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Immobilienblase Deutschland: Was spricht dafür?

Dass die Nachfrage nach Immobilien immer mehr ansteigt, ist kein Geheimnis. Dass dabei die Preise weiter und weiter klettern, ebenfalls nicht. Die Experten streiten sich: Droht in unmittelbarer Zukunft die Immobilienblase, oder wird der Markt das Risiko abfangen?

40 Prozent Preiszuwachs in den letzten 10 Jahren

Wie aktuell vom Marktforschungsunternehmen F+B veröffentlicht, haben die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland innerhalb von drei Monaten um 2,2 Prozent angezogen, bei Einfamilienhäusern sind es 1,8 Prozent.

Die Bilanz des Jahres: 7,1 beziehungsweise 5,2 Prozent. Seit 2006 waren es bei den Einfamilienhäusern ganze 40 Prozent. Mit der Inflation hat das Ganze schon lange nichts mehr zu tun.


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Wenig Eigenkapital, niedrige Tilgung

Viele Käufer greifen angesichts der niedrigen Zinsen und hohen Preise zu einer risikobehafteten Strategie: Es wird weniger Eigenkapital und dafür eine niedrigere Tilgung angesetzt, um die Monatsrate überhaupt noch stemmen zu können.

Auch wenn die Standards für die Kreditvergabe erheblich angehoben wurden: In Deutschland gibt es jede Menge Immobilienkäufer, welche die Tilgung ihres Kredits zu Lebzeiten nicht erfüllen können werden. Wenn dann irgendwann die Preise stagnieren, ist der Höhepunkt der Kurve erreicht.

Mini-Tilgungsraten auf 15,1 Prozent gestiegen

Tilgungsraten von 1,5 Prozent und Finanzierungen ohne Eigenkapital haben in den letzten Jahren stark zugenommen, letzteres seit 2015 von 9,5 auf 15,1 Prozent (so Interhyp). Das übersehen viele Experten, die sich nur mit Durchschnittswerten für Tilgungssätze beschäftigen, denn diese sind leicht gestiegen.

Entscheidend für die Wirtschaftslage sind aber die Risiko-Kreditnehmer. Ein Beispiel: In den USA sorgten zwei bis drei Prozent von Kreditausfällen für die Pleite der großen Finanzierer Fannie Mae und Freddie Mac!

Neue Baukreditrichtlinie greift regulierend ein

Im März ist die neue EU-Baukreditrichtlinie in Kraft getreten. Sie soll sicherstellen, dass Kredite zukünftiger Hauskäufer besser abbezahlt werden können. Denn die Richtlinie ist vor allem darauf ausgelegt, die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer besser zu überprüfen.

Größte Neuerung: Eine potenzielle Wertsteigerung der Immobilie darf nicht länger als Hauptargument für eine Kreditwürdigkeit herangezogen werden. Der Fokus wird damit von der Immobilie selbst auf das Einkommen der Kreditnehmer verlagert und soll somit das Ausfallrisiko reduzieren.

Über konkrete Tilgungssätze oder Mindest-Eigenkapital sagt sie aber (noch) nichts aus. Hier sollte dringend nachgebessert werden. Außerdem verbleiben die Risiko-Kunden der Vergangenheit natürlich langfristig im System.

Fazit: Immobilienblase in Deutschland möglich

Auch Experten sind sich uneinig in der Frage, ob eine Immobilienblase in Deutschland droht. Fehlende Rücklagen bei der Kreditvergabe und Tilgungsraten von minimalen Prozentsätzen stellen eine erntshafte Gefahr für die Substanz des Marktes dar. Die Hoffnung lastet daher auf einer weiteren Anpassung der neuen Baukreditrichtlinie.

4. November 2016

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Maria Schädlich
Von: Maria Schädlich.

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