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Immobilienfinanzierung: Verschiedene Kreditlaufzeiten besser optimieren

Wenn verschiedene Kreditlaufzeiten von einer Bank bei der Immobilienfinanzierung kombiniert werden, führt dies faktisch zu einer Zwangsehe mit diesem Finanzierungsinstitut.

Es lohnt sich, einmal darüber nachzudenken, ob diese Kombination immer schlau ist.

Mischung verschiedener Immobilien-Darlehen

Das Angebot klingt verlockend: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und Eigenkapital von 60.000 Euro wird der Gesamtkreditbetrag von 240.000 Euro nicht durch ein einziges Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung zu beispielsweise 2,90 Prozent finanziert.

Vielmehr rät eine Bank zu einer Mischung.

Ein 50.000 Euro Baustein mit Hilfe eines KfW-Kredites zu 2,35 Prozent bei zehn Jahren Festschreibung, ein 70.000 Euro-Baustein mit fünfjähriger Zinsbindung zu 2,0 Prozent und ein 120.000-Euro-Baustein mit 15 jähriger Zinsbindung zu 2,9 Prozent. Macht einen Mischzins von 2,52 Prozent und eine Ersparnis von rund 76 Euro im Monat.

Drei Kredite – drei Kreditlaufzeiten

In dem genannten Beispiel werden drei verschiedene Kredite mit drei unterschiedlichen Kreditlaufzeiten kombiniert.


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Warum Sie einmal darüber nachdenken sollten

Eine Mischung aus KfW-Darlehen und Krediten mit verschiedenen Zinsbindungen kann bei der Erstfinanzierung einer Immobilie zwar zu einem günstigen Gesamtzins führen. Als Kreditnehmer sollten Sie sich aber vor Augen führen, dass diese Kombinationen direkt in die Abhängigkeit von einem Institut führen kann.

Das sagt der Experte: Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein: „Ein neuer Bankpartner wird den umzuschuldenden Kreditbaustein immer als Nachrangdarlehen sehen. Das verschlechtert den Beleihungsauslauf und erschwert einen späteren Bankenwechsel oder macht ihn so teuer, dass er sich nicht lohnt.

Ein Kreditkreislauf, der einer Zwangsehe mit der Bank gleichkommt.“

Bei hoher Tilgung ist das Kombi-Modell interessant

Hölscher sagt weiter: „Solche Kombinationen sind für den Kreditnehmer tatsächlich interessant, wenn er beispielsweise den Fünfjahreskredit nach fünf Jahren komplett abbezahlt hat. Er sollte aber keinesfalls vergessen, nach zehn Jahren – rechtzeitig vor Ablauf des KfW-Kredites – bei anderen Anbietern nach einer Anschlussfinanzierung zu fragen.“

Das Folge-Szenario

Am Ende der 10-jährigen Zinsbindung des KfW-Darlehens schlägt die finanzierende Bank dem Kunden vor, den ersten Kredit beispielsweise durch ein weiteres 10-Jahres-Darlehen abzulösen.

Damit bleibt dem Kreditnehmer jedoch fünf Jahre später, wenn das nächste Darlehen ausläuft, nichts anderes übrig, als dieses ebenfalls bei dieser Bank zu verlängern – da dieser Kredit vom neuen Institut als Nachrangdarlehen angesehen wird.

Das führt zu einem Kreditkreislauf, den der Kunde schlimmstenfalls im 5-Jahrestakt durch seine eigene Unterschrift besiegelt – bis alle Kredite komplett zurückgeführt sind.

Bei Aussicht auf schnelle Tilgung kann sich das Modell lohnen

Hier rät der Experte: „Wer beispielsweise weiß, dass er eine Kredittranche nach fünf Jahren durch eine Erbschaft komplett abbezahlen kann, sollte die Kreditsumme splitten. Auch die Einbindung von KfW-Tranchen kann den Kreditzins senken“, sagt Hölscher.

„Sinnvoll ist beispielsweise, vor Ablauf eines 10-Jahres-Darlehens nicht nur dafür ein Angebot einzuholen, sondern auch an den 15-Jahres-Kredit zu denken, der laut BGB-Paragraf 489 ebenfalls nach zehn Jahren gekündigt werden darf.“

Über den Gesamtkredit verhandeln

Für diese Gesamtfinanzierungssumme lassen sich am Markt bei anderen Instituten meist deutlich günstigere Anschlusskredite finden. Und wer seinen 5-Jahres-Kredit anders als erwartet nicht zurückgezahlt hat, sollte dafür keine zehnjährige Zinsbindung wählen, sondern erneut eine 5-Jahres-Frist.

Dann kann der Kreditnehmer im zehnten Jahr seines Erstkredites völlig frei entscheiden, wie er mit seinen ursprünglich drei Kredittranchen umgeht.

Woher stammt das Expertenwissen?

Die Enderlein & Co. GmbH (www.enderlein.com) ist neben der regionalen Vermittlung von privaten Immobilienkrediten auf die bundesweite Finanzierung von Wohn-, Rendite- und Gewerbeimmobilien spezialisiert.

Sie sehen also, dass es sich lohnt, ein Bankangebot mit verschiedenen Zinslaufzeiten zu hinterfragen.

Mein Tipp: Nutzen Sie das aktuell niedrige Zinsniveau für die Vereinbarung einer höheren Tilgung, um den Gesamtkredit schneller zurückzubezahlen. Zwei oder drei Prozent Tilgung lassen sich bei Zinssätzen von unter 3 % für eine Immobilienfinanzierung durchaus verkraften.

18. Juli 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.