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Immobilienerträge und ihre Besteuerung: Fallstricke und Änderungen

Immobilienanlagen gelten als solide. Doch gleich ob es das eigene Haus ist oder eine Beteiligung an offenen oder geschlossenen Fonds, mit Blick auf die Besteuerung von Immobilienerträgen sind einige Fallstricke zu beachten.

Immobilienerträge privat versteuern

Wer sein eigenes Haus oder seine Wohnung verkauft, zahlt auf den Gewinn keine Spekulationssteuer, wenn er die Immobilie selbst bewohnt oder seinem Nachwuchs überlassen hat. Hier gibt es keine Haltefrist.

Anders, wenn die Immobilie als Wertanlage gehalten bzw. vermietet wird. Im dem Fall muss man 10 Jahre warten. Zuvor wird der Gewinn als Spekulationssteuer versteuert – zum persönlichen Steuersatz. So wie auch Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Vom Verkaufsgewinn lassen sich aber Ausgaben abziehen wie Kosten für Anschaffung und Veräußerung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Ebenso alle Reparatur- und Modernisierungskosten, der „anschaffungsnahe Herstellungsaufwand“. Maklerkosten jedoch nicht. Dafür greift die Spekulationssteuer erst ab 599,99 € Gewinn.

Doch Vorsicht: Beim Verkauf gilt die „3-Objekt-Grenze“. Wer vor der Haltefrist von 10 Jahren innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, wird wie ein Gewerbetreibender besteuert. Zu den gewerblichen Einkünften kommt dann noch die Gewerbesteuer hinzu. Ausnahme ist nur vererbter Grundbesitz.

Probleme bei geschlossenen Fonds

Hier können aber auch Immobilienerträge aus geschlossenen Fonds zum Problem werden. Wenn bei Fondsbeteiligungen vor Ablauf von 10 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft werden, mutiert der Anleger zum gewerblichen Grundstückshändler, und das obwohl er nur privater Fondsanleger ist.

Dies erklärt sich aus der rechtlichen Stellung als Gesellschafter. Wenn der Fonds Immobilien verkaufen will, kann der Anleger zwar dagegen stimmen, wenn er befürchtet, in die gewerbliche Besteuerung zu geraten. Ist aber die Mehrheit der Gesellschaft dafür, muss er die Entscheidung mittragen.

Das hat auch der Bundesfinanzhof (X R 24/11) bestätigt: „Auch wenn ein Steuerpflichtiger in eigener Person kein einziges Objekt veräußert, kann er allein durch die Zurechnung der Grundstücksverkäufe von Personengesellschaften oder Gemeinschaften einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben.“

Fallstricke im Detail

Verkauft also der Fonds mehr als 3 Objekte im genannten Zeitraum, muss sich dies der Anleger als „Zählobjekt“ zurechnen lassen. Dabei gilt der Grundsatz, dass die Beteiligung des Anlegers mindestens 10% betragen bzw. der anteilige Wert über 250.000 € liegen muss.

Doch Vorsicht: Ist beispielsweise eine Fondsimmobilie zu 60% mit Fremdkapital und zu 40% mit Eigenkapital finanziert, so wird bereits eine Anlegerbeteiligung von 100.000 € zum Problem. Ein Anleger wird aber auch dann zum „gewerblichen Händler“, wenn nur eine Fondsimmobilie verkauft wird, er selbst aber zuvor 3 eigene Häuser oder Wohnungen vor Ablauf von 10 Jahren verkauft hat.

Bei kleineren Fondsbeteiligungen um die 50.000 € ist das alles weniger relevant. Bei höheren Mindestzeichnungssummen aber sollte man unbedingt auf die Fallstricke achten, mit denen ein Anleger ungewollt Gewerbesteuern zahlen muss.

Regierungspläne: Drohendes Ungemach für offene Fonds

Bei offenen Fonds gilt die „3-Objekt-Grenze“ nicht, oder besser gesagt: bislang nicht. Aktuell plant die Regierung Änderungen in der Besteuerung. Die Leitragenden wären offene Immobilienfonds und Anleger. Der Objekthandel gehört zum Geschäft der Fonds. Neue Beschränkungen würden die Erträge deutlich schmälern.

Eine weitere Planung: Wenn Häuser oder Wohnungen saniert, umgebaut oder mit Solaranlagen versehen werden, droht eine Besteuerung des Investmentvermögens mit Körperschafts- und Gewerbesteuer. Dies ist allein schon deshalb sinnwidrig, weil es den umweltpolitischen Zielen widerspricht. Abgesehen davon verlieren unsanierte Immobilien an Wert.

7. März 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.