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Immobilienfinanzierung: Wie viel Eigenkapital investiert werden sollte

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung selbst nutzen, können Sie die Schuldzinsen aus dem Darlehen nicht als Aufwand steuerlich geltend machen.

Damit gilt: Bei Eigennutzung ist es sinnvoll, so viel Eigenkapital wie möglich einzubringen – schließlich erspart jeder selbst eingebrachte Euro zusätzliche Finanzierungskosten.

Anders sieht es jedoch aus, wenn Sie eine vermietete Wohnung finanzieren. Hier müssen Sie zuerst den genauen Gesamtkapitalbedarf ermitteln.

Achtung: Dazu zählen nicht nur die reinen Erwerbskosten, sondern auch Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Renovierungsaufwendungen sowie die Ausgaben für die Grundausstattung wie beispielsweise ein Einbauküche.

Hohe Fremdfinanzierung = Beste Steuerersparnis

Da Sie als Vermieter die Darlehenszinsen steuermindernd absetzen können, haben Sie bei einem hohen Fremdfinanzierungsanteil die beste Steuerersparnis.

Das zeigt die folgende Beispielrechnung beim Kauf einer gebrauchten vermieteten Wohnung zum Kaufpreis von 150.000 €, einer Finanzierung zu 5,5% und einem persönlichen Grenzsteuersatz von 45%.

Hohe FremdfinanzierungNiedrige    Fremdfinanzierung 
Kaufpreis150 000 €150 000 €
Nebenkosten gesamt10 000 €10 000 €
Investition gesamt160 000 €160 000 €
Eigenkapital10 000 €80 000 €
Darlehen150 000 €80 000 €
Zins (p.a.) ohne Tilgung8250 €4400 €
Abschreibung p.a.2500 €2500 €
Aufwendungen und Betriebskosten p.a.1500 €1500 €
Bruttomiete6000 €6000 €
Steuerlicher Ertrag aus Vermietung-6250 €-2400 €
Steuerersparnis p.a.2813 €1080 €

Vollfinanzierung bei Immobilien

Um den hohen Darlehensanteil bei einer Vollfinanzierung zu erstrangigen Konditionen zu erhalten, müssen Sie meist eine zusätzliche Sicherheit stellen.

Zu diesem Zweck empfiehlt sich eine Grundschuld auf eine weitere, möglichst schuldenfreie Immobilie – denn die brauchen Sie, um bei der Bank für solche Finanzierungsmodelle „gut“ zu sein.

Praxis-Tipp: Wenn Sie als langjähriger und zahlungskräftiger Kunde bei Ihrer Bank bekannt sind, wird manchmal auch die 100-Prozent-Finanzierung ohne zusätzliche Sicherheiten zu erstrangigen Konditionen gewährt. Verhandeln Sie – es lohnt sich sicherlich!


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Wichtig: Bei einem hohen Darlehensanteil müssen Sie über eine hohe monatliche Liquidität verfügen. Denn je höher der Fremdfinanzierungsanteil bei Ihrer Immobilie, desto mehr Geld müssen Sie trotz der Steuerersparnis Monat für Monat flüssig machen, um Ihr Darlehen abzutragen.

So ermitteln Sie die optimale Zinsbindungsstrategie

Der Erfolg Ihrer Finanzierung hängt entscheidend davon ab, dass Sie die richtige Zinsbindung wählen. Die Banken bieten Ihnen dabei die ganze Palette – von der variablen Verzinsung bis hin zur 20-jährigen Zinsbindung oder der Festschreibung der Zinsen über die Gesamtlaufzeit des Kredits.

Ob Sie sich eher lang- oder kurzfristig binden sollten, kommt darauf an, ob der Zeitpunkt des Darlehensabschlusses in eine Hoch- oder Niedrigzinsphase fällt.

Wichtig: Langjährige Statistiken zeigen, dass der Durchschnittszins für Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung bei circa 7,5% liegt. Ist der aktuelle Zinssatz niedriger, befinden Sie sich in einer Niedrigzinsphase.

Ihre Strategie in der Niedrigzinsphase

Wenn die Zinsen deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt liegen, ist es eher unwahrscheinlich, dass Sie bei der Anschlussfinanzierung nach fünf, zehn oder fünfzehn Jahren günstiger abschließen können. In der Niedrigzinsphase ist die 10- bis 20-jährige Zinsbindung somit die sichere und kalkulierbare Basis für Ihre Finanzierung.

Dabei gilt: Je weiter das aktuelle Zinsniveau unter dem langfristigen Durchschnitt liegt, desto länger sollten Sie die Zinsen festschreiben.

Wenn Sie beispielsweise eine 20-jährige Zinsbindung zum Zinssatz von 7,25% bekommen, ist diese Variante der zehnjährigen Zinsbindung vorzuziehen. Wenn Sie ein Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung abschließen, kommt ein besonderer Vorteil für Sie als Kreditnehmer hinzu:

Liegt die Zinsbindungsfrist bei mehr als zehn Jahren, ist zwar die Bank an die Verpflichtung gebunden – aber für Sie bleibt ein Schlupfloch für die Umschuldung oder Sondertilgung offen.

Denn: Nach Ablauf von zehn Jahren dürfen Sie – auch wenn der Zins über einen längeren Zeitraum festgeschrieben ist – einen Darlehensvertrag auflösen, ohne dafür Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen.

Ob Sie das Darlehen komplett zurückzahlen, bei derselben Bank zu günstigeren Zinsen weiterfinanzieren oder die finanzierende Bank wechseln, tut nichts zur Sache – bei solch einer Sonderkündigung müssen keine triftigen Gründe vorliegen.

Praxis-Tipp: Um auch vor Ablauf der langfristigen Zinsbindung flexibel zu sein, sollten Sie sich im Darlehensvertrag das Recht auf Sondertilgungen sichern. Hierbei haben Sie die Möglichkeit, pro Jahr bis zu einer bestimmten Obergrenze außerplanmäßige Extra-Tilgungen zu leisten.

Als Faustregel gilt, dass Sie sich pro Jahr etwa 5% der Darlehenssumme für eventuelle Sondertilgungen offen halten sollten.

Ihre Strategie in der Hochzinsphase

Genau umgekehrt sollten Sie vorgehen, wenn der Zeitpunkt Ihrer Finanzierung in eine Phase hoher Marktzinsen fällt. Dies war beispielsweise Anfang der neunziger Jahre der Fall, als Immobilienfinanzierungen teilweise mehr als 10% Zins kosteten.

In solchen Zeiten sollten Sie bedenken: Die meisten Hochzinsphasen dauern nicht allzu lange. Warum ist das so?

Das Zinsniveau wird von der Europäischen Zentralbank (EZB) über deren Leitzinsen gesteuert. Der Zins wird dann angehoben, wenn nach einer boomenden Konjunktur die Preise stark ansteigen und eine Inflation droht.

Der Effekt hoher Zinsen: Die Verbraucher und Unternehmer kaufen weniger auf Kredit, die Nachfrage wird gedämpft, und der Preisanstieg wird gestoppt. Diese Politik hat aber auch drastische Nebenwirkungen. Wenn die Zinsen zu lange oben bleiben, lähmt dies die Wirtschaft, und es droht im schlimmsten Fall eine Rezession.

Daher werden hohe Zinsen nur als kurzfristiger „Dämpfer“ eingesetzt, und spätestens nach einem bis zwei Jahren beginnen sie wieder zu sinken. Die bisherige Erfahrung hat gezeigt, dass zwischen Beginn und Ende einer Hochzinsphase nur selten mehr als fünf Jahre liegen.

Praxis-Tipp: Liegen die Zinsen deutlich oberhalb des langfristigen Durchschnitts, sollten Sie folglich Ihre unaufschiebbare Finanzierung auf einen Zeitraum von höchstens fünf bis sechs Jahren festschreiben.

25. September 2013

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Thomas Hammer
Von: Thomas Hammer. Über den Autor

Thomas Hammer ist Betriebswirt und freier Wirtschaftsjournalist in Ötisheim. Er arbeitet für Zeitungen, Zeitschriften und Buchverlage und hat bereits mehrere erfolgreiche Ratgeber zu Finanzierungs- und Immobilienthemen verfasst.