Lieber Value-Anleger,
in unsicheren Zeiten wie diesen gehen Immobilienaktien als Gewinner der Krise hervor.
Die Unterschiede innerhalb der Branche sind jedoch erheblich.
Demnach ist Vorsicht geboten: Während Unibail-Rodamco und Deutsche EuroShop zu den solidesten Vertretern der Branche gehören und als Krisengewinner angesehen werden können, sind hochverschuldete Firmen wie die IVG und GAGFAH höchst anfällig für Krisen und sollten gemieden werden.
Die hohe Zinslast zwingt letztere dazu, mit niedrigen Margen zu arbeiten. Schon geringe Umsatzrückgänge reichen aus, um die Gewinne komplett aufzuzehren.
Außerdem müssen die Firmen um die Anschlussfinanzierung ihrer Kredite bangen. Drehen die Gläubiger den Geldhahn zu, kann dies schnell das Aus bedeuten. Hier gilt es, die Spreu vom Weizen zu trennen. In der AKTIEN-ANALYSE bewerten wir jedes Unternehmen mit einem Sicherheits-Rating. Achten Sie auf ein hohes Sicherheits-Rating von A oder mindestens B.
Setzen Sie auf Betreiber von Einzelhandelsimmobilien!
Nicht nur die Verschuldung spielt eine Rolle. Entscheidend ist unter anderem, dass das Unternehmen einen ausreichend hohen Cashflow aus wiederkehrenden Einnahmen erzielt (vgl. Fundamentaldaten). Überdies muss beachtet werden, dass Büroimmobilien deutlich anfälliger für Krisen sind als Einzelhandelsimmobilien.
Wer auf Betreiber von Shoppingcentern setzt, die über einen robusten Cashflow verfügen und moderate Verschuldungskennzahlen aufweisen (Eigenkapitalquote von mindestens 40%), kann nicht viel falsch machen.
Die hohen Dividendenrenditen werden langfristig durch moderat steigende Gewinne und Aktienkurse begleitet, womit die börsennotierten Shoppingcenter-Betreiber eine gute Alternative zu Immobilienfonds darstellen.
Das „schlaue Kapital“ folgt diesem Beispiel
Knapp 6 Mrd € haben Pensionskassen und Versicherungen allein im 2. Quartal in deutsche Shoppingcenter investiert – fast doppelt so viel wie in Büroimmobilien.
Auch in anderen europäischen Märkten sind Einzelhandelsimmobilien begehrt. „Europaweit wechselten in den ersten drei Monaten dieses Jahres Einzelhandelsobjekte im Gesamtwert von mehr als 8 Mrd € den Besitzer“, so Magali Marton, Leiterin Research Europa beim Immobiliendienstleister DTZ.
Nach Berechnungen der Investment Property Databank erwirtschaften deutsche Einzelhandelsimmobilien im Schnitt Renditen von 5,4%. Bei Büroimmobilien lag die Gesamtrendite (inklusive Wertsteigerungen) zuletzt nur bei 3,1%. Während der private Konsum trotz Eurokrise weiterhin intakt ist, werden leer stehende Büroflächen nur zögerlich angemietet.
Die Büromärkte weisen derzeit Leerstände von 10% auf. Bei Shoppingcentern stehen nur 5% der Immobilien leer.
Musterknabe: Deutsche EuroShop
Ein Musterbeispiel für ein solides Geschäftsmodell liefert der Shoppingcenter-Betreiber Deutsche EuroShop. Weitgehend unbehelligt hat sich das Unternehmen zum Marktführer in Deutschland emporgearbeitet. Auch im Hinblick auf die Börsenbewertung hat Deutsche Euro- Shop die Nase vorn.
Während viele Immobilienaktien mit zum Teil erheblichen Abschlägen zu ihren Nettoanlagewerten (NAV) gehandelt werden, erreicht Deutsche EuroShop eine Börsenbewertung, die nah am NAV liegt.
Auch Unibail-Rodamco, Europas größter börsennotierter Shoppingcenter-Betreiber, wird diesem Anspruch gerecht und notiert über dem NAV. Offensichtlich ist das Vertrauen in die Immobilienwerte dieser Firmen am größten.
In der morgigen Ausgabe des Value-Telegramms gehe ich näher auf diese beiden Unternehmen ein.
Ich wünsche Ihnen allzeit gute Investments
Ihr
Volker Gelfarth
