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Immobilienaktien: Kombinieren Sie Dividenden mit Substanz

Für Immobilienaktien sprechen 5 gewichtige Gründe:

1) Hohe Dividenden-Renditen von 4 bis 6% sorgen dafür, dass auch nach Abzug der Inflationsrate ein echter Vermögenszuwachs erfolgt.

2) Immobilien besitzen keinen hundertprozentigen Inflationsschutz, schützen Ihr Vermögen aber besser als Zinspapiere.

3) Während einzelne regionale Immobilienmärkte überbewertet sind (Metropolen wie München), notieren viele börsennotierte Immobilien-AGs deutlich unter dem Substanzwert (Immobilienvermögen abzüglich der Schulden). Vereinfacht gesagt: Sie investieren 0,80 € und erhalten Immobilien-Substanz für 1 €.

4) Da große Immobilien-Einheiten größere Gewinne abwerfen (Skaleneffekte), wird es in der Branche Übernahmen geben. Aktionäre können sich auf attraktive Übernahme-Prämien freuen.

5) Nicht jeder Anleger und Sparer kann sich eine eigene Immobilie leisten, die oft mehrere 100.000 € kostet. Immobilienaktien (und REITs) sind schon ab einer vierstelligen Anlagesumme für Sie interessant.


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Fazit: Wenn Sie Anlagemöglichkeiten suchen, die Renditen oberhalb der Inflationsrate bieten und im Fall von Währungsturbulenzen in Europa Ihr Vermögen konservieren, können Sie 2 oder 3 ausgewählte Immobilienaktien in Ihr Depot legen.

Starke Immobiliennachfrage, aber kein Boom

Die jüngsten Branchenanalysen zeigen: Der Immobilienmarkt in Deutschland läuft auch im Jahr 2014 sehr gut. Der Immobilien-Dienstleister JLL hat das erwartete Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien in Deutschland von 35 auf rund 40 Mrd. Euro erhöht. Das steigende Transaktionsvolumen erinnert an die Boomphase vor Ausbruch der Finanzkrise.

Es gibt allerdings mehrere große Unterschiede: Zwar steigt das Transaktionsvolumen, doch die Ausgangsbasis war auch sehr niedrig. Im Jahr 2009 war in Deutschland der Markt für Gewerbeimmobilien fast tot. Es gab nur einige Notverkäufe. Seit 2010 steigt das Transaktionsvolumen langsam wieder.

Aber selbst wenn 2014 mit rund 40 Mrd. Euro ein neues Zwischenhoch erreicht wird, sind wir noch weit vom Spitzenniveau aus dem Jahr 2007 entfernt. Damals wechselten Gewerbeimmobilien für knapp 55 Mrd. Euro den Besitzer. Noch wichtiger ist die veränderte Käuferstruktur. In der Boomphase bis 2007 eroberten Finanzinvestoren den deutschen Immobilienmarkt. Große Immobilien-Pakete wechselten quasi über Nacht den Besitzer.

Finanziert wurden die Immobilien-Deals mit wenig Eigen- und viel Fremdkapital. Der große Kredithebel sollte für eine Extra-Rendite sorgen. Ziel war es, die Immobilien „aufzuhübschen“ und dann möglichst schnell an den nächsten Finanzinvestor zu verkaufen. Ziel war es also, zügig Gewinne durch den Weiterverkauf zu generieren. Die Mieterlöse waren nur eine „Zwischenlösung“.

Im aktuellen Markt stehen dagegen schwerpunktmäßig langfristig orientierte Investoren auf der Käuferseite. Versicherungskonzerne und Pensionskassen suchen händeringend langfristige Anlagemöglichkeiten, um der Zinsfalle zu entkommen.Denn: Deutsche Staatsanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren bieten nur noch Renditen von unter 1%.

Renditen von 4 bis 6%

Nach den jüngsten Preissteigerungen ist es zwar für Käufer schwierig geworden, erstklassige Gewerbeimmobilien mit Renditen von über 5% zu finden, aber die Renditen der Staatsanleihen werden noch immer locker übertroffen. Daher erwartet Olivier Piani, Chef der Allianz Real Estate, eine robuste Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien:

„Solange sich der Abstand zwischen den Renditen guter Staatsanleihen und hochwertiger Immobilien von aktuell 2,3 bis 2,7 Prozentpunkten nicht wesentlich verringert, wird auch die Nachfrage institutioneller Langfristinvestoren nach hochwertigen Immobilien gleichbleibend hoch sein.“

Laut Analyse von JLL sind die Immobilien-Renditen in den vergangenen Jahren zwar gesunken, aber noch immer attraktiv. So hat JLL für Gewerbeimmobilien in deutschen Metropolen eine durchschnittliche Nettoanfangsrendite von 4,67% ermittelt. Investoren, die auf B-Standorte ausweichen, können sogar mit 6,02% rechnen. Diese Renditen erklären, warum Versicherungen und Pensionsfonds auch weiterhin in Immobilien investieren.

Wohnimmobilien: Nachholeffekte

Kritisch zu bewerten sind einige Preisentwicklungen im Bereich Wohnimmobilien. Es handelt sich jedoch nicht um ein Problem des gesamten deutschen Marktes. Es sind nur einige Metropolen wie München betroffen. In ländlichen Regionen sind dagegen die Preise sogar zum Teil gesunken. Es gibt also nicht den einen Trend bei deutschen Wohnimmobilien.

Hinzu kommt: Nach dem Wiedervereinigungs-Boom am deutschen Wohnimmobilienmarkt gab es eine lange Dürrephase, die fast ein Jahrzehnt gedauert hat. Während weltweit die Preise gestiegen sind, ist das in Deutschland erst seit etwa 2010 der Fall.

Wir erleben also auch Nachholeffekte. Jürgen Fenk, Immobilienvorstand der Hessischen Landesbank (Helaba) bringt es auf den Punkt: „Man muss aber auch sehen, wo wir herkommen: In Berlin spricht man für Teilmärkte über Preiserhöhungen von 25 oder 30%. Aber Berlin ist die billigste Hauptstadt Europas.“

Fazit: Ausgewählte Immobilienaktien noch immer attraktiv bewertet

Der deutsche Immobilienmarkt ist kein „Schnäppchenmarkt“ mehr. Renditen von 4 bis 6% sind aber noch immer attraktiv. Vor allem, da auf der Käuferseite keine kurzfristig orientierten Finanzinvestoren stehen, sondern langfristig orientierte Käufer.

29. Oktober 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Rolf Morrien. Über den Autor

Rolf Morrien ist nicht nur Chefredakteur von „Morriens Einsteiger-Depot“, dem „Depot-Optimierer“, von „Das Beste aus 4 Welten“ und von „Rolf Morriens Power Depot“, er ist auch einer der renommiertesten Börsenexperten Deutschlands.