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Immobilienbewertung: Das Ertragswertverfahren

Möchten Sie den Wert Ihrer vermieteten  Immobilie bestimmen,  verwenden Sie das Ertragswertverfahren.

Im Folgenden können Sie anhand eines Praxisbeispiels erfahren, wie die Vorgehensweise dabei ist.

Folgende Daten werden dafür verwendet:

  • Bei der Immobilie handelt es sich um ein Mietwohngrundstück aus dem Jahr 1952.
  • Das Bewertungsjahr ist 2009.
  • Der Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert) beträgt 480.000.
  • Die tatsächlich erzielte Jahresmiete beträgt 120.000 € und entspricht dem Üblichen.

Jahresrohertrag = tatsächlich gezahlte oder übliche Miete

Ausgangspunkt für das Ertragswertverfahren ist der sogenannte Jahresrohertrag. Darunter versteht man die jährlich zu zahlende Miete ohne Nebenkosten. In bestimmten Fällen haben Sie statt der tatsächlich geflossenen Miete die übliche Miete anzusetzen.

Die übliche Miete müssen Sie in Anlehnung an die tatsächliche Miete schätzen, indem Sie prüfen, welche Miete für Räumlichkeiten gleicher oder zumindest ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

Die übliche Miete wird insbesondere dann angesetzt, wenn eine tatsächliche Miete nicht vorliegt. Dies sind Fälle, in denen Sie das Objekt selbst nutzen, die Immobilie ungenutzt ist oder unentgeltlich überlassen wird. Auch wenn Sie das Objekt zu einer um mehr als 20% von dem Üblichen abweichenden Miete überlassen, müssen Sie mit der üblichen Miete rechnen.


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Dies ist meist der Fall, wenn Sie Wohnraum deutlich verbilligt an Angehörige überlassen.

Bewirtschaftungskosten ermitteln

Die Bewirtschaftungskosten ergeben sich entweder aus Erfahrungssätzen der Gutachter oder können aus der im Download zur Verfügung gestellten Anlage 23 zum Bewertungsgesetz entnommen werden. Hierfür müssen Sie zunächst die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie kennen.

Ermittlung der Restnutzungsdauer

Anlage 22 zum Bewertungsgesetz gibt Ihnen dabei je nach Immobilienart die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer vor, sodass die maßgebliche Restnutzungsdauer von Ihnen in Verbindung mit dem tatsächlichen Alter des Objekts ermittelt werden kann.

Die Gesamtnutzungsdauer für Mietwohngrundstücke beträgt 80 Jahre laut Tabelle 22. Die Beispielimmobilie stammt aus 1952, ist also 57 Jahre alt. Die Restnutzungsdauer beträgt daher 23 Jahre (80 Jahre –57 Jahre).

Bewirtschaftungskostensatz ablesen

Mit dieser Angabe kann aus Tabelle 23 ein Bewirtschaftungskostensatz von 27% entnommen werden. Der Jahresrohertrag oder alternativ die übliche Miete ist daher um die Bewirtschaftungskosten wie folgt zu kürzen:

Jahresrohertrag

120.000€

27% Bewirtschaftungskosten

-32.400€

=Reinertrag

  87.600

 Verzinsung des Bodenwerts ansetzen

Da Sie den Wert des Grund und Bodens später gesondert hinzurechnen müssen, können Sie an dieser Stelle die Verzinsung des Bodenwerts in Abzug bringen.

Dies geschieht entweder über die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse oder aufgrund von Prozentsätzen, die im Bewertungsgesetz vorgegeben sind und auf den Wert des Grund und Bodens anzuwenden sind.

Gesetzliche Liegenschaftszinssätze ansetzen

Sofern Sie seitens der Gutachterausschüsse keine geeigneten Liegenschaftszinssätze erhalten, bedienen Sie sich einfach der Werte im Bewertungsgesetz. Danach können Sie die folgenden Liegenschaftszinssätze je nach Art und Nutzung des Grundstücks anwenden:

  • 5% bei Mietwohngrundstücken
  • 5,5% für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50%, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche
  • 6% für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50%, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche
  • 6,5% für Geschäftsgrundstücke

Das Bewertungsgesetz sieht für Mietwohngrundstücke einen Liegenschaftszins von 5% vor:

Multiplikation mit individuellem Vervielfältiger ergibt Gebäudeertrag

Den Gebäudereinertrag müssen Sie in der weiteren Berechnung mit dem Vervielfältiger aus Anlage 21 zum Bewertungsgesetz multiplizieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind die bereits ermittelte Restnutzungsdauer der Immobilie sowie der zuvor benutzte Liegenschaftszinssatz.

Im Anschluss daran müssen Sie nur noch den Wert des Grund und Bodens addieren und erhalten schließlich den maßgeblichen Ertragswert.

Der Vervielfältiger laut Anlage 21 beträgt 13,49. Daraus folgt:

Ertragswert errechnen

  • Gebäudereinertrag 63.600 €× 13,49 individueller Vervielfältiger= Gebäudeertrag 857.964 €+ Wert des Grund und Bodens 480.000 €= Ertragswert 1.337.964 €

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.