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Immobilienblase: Dieses Objekt fällt komplett aus dem Rahmen

Hinter dem Begriff „Immobilienblase“ verbirgt sich eine deutliche Überbewertung von Immobilien an bestimmten Orten. Ohne Zweifel kann man auch in einigen deutschen Großstädten von einer Blasenbildung bei den Immobilien sprechen. Das gilt insbesondere für Städte wie München, Düsseldorf, Stuttgart, Hamburg, Köln, Essen und Frankfurt.

An einem Beispiel aus Köln wird diese Aussage wieder einmal sehr deutlich. Denn hier erkennt man: An diesem Objekt verdient nur Einer – und das ist der Verkäufer. So etwas nenne ich einen richtig schlechten Deal.

Sehr schön ist auch der Hinweis in der Anzeige in einem Onlineportal: „Eignet sich nicht als Kapitalanlage!“ Das ist auf jeden Fall ehrlich und trifft den Nagel auf den Kopf. Denn mit so einer Immobilie kann kein Investor Geld verdienen.

Jetzt zu den Eckdaten der Immobilie

Das Mehrfamilienhaus hat vier Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit mit einer Gesamtfläche von 630 m². Der Verkaufspreis liegt bei 3.995.000 Euro. Diese krumme Summe sieht erst einmal gut aus – doch bei der Rechnung legen wir jetzt einmal 4 Mio. Euro zu Grunde.


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Dieser astronomische Preis kommt zustande, weil sich das Objekt im beliebten „Belgischen Viertel“ in der Kölner Innenstadt befindet. Dort ist das Angebot extrem gering und die Nachfrage extrem hoch. Eine Sache kann hier aber ganz klar gesagt werden: Der hier aufgerufene Quadratmeterpreis von fast 6.400 Euro liegt doch weit über dem Durchschnitt.

Marktfaktor: Das bedeutet er für ein Immobilien-Investment

Nehmen wir einfach an, dass die Mieter in dem Haus durchschnittlich 10 Euro pro Quadratmeter zahlen. Dies ist eine in diesem Viertel durchschnittliche Miete. Daraus ergibt sich eine monatliche Gesamtmiete von 6.300 Euro oder eben von 75.600 Euro im Jahr. Bezogen auf den aufgerufenen Kaufpreis von eben 4 Mio. Euro liegt hier der Marktfaktor bei fast 53 (!!!!).

Der Marktfaktor gibt dabei an, wie viele Jahreskaltmieten notwendig sind, um  den Kaufpreis abzubilden. Hier kann nur deutlich gesagt werden: Für einen Faktor über 50 finde ich gar keinen Namen mehr. Ein Marktfaktor von 20 ist schon teuer. Ab 25 sind Investments schon nicht mehr wirklich rentabel.

Marktfaktor von über 50 ist mehr als überhöht

Ab einem Marktfaktor in Höhe von 30 wird es für die Käufer schon schwierig überhaupt eine Finanzierung auf die Beine zu stellen. Der hier erreichte Marktfaktor von mehr als 50 ist demnach nicht mehr als ein Fantasiewert. Immerhin fällt bei diesem Objekt die Käuferprovision weg – das ist aber auch der einzige positive Aspekt des Angebots.

Wie man aber bei der Vielzahl der Angebote immer noch lukrative Objekte finden kann, erfahren Sie regelmäßig an dieser Stelle.

9. Februar 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Heiko Böhmer. Über den Autor

Ob DAX-Titel, Rohstoff oder Emerging Marktes-Aktie: Heiko Böhmer bringt Ihnen in seinem täglichen Newsletter diese Themen näher. Neue Trends findet er dabei vor allem auf den vielen Reisen zu Finanzmessen im In- und Ausland, über die er in seinem Newsletter ausführlich berichtet.