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Immobilienfinanzierung: So wirkt sich die Abgeltungssteuer aus

Immobilieneigentümer haben mit der Einführung der Abgeltungssteuer 2009 durchaus steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Darauf weisen die Experten des Immobilienmagazins „Immobilien Berater“ hin. Die Mieteinnahmen sind nicht von der Abgeltungssteuer betroffen. Doch bei der Immobilienfinanzierung läßt sich was machen. Wichtig: Darlehen und Guthaben sollten auf unterschiedliche Banken verteilt sein.

Mieteinnahmen von Abgeltungssteuer nicht betroffen

Im Rahmen der Unternehmensteuerreform hat der Gesetzgeber seit 2009 die sogenannte Abgeltungssteuer bei den Einkünften aus Kapitalvermögen eingeführt. Danach werden Zinseinnahmen sowie alle anderen Kapitaleinkünfte nicht mehr mit ihrem individuellen Einkommensteuersatz erfasst, sondern pauschal mit 25% abgegolten.

Mieteinnahmen sind nicht betroffen, da diese im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und nicht bei den Einkünften aus Kapitalvermögen erfasst werden. Unter dem Strich werden daher Vermietungseinkünfte weiterhin mit dem individuellen Steuersatz belastet, der in der Spitze bis zu 45% betragen kann.

Steuergestaltung möglich

Da seit 2009 Kapitalerträge unter die 25%ige Abgeltungssteuer fallen, während Einkünfte aus Vermietung weiterhin individuell bis zu 45% besteuert werden, erscheint es sinnvoll, sämtliche Investitionen bei vermieteten Immobilien über Fremdkapital zu finanzieren.

So können Sie Ihr Eigenkapital aufsparen und dieses auf andere Weise gewinnbringend anlegen. Die erzielten Erträge werden dann „nur“ zu einem Viertel zur Besteuerung herangezogen, während die zu zahlenden Schuldzinsen, sei es für den Immobilienkauf oder für Instandhaltungsmaßnahmen, je nach persönlichem Einkommensteuersatz bis zu 45% Ihre Steuerbelastung mindern.

Zinssätze und persönlichen Steuersatz beachten

Selbstverständlich funktioniert dies nur, wenn der Zinssatz für die Geldanlage nicht deutlich unter dem Schuldzinssatz rangiert, den Sie im Rahmen der Finanzierung entrichten müssen. Weiterhin zu beachten: Der persönliche Steuersatz. Merksatz: Je niedriger der persönliche Steuersatz, desto geringer der Vorteil der Gestaltung, da die Differenz zwischen Steuereinsparung aus den Schuldzinsen und Versteuerung der Habenzinsen ebenfalls geringer wird.

Unterschiedliche Banken bei der Abgeltungssteuer nutzen

Da auch der Gesetzgeber diese Gestaltungsmöglichkeit erkannt hat, hat er sie eingeschränkt. Wenn Ihre Bank auf der einen Seite ein Guthaben für Sie unterhält und auf der anderen Seite ein Darlehen gewährt und Sie zudem Ihrer Bank eine Sicherheit (z. B. das Sparkonto, eine Bürgschaft oder eine Grundschuld) zur Verfügung stellen, werden die Habenzinsen aus dem Sparguthaben nicht mehr der Abgeltungssteuer unterworfen.

Vielmehr kommt in solchen Fällen auch für die Zinserträge der persönliche Steuertarif zum Einsatz, weshalb der Vorteil sich auf ein Minimum reduziert. Profitieren können Sie daher nur noch, wenn die darlehensgebende Bank eine andere ist als die, die Ihr Guthaben unterhält und Sie für das Darlehen keine Sicherheiten bieten müssen.

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, verhindern sie die Anwendung der Abgeltungssteuer und der Steuervorteil wäre dahin. Kommt es zur individuellen Besteuerung, ist der Werbungskostenabzug für die Einkünfte aus Kapitalvermögen wieder erlaubt, während er bei Anwendung der Abgeltungssteuer ab 2009 untersagt ist.

23. Januar 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.