MenüMenü

Gratis Studie zum kostenlosen Download:
Neu: 3 Topaktien für das Jahr 2017 . . . Download hier ➜

Immobilienfonds: Das sollten Sie wissen

Als Immobilienfonds werden Investmentfonds bezeichnet, bei denen die Kapitalanlage in Grundstücken und Gebäuden besteht. Sei gehören zu den beliebtesten Anlageformen in Deutschland.

Realisiert werden sie durch Kapitalanlagegesellschaften, die das Geld der Anleger einsammeln und in einen oder mehrere Anlagebereiche investieren. Jeder Anleger erhält ein oder mehrere Immobilienzertifikate, die seinen Anteil am Vermögen des Fonds darstellen.

Durch das Investment wird der Anteilseigner auch zum Mitbesitzer der Immobilien. Dazu kommt der Anspruch des Anlegers auf Gewinnbeteiligung.

Da die Anteilscheine an der Börse gehandelt werden und übertragbar sind, können sie auch jederzeit wieder zurück gegeben werden – allerdings nur zum jeweils aktuelle Rücknahmepreis.

Immobilienfonds: Das sind offene Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds ist die Höhe der Anteile nicht begrenzt. Diese können  jederzeit weitere Fondsanteile ausgeben, neue Anteilseigner hereinnehmen und so ihr Fondsvermögen erhöhen.


Gratis Studie: Die Zukunft Ihres Depots?....

  • China Mobile (China), größter Mobilfunkanbieter weltweit
  • Vale (Brasilien), größter Eisenerzlieferant der Welt
  • Novo Nordisk (Dänemark), führender Hersteller Insulin der Welt
  • Petrochina (China), zweitteuerstes Unternehmen der Welt
  • Burberry Group (England), führender Luxushersteller der Welt
  • Harley Davidson (USA), legendärster Motorradhersteller der Welt

Hier erfahren wo sich der Einstieg noch lohnt ➜


Die englische Bezeichnung bei der Immobilienfonds Definition macht diesen Charakter besser deutlich: Open End Fonds. Daher ist hier formal die Fondsgesellschaft Eigentümerin des Fondsvermögens, die auch in das Grundbuch eingetragen wird.

Die Gesellschaft verwaltet das Fondsvermögen, sichert die Erträge (z.B. Mieteinnahmen) und sorgt dafür, dass nach Abzug von Zins- und Tilgungsleistungen, der Bewirtschaftungskosten und AfA (Absetzungen für Abnutzung) der verbleibende Gewinn an die Anteilseigner ausgeschüttet wird.

Der Gewinn kann aber auch in neue Objekte investiert werden und den Wert der Anteile steigern. Um das Risiko zu mindern, handelt jeder offene Immobilienfonds nach dem Prinzip der Diversifikation, d.h. er investiert immer in mehrere Objekte.

Geschlossene Immobilienfonds: Weniger Flexibilität, kaum Streuung

Geschlossene Fonds werden für genau definierte Objekte aufgelegt. Die Zeichnung erfolgt einmalig. Ist das Zertifikatkapital erreicht, werden keine weiteren Anleger mehr zugelassen.

Geschlossene Immobilienfonds haben – anders als offene – eine feste, von vornherein veranschlagte Laufzeit. Der Verkauf von Anteilen ist schwierig und umständlich, da diese nicht einfach an die Fondsgesellschaft zum aktuellen Tagespreis zurückgegeben werden können; meist halten die Anleger die Anteile bis zum Laufzeitende.

Auch geschlossene Fonds konzentrieren sich in der Regel nicht auf ein einziges Objekt. Die Anteilseigner werden in das Grundbuch eingetragen, wodurch auch die Zahlung von Grunderwerbssteuer fällig wird.

Geschlossene Immobilienfonds werden aber auch bevorzugt zu Einzelobjekten aufgelegt, die eine besonders hohe Rendite versprechen. Das betrifft vor allem Eigentumswohnungen oder Einkaufzentren in so genannten Boom-Lagen.

Daher besteht praktisch kaum eine Risikostreuung. Umso wichtiger ist es, dass Anleger genau abwägen, wie die Zukunftschancen (Vermietung, Wiederverkauf) der Immobilie(n) sind; es kommt sehr auf die Expertise der Initiatoren des Fonds an. In der Regel sind gewisse Mindestbeträge für eine Beteiligung erforderlich – oft ab 5.000 oder 10.000 € aufwärts.

Fazit: Steuern, „weiche“ Kosten und Sicherheit

Bei den Immobilien selbst kann es sich z. B. um Gewerbe-, Büro-, Einzelhandels- oder Hotelimmobilien handeln. Die Rendite für den Anleger entsteht nicht allein durch gute Vermietung und Wertsteigerung der Immobilie(n), sondern auch durch erhebliche Steuervorteile, weshalb sich dies in der Regel nur für Anleger mit hohen Steuersätzen lohnt.

Um  die Steuervorteile zu nutzen, müssen beim geschlossenen Immobilienfonds die Konstruktion einschließlich der Rechtsform beachtet werden.

Neben steuerlichen Aspekten müssen Anleger auch die teils hohen (Neben-)Kosten bzw. Gebühren des Fonds beachten – diese sind häufig nicht vollständig transparent (Stichwort „weiche“ Kosten). Eine gründliche Beratung und Kalkulation ist hier sehr wichtig.

Immobilien gelten nicht nur in Krisenzeiten als eine sichere Geldanlage. Schließlich repräsentieren sie einen Wert in Grund und Boden. Anleger sollten Immobilienfonds dennoch immer nur als einen Teil ihrer Kapitalstrategie betrachten.

25. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Daniela Kunath
Von: Daniela Kunath. Über den Autor

Daniela Kunath arbeitet als freie Autorin für verschiedene Projekte. Persönlich interessiert sie sich seit vielen Jahren für den Bereich Finanzen und Investments und gibt dieses Wissen passioniert an interessierte Leser weiter.