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Immobilienaktien: Erfolg und Risiko sind von den Unternehmen abhängig

Bei Immobilienaktien sind Erfolg und Risiko stark von den entsprechenden Unternehmen abhängig

Schon bei einzelnen Immobilien gibt es große Unterschiede bei Ertrag und Risiko.

So werfen Wohnungen zwar vergleichsweise niedrige Erträge ab, doch die Ertragssicherheit ist sehr hoch und die Wertentwicklung verläuft ziemlich gleichmäßig.

Gewerbeimmobilien wie Büro- oder Einzelhandelsflächen sind hingegen mit höheren Ertrags- und Wertschwankungsrisiken behaftet – doch dafür ist meist auch die Rendite höher als bei Wohnimmobilien.

Noch größere Unterschiede gibt es bei Immobilienaktien.

Mehr dazu: Immobilienaktien: Welche Fallen auf Sie lauern

Je nachdem, in welcher Sparte der Immobilienbranche das Unternehmen tätig ist, sind die mit der Aktie verbundenen Kursrisiken unterschiedlich hoch.

Projektentwickler und Bauträger

Diese Unternehmen haben kaum eigenen Immobilienbestand, sondern planen und bauen insbesondere Großimmobilien, um sie danach an Investoren zu verkaufen.

Außerdem sind sie als Bauträger oder Generalunternehmer im Auftrag von Großunternehmen und Behörden tätig – beispielsweise im Bau von Bürozentren, Brücken, Tunneln oder Straßen.

Das bedeutet: Für die umfangreichen Bauleistungen müssen oft 2- oder sogar 3-stellige Millionenbeträge vorfinanziert werden.

Das Problem vieler Bauträger und Projektentwickler ist, dass nur wenig eigener Immobilienbestand als Wertbasis vorhanden, oder der Eigenbestand für die Vorfinanzierung bereits beliehen ist.

In diesem Fall haben die finanzierenden Banken bei Zahlungsschwierigkeiten das Vorgriffsrecht – und Sie als Aktionär schauen unter Umständen in die Röhre.


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Praxis-Tipp: Reine Projektentwickler und Bauträger sollten Sie meiden, da es sich hierbei um keine echten Immobilienaktien im Sinne eines soliden Sachwerts handelt.

Zwar können in guten Zeiten die Erträge – und damit auch die Börsenkurse – auch einmal stark wachsen, doch unterm Strich sind Projektentwickler-Aktien als spekulatives Risiko- Investment zu bewerten.

Bestandhaltende Unternehmen

Diese errichten ihre Immobilien nicht im Auftrag ihrer Kunden oder um sie hinterher an Investoren zu verkaufen, sondern um sie zu vermieten.

Je nach Schwerpunkt der Geschäftspolitik setzt sich das Immobilienportfolio aus Wohn- und Gewerbeimmobilien zusammen.

Von der Strategie her stehen diese Firmen den offenen Immobilienfonds nahe, die ihren Investoren ebenfalls eine hohe Wertstabilität und konstante Erträge bieten.

Da diese Unternehmen über ein ausgeprägtes Know-how in der Immobilienbewirtschaftung verfügen, bieten sie diese Dienstleistung meist noch als Zusatzprodukt auf dem freien Markt an.

Sie übernehmen dann im Auftrag Dritter Aufgaben wie Immobilienverwaltung oder Gebäudetechnik- Management.

Die Ertragssicherheit der bestandhaltenden Konzerne hängt vor allem vom Umfang des Immobilienbesitzes, der Qualität der Bewirtschaftung und der Eigenkapitalquote ab.

Wichtig: Wenn Sie in die Aktien bestandhaltender Unternehmen investieren, sind Sie zwar nicht gegen alle Kursschwankungen gefeit, aber Sie können von langfristig stabilen Erträgen auf Basis einer soliden Immobilien-Grundlage ausgehen.

Praxis-Tipp: Sie sollten als Anleger darauf achten, dass das Unternehmen Ihrer Wahl über einen breit gestreuten Immobilienbesitz verfügt, eine hohe Eigenkapitalquote vorweisen kann und schon über mehrere Jahre hinweg am Immobilienmarkt präsent ist.

Denn:

  • Je breiter der Besitz auf verschiedene Wohn- und Gewerbeimmobilien gestreut ist, desto geringer fallen Ertragsschwankungen aus.
  • Je länger das Unternehmen bereits am Markt präsent ist und je größer die Immobilien-Erfahrung, desto niedriger ist die Wahrscheinlichkeit, dass das Management Investment-Flops landet.
  • Je höher die Eigenkapitalquote, desto unabhängiger ist das Unternehmen von der aktuellen Zinslage und desto konstanter sind die laufenden Erträge. Eine hohe Eigenkapitalquote verringert zudem das Risiko von Zahlungsschwierigkeiten.

Mischkonzerne mit hohem Immobilienanteil

Im Zeitalter der Globalisierung und weltweiten Verflechtung von Unternehmen lässt sich nicht mehr jede Aktie so ganz eindeutig in eine Branche einordnen.

Ein Beispiel für solche Entwicklungen ist der ursprüngliche Schwerindustrie-Konzern Mannesmann, der sich Schritt für Schritt zum Festnetz- und Mobilfunkanbieter verwandelt hat.

Auch eine Immobilienaktie muss nicht unbedingt als solche bekannt sein, weil der ursprüngliche Geschäftsbereich oft in einer ganz anderen Branche liegt.

Achtung: Allein die Tatsache, dass Immobiliengewinne den Verlust aus anderen Geschäften ausgleichen, ist kein Kriterium für ein Qualitätsinvestment.

Vor allem alte Konzerne aus der Brauerei-, Textil- und Transportbranche zählen zu den „heimlichen“ Immobilienaktien, weil sie oft über großflächige Areale in besten Großstadtlagen in Form von alten Fabrik- und Lagerflächen verfügen.

Andere Unternehmen nutzen ihren Immobilienbestand als Grundstock, um das Risiko aus Beteiligungs- und Börsengeschäften abzufedern.

Solange die Immobilien als Sicherheit nicht über Gebühr beansprucht werden, kann die Mischung aus solidem Sachwert und chancenreichem Beteiligungsmanagement durchaus interessant sein.

Praxis-Tipp: Bei der Investment-Entscheidung sollten Sie darauf achten, dass nicht nur die Immobilien, sondern auch die Kerngeschäfte über einen langen Zeitraum hinweg stabile Erträge gebracht haben.

Denn dann lassen sich Erfolg und Risiko bei Immobilienaktien einigermaßen gut einschätzen.

29. Oktober 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.