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Immobilienindex im Internet, an Börse und ertragsbasierte Indizes

Mehr und mehr Immobilienportale im Internet berechnen ihre eigenen Immobilienindizes. Diese Indizes sind meist angebotsbasiert. Das heißt, Grundlage der Berechnung ist der Angebotspreis und nicht der Verkaufspreis oder die Bewertung durch einen Immobiliengutachter.

Breite Datenbasis vorhanden

Die Datenerhebung ist denkbar einfach. Auf einschlägigen Immobilienportalen im Internet werden enorm viele Anzeigen geschaltet. Somit ist es ein Leichtes, die Eingaben der Hausverkäufer als Datenbasis zu nehmen und daraus einen Index zu berechnen.

Angebotspreis ? Marktpreis

Der Nachteil: Der Angebotspreis ist nicht der tatsächliche Marktpreis. Häufig lassen sich Immobilienverkäufer von potenziellen Käufern noch herunterhandeln, sodass der wahre Transaktionspreis meist unter dem ursprünglichen Angebot liegt. Außerdem ist auch hier die Auswahl von Immobilien zufällig, die im Internet angeboten werden. Ausgeglichen wird dies allenfalls bei hedonischen Indizes.

Eine mögliche Fehlerquelle sind zudem „Dubletten“, also doppelt geschaltete Anzeigen. Wenn der Anbieter die Anzeigen nicht sauber filtert, wird womöglich dieselbe Immobilie zweimal erhoben.

Der bei Privatleuten bekannteste Immobilienindex (IMX) des Internetportals Immobilienscout24 berücksichtigt lediglich die Angebotspreise.

Er bezieht jedoch nicht die realen Transaktionspreise für die Häuser und Wohnungen, die auf diesem Portal angeboten werden, mit ein.

Es ist jedoch Sache des Verkäufers/ Maklers, den Preis festzusetzen, für den eine Immobilie angeboten wird. Niemand trägt auf diesem Portal später die Preise ein, zu denen die angebotenen Immobilien später tatsächlich ihren Besitzer gewechselt haben.

Indizes, die auf dem Börsenkurs von Immobilien-Aktien beruhen

Eine Reihe von Indizes, die sich Immobilienindizes nennen, geben gar nicht die Wertentwicklung von Immobilien wieder, sondern vielmehr die von Immobilien-Aktien.


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Das heißt, Berechnungsgrundlage solcher Indizes sind keine Immobilienpreise oder Wertgutachten, sondern der aktuelle Aktienkurs börsennotierter Immobiliengesellschaften.

Der Vorteil ist, dass solche Indizes börsentäglich berechnet werden. Als Immobilieneigner können Sie die Marktlage stets aktuell verfolgen, die ja auch widerspiegelt, wie attraktiv Immobilien für Anleger im Vergleich zu anderen Investments (zum Beispiel Aktien oder Anleihen) sind.

Wenig Aussagekraft über den Immobilienmarkt

Nachteilig kann jedoch vermerkt werden: Der Börsenkurs weicht mehr oder weniger stark vom Substanzwert der Immobiliengesellschaften ab, also vom Wert der Objekte, die sie besitzen. Denn im Aktienkurs schlagen sich die zukünftigen Gewinnerwartungen der Aktionäre wieder.

Folglich ist ein solcher Immobilienindex für die Beobachtung der aktuellen Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt nicht geeignet, sondern allenfalls als Indikator für die Erwartungen der Investoren.

Ein Beispiel für diese Form der Berechnung ist der Immobilienindex der Deutschen Börse AG.

Ertragsbasierte Indizes: Berechnet nach Miet- und Pachteinnahmen

Viele Indizes ziehen nicht nur die Wertentwicklung, sondern auch die Entwicklung von Immobilienerträgen heran.

Konkret wird bei institutionellen Investoren nachgefragt, wie hoch die Miet- und Pachteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten waren.

Vermietern, die nicht an einem Verkauf ihrer Bestandsimmobilien interessiert sind, liefern solche Indizes einen wertvollen Hinweis über die Entwicklung der Ertragskraft von Immobilien.

Wichtig zur Fehlerbeseitigung: Die hedonische Berechnung

Bei manchen Indizes, zum Beispiel beim Hauspreisindex (HPX) früherer Jahre, haben Sie die Wahl zwischen einer hedonischen und einer nicht-hedonischen Variante.

Falls das der Fall sein sollte, entscheiden Sie sich für die hedonische Variante, denn bei ihr ist eine wichtige Gefahr verringert: die Gefahr, dass „Äpfel mit Birnen verglichen werden“.

Berücksichtigt Unterschiede von Immobilien

„Hedonische Berechnung“ bedeutet konkret: Bei Indizes, die auf den Immobilienwert abstellen, ist es wichtig, die Unterschiede zwischen den einzelnen Immobilien zu berücksichtigen.

Ein rundum renoviertes 6-Zimmer-Luxus-Appartement in Münchens Innenstadt ist selbstverständlich teurer als ein halb verfallenes Bauernhaus in einem brandenburgischen Dorf.

Damit solche Individualitäten keine Rolle bei der Indexberechnung spielen, greifen die Anbieter auf die sogenannte hedonische Indexberechnung zurück.

Erlaubt Umrechnung auf eine Einheitsimmobilie

Dabei werden alle Immobilien, die in den Index einfließen, in Bezug auf Lage, Zustand, Größe, Zuschnitt und Ausstattung vereinheitlicht. Entsprechende Preisauf- oder -abschläge werden dann vorgenommen.

Das heißt, im Prinzip wird jede einzelne Immobilie auf eine Art „idealtypische“ Standardimmobilie umgerechnet, um solche preisbeeinflussenden Unterschiede wettzumachen.

Vor allem bei transaktionsbasierten Indizes ist dies wichtig. Denn es ist eher zufällig, ob in einem Jahr mehr innerstädtische Luxusappartements in München oder mehr verfallene Bauernhäuser in Brandenburg verkauft werden.

25. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.