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Immobilien: Vermietung und Einrichtung

Für die Immobilien-Vermietung oder auch Untervermietung lohnt es sich auch einen Blick auf die eingentliche Wohnungseinrichtung zu werfen.

Ihre Aufwendungen für Einbaumöbel zählen zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn sie sogenannte „wesentliche Bestandteile“ des Gebäudes sind.

Das ist dann der Fall, wenn sie vom Gebäude nicht ohne Zerstörung oder wesentliche Änderung entfernt werden können.

Beispiel: Sie bauen in einer Wandnische einen Schrank nach Maß ein.

Immobilien-Vermietung bedeutet auch Herstellungskosten

Zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehören auch Herde und Öfen sowie Küchenspülen. Nicht dazu zählen dagegen die Aufwendungen für eine Einbauküche, die aus serienmäßig hergestellten Einbaumöbelstücken und Einrichtungsgegenständen zur optimalen Raumausstattung ausgewählt und zusammengestellt ist und deren Einzelteile durch eine angefertigte, den Raummaßen angepasste Arbeitsplatte miteinander verbunden werden.

Dies gilt unabhängig davon, ob Sie die Küche erstmalig einbauen oder eine alte Einbauküche durch eine neue ersetzen.

Dies hat zur Folge, dass jedes einzelne Möbelstück, das zur Einbauküche gehört, für sich abgeschrieben wird.

Geringwertige Wirtschaftsgüter

Die Kosten für Möbelstücke und Elektrogeräte, die Sie im Zusammenhang mit Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für die Wohnung anschaffen, können Sie als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen.

Sobald die Anschaffungskosten für den einzelnen Gegenstand den Betrag von 410 Euro nicht übersteigen, können Sie diese Kosten gleich im Jahr der Anschaffung in voller Höhe absetzen.

Beispiel: Zu der Einbauküche, mit der Sie die Wohnung ausstatten, gehört ein hochwertiger Kühlschrank. Er hat 475 Euro gekostet. Da der Kaufpreis nach Abzug der Mehrwertsteuer unter 410 Euro liegt, handelt es sich hier um sofort abziehbare Werbungskosten.


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Die 410-Euro-Grenze versteht sich grundsätzlich ohne Mehrwertsteuer. Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Mehrwertsteuer als Vorsteuer abziehen können oder nicht.

Liegt der Anschaffungspreis dagegen über der 410-Euro- Grenze, ist er auf die voraussichtliche Nutzungsdauer der Möbelstücke und Elektrogeräte zu verteilen. Für Möbelstücke wird im Allgemeinen eine Nutzungsdauer von 13 Jahren angenommen.

Für Elektrogeräte gilt ein verkürzter Abschreibungszeitraum von acht Jahren. So können Sie beispielsweise eine Kühl-/Gefrierkombination, die 640 Euro gekostet hat, fünf Jahre lang mit jeweils 80 Euro abschreiben.

Den vollen Jahresbetrag für die Abschreibung können Sie allerdings nur dann ansetzen, wenn Sie das Gerät gleich Anfang des Jahres kaufen. Andernfalls kann der Abschreibungsbetrag im Anschaffungsjahr nur zeitanteilig berücksichtigt werden.

Beispiel: Sie erwerben eine 640 Euro teure Kühl-/Gefrierkombination im Juni. Dann können Sie nicht 80 Euro absetzen, sondern nur 47 Euro (=7/12 von 80 Euro).

Möblierte Wohnung

Wenn Sie eine Wohnung oder einzelne Zimmer möbliert (unter-) vermieten, können Sie die Anschaffungskosten für die Einrichtungsgegenstände als Werbungskosten abziehen. Jeder Einrichtungsgegenstand gilt als selbstständiges Wirtschaftsgut.

Sonstige Einkünfte

Ihre Einkünfte aus der Untervermietung von Zimmern tragen Sie in Zeile 25 ein.

Achtung: In Zeile 25 ist lediglich der Gewinn beziehungsweise der Verlust anzugeben. Die Einkünfte aus Untervermietung berechnen Sie auf einem gesonderten Blatt, auf dem Sie die Einnahmen und Werbungskosten im Einzelnen aufführen und das Sie der Anlage V beifügen.

Zu den Werbungskosten gehören etwa die anteilige Wohnungsmiete für das untervermietete Zimmer, etwaige Abschreibungen auf Einrichtungsgegenstände, Reparaturkosten, Vermietungsanzeigen und alle auf das untervermietete Zimmer entfallenden Betriebskosten.

Beachten Sie folgende Besonderheit, die immer dann gilt, wenn Sie Teile (beispielsweise ein Zimmer) Ihrer Eigentumswohnung, Ihres Einfamilienhauses oder eines anderen von Ihnen insgesamt selbst genutzten Hauses vorübergehend vermieten.

Beispiel: Vermietung eines Zimmers an Messebesucher.

Betragen die Mieteinnahmen im Jahr nicht mehr als 520 Euro, kann das Finanzamt aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung dieser Einnahmen absehen.

Praxis-Tipp: Bestehen Sie auf Besteuerung dieser Einkünfte aus der Vermietung des Zimmers, solange die auf das Zimmer entfallenden Kosten höher sind als die Mieteinnahmen. So sichern Sie sich einen zusätzlichen Steuervorteil.

In Zeile 26 werden insbesondere Einkünfte eingetragen aus

  • Vermietung und Verpachtung unbebauter Grundtücke wie beispielsweise Ackerflächen oder Wiesen
  • Erbbaurechtsverträgen
  • Mineralgewinnungsrechten wie beispielsweise Abbaurecht an einer Kiesgrube oder einem Steinbruch.

Achtung: Auch für diese Einkünfte gilt: Sie werden auf einem gesonderten Blatt berechnet und der Anlage V beigefügt.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.