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Immobilienfinanzierung: Tilgst du noch oder lebst du schon?

Vielleicht sind Sie selbst Hausbesitzer oder planen gerade einer zu werden – immerhin ist die aktuelle Zinslage ja günstig. Hierbei stellt sich auch immer die Frage, bis wann die Immobilie abbezahlt sein soll. Ein typisch deutsches Ziel: Abbezahlen bis zur Rente!

Doch das muss gar nicht immer das Ziel sein. Häuser oder Eigentumswohnungen können durchaus noch mit Schulden belastet sein, wenn die Besitzer in Rente gehen. Immerhin dauert es nach einer Studie der Postbank 30 bis 40 Jahre bis eine Immobilie abbezahlt ist. Wer also bis zur Rente fertig getilgt haben will, muss früh anfangen mit dem Immobilienkauf.

Sorgenfreier Ruhestand ist wichtig

Die Überlegung ist natürlich nachvollziehbar: Immerhin will man ohne Schulden den Ruhestand genießen. Doch es gibt Fragen, die man sich bei der Planung stellen sollte: Wie stark muss man sich auf dem Weg dahin einschränken, um monatlich die Raten für den Kredit tilgen zu können?

Wenn man Jahr für Jahr jeden Cent umdrehen muss, um sich die Tilgung zu leisten, hat man von dem Leben VOR dem Ruhestand wohl nicht so viel.


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Und eine weitere Betrachtung kommt hinzu: Bei der Empfehlung, die Immobilie bis zur Rente voll zu tilgen, geht man davon aus, dass man auch tatsächlich in dem Haus wohnen bleibt.

Doch die Realität sieht häufig anders aus. Häufig wird das Haus mit dem Auszug der Kinder verkauft und gegen eine kleinere Wohnung in der Stadt eingetauscht, wo zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten leichter zu erreichen sind.

Kleinere Wohnung mit dem Erlös des Hauses kaufen

Auch wenn die Restschuld noch abgezogen werden muss: In aller Regel sollte der Erlös des Hauses für eine kleinere Wohnung ausreichen.

Es lohnt sich sogar die Überlegung, auf die fast schuldenfreie Immobilie noch einmal einen Kredit aufzunehmen, um die Rente aufzubessern. Da haben die meisten wahrscheinlich Skrupel, den Kindern eine belastete Immobilie zu vererben.

Doch gerade in guten Lagen sind weitere Wertzuwächse wahrscheinlich, sodass die Erben die Immobilie sehr wahrscheinlich gewinnbringend veräußern können. Denn heutzutage ist ohnehin viel Mobilität auf dem Arbeitsmarkt gefragt. Dass die Erben also selbst in das Haus der Eltern ziehen, ist ein seltener Fall. Außerdem drücken die Schulden die Erbschaftssteuer.

Restschuld wird gegengerechnet

Von einer möglichen Abgabe für Immobilienvermögen wird immer wieder diskutiert und von Experten nicht ausgeschlossen. Auch hier „lohnt“ es sich, wenn es eine Restschuld gibt, die das Vermögen dementsprechend schmälert und damit die Abgabe kleiner ausfallen lässt. Der gleiche Vorteil greift, wenn der Staat auf die Immobilie zugreifen will, um mögliche Pflegekosten zu decken.

Wichtig aber: Risiko bei der Anschlussfinanzierung senken

Besonders in den ersten Jahren sollte man aber dennoch auf eine hohe Tilgung nicht verzichten, um das Risiko der Anschlussfinanzierung zu senken. So sichert man sich in aller Regel auch niedrige Zinsen über eine längere Zeit. Doch später kann die Tilgung zurückgefahren werden – so muss man auf das ein oder andere Extra nicht verzichten.

Fazit: Ganz schuldenfrei muss nicht sein. Eine Restschuld von circa 20% ist vertretbar und könnte in bestimmten Fällen sogar Vorteile bringen.

20. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.