrem Käufer und dem Makler kommt es zu einem Vertrag. Die darin vereinbarte Gebühr gehört jedoch niemals zur Gegenleistung bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer. Dies urteilte der Bundesfinanzhof schon in seiner Entscheidung vom 14.10.1981(Az. II R 23/80).

Auf dieses Urteil können Sie sich auch berufen, wenn Sie als Käufer mit der Zahlung der Maklercourtage aus wirtschaftlicher Sicht ganz oder teilweise den Courtageanteil des Immobilienverkäufers mit übernehmen. Vollkommen unbedeutend ist dabei, ob der Käufer oder Verkäufer die Dienste des Maklers als Erster in Anspruch genommen hat.

Steuerpflicht nur bei ausdrücklichem Hinweis im Notarvertrag

Unterm Strich gibt es daher nur einen Fall, in dem das Finanzamt auch auf die Gebühr des Maklers die Grunderwerbsteuer erheben darf.

Diese kann nämlich zur Gegenleistung des Immobilienkaufs gerechnet werden, wenn Sie sich im notariellen Vertrag ausdrücklich verpflichten, ausdrücklich die Schuld des Immobilienverkäufers zu übernehmen.

Mangelt es an einem solchen ausdrücklichen Hinweis, sind die Finanzbeamten angewiesen keine Grunderwerbsteuer auf die Maklercourtage zu erheben. Dies besagt eine aktuelle Verfügung der Oberfinanzdirektion Hannover vom 10.09.2008(Az. S 4521 – 98 – StO 262).

Lassen Sie sich die Steuer nicht vom Finanzamt auferlegen

Mancher Finanzbeamte schießt dennoch über das Ziel hinaus, denn die Maklergebühr zählt nur zur Gegenleistung, wenn Sie als Immobilienkäufer ausdrücklich eine Schuld des Verkäufers übernehmen. Eine allgemeine Formulierung im Notarvertrag, wonach Sie als Erwerber die Maklerkosten zu tragen haben, führt jedoch keineswegs zur Steuerpflicht.

Weisen Sie daher das Finanzamt auf die Verfügung der Oberfinanzdirektion hin. Ist der Grunderwerbsteuerbescheid schon in der Welt, sollten Sie auf jeden Fall Einspruch dagegen einlegen.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.