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Chance Immobilien Investition 2014: Wer kaufen möchte, sollte sich beeilen

Vor wenigen Wochen wurde die erste belastbare Bilanz für die Immobilienpreise im letzten Jahr gezogen. Für dieses Jahr gilt, dass Besitzer einer Immobilie, diese auch weiter halten sollten und wer kaufen möchte, sollte sich beeilen.

Insgesamt zeigt sich, dass die Preise weiterhin steigen, während die Mieten nach Branchenangaben stagnieren sollen. Wir meinen, die Preise werden sich auch in diesem Bereich erholen.

Lesen Sie in diesem Beitrag, wie sich die Ausgangssituation darstellt und wie die Tendenz 2014 angesichts steigender Zinsen für Investitionen in Immobilien sind.

Ausgangslage: Preise steigen, Zinsen ziehen an

Die Bilanz für das 3. Quartal 2013 liegt jetzt auch für den Immobilienmarkt vor. Wir wissen aus den Medien, dass die Preise überall steigen sollen. Einige Analysten erwarten schon eine Immobilien-Blase. Dafür haben wir jetzt die Daten professioneller Marktbeobachter analysiert und stellen insgesamt 3 wesentliche Entwicklungen fest.

Anbieter: Portalbetreiber im Internet

Wir halten uns vor allem an die Daten des Portalbetreibers immoscout24 und der Immobiliensoftware IMTECT. Dort werden mehr als 8 Millionen Einträge verzeichnet, sodass die Masse an Daten aussagekräftig ist. Dabei finden Sie als Anwender die wesentlichen Makler-Angebote, womit ein repräsentatives Bild der am Markt Tätigen entsteht.

Zudem hat der Anbieter mit dem „IMX“ einen Index für die Preisentwicklung entwickelt, der eine langjährige Vergleichbarkeit sichert. Die Ausgangslage insgesamt belegt steigende Preise. Die Angebotspreise sind nach oben gegangen, wobei einzelne Boomregionen im jüngsten gemessenen Quartal einen kleinen Einbruch erlitten haben.

Die Entwicklung ist also differenziert: Berlin ist Rekordhalter beim Preisanstieg. Allein von August bis September 2013, als angeblich die Preisblase hätte platzen sollen, konnte die Bundeshauptstadt bei Eigentumswohnungen erneut 1,3 Prozentpunkte aufsatteln.

Ähnlich schnell ging es in München nach oben. Insgesamt stiegen die Preise innerhalb der vergangenen – abgerechneten – 4 Quartale bei den Bestandsbauten um 4,8 Prozentpunkte und im Neubau um 5,5 Prozentpunkte. Dies entspricht einem tatsächlichen prozentualen Zuwachs von etwa 4% beziehungsweise 4,8%.

Dabei stagnieren allerdings auf den ersten Blick die Mieten. Gradmesser sind die Großstädte, bei denen zuvor der höchste Anstieg vorlag. Lediglich die Vermieter Berlins konnten auch hier punkten und verzeichneten im abgelaufenen Jahr von September 2012 bis September 2013 einen Mietpreisanstieg von 127,1 auf 135,6 Punkte, also um etwa 6,6%. Andere Großstädte vermeldeten in den Sommermonaten sogar rückläufige Mieten.

Ein Hintergrund dieser Entwicklung sind die anziehenden Zinsen. Da jeder deutsche Haushalt im Durchschnitt mit mehr als 20.000 € verschuldet ist, muss jede Zinserhöhung sofort das verfügbare Einkommen beschränken. Da der Mietpreis – zum Leidwesen der meisten Vermieter – nicht flexibel ist, fügt sich diese Entwicklung nur langsam in die sichtbaren Preise ein. Dabei geht es um die Neuvermietung.

Es ist schwierig, den richtigen Referenzzins zu wählen. Denn Zinsen haben einen 2. Aspekt, der künftig eine Rolle spielen wird: Auch der Bau oder Kauf von Immobilien wird wieder teurer, sodass das Angebot sich verknappen wird. Damit steigen theoretisch sowohl Preise als auch Mieten mittel- bis langfristig an.

Konsequenz: Immobilien bleiben attraktiv

Die Ausgangslage ist recht angenehm: Die Preise sind zwar schon gestiegen und fangen kurzfristig an zu stagnieren. Die Gesamttendenz allerdings bleibt für Immobilieneigentümer und Vermieter erfreulich.

Der Markt ist noch nicht ausgereizt, die Preise ziehen an und werden auch für weiter steigende Mieten sorgen. Gefahr droht allenfalls vonseiten der Politik, die mit weiteren Begrenzungen von Mietpreisen im Mietrecht droht. Dieses Risiko lässt sich aktuell kaum abschätzen.

IMX: Der Index für Angebotspreise gibt guten Marktüberblick

Eine der möglichen Grundlagen für die Bewertung des Immobilienmarkts ist der „IMX“. Dies ist der Immobilienindex des Anbieters Immobilienscout24. Er erscheint monatlich und bildet verschiedene Regionen Deutschlands sowie die Entwicklung im ganzen Land ab. Die monatliche Erscheinungsweise ist auf den ersten Blick attraktiv, stellt allerdings auf eine Genauigkeit ab, die dem Markt kaum gerecht wird.

Inzwischen gibt der Herausgeber an, 11 Millionen Immobilienangebote zu nutzen. Wir gehen von mindestens 8 aus, da die Zahl schwanken muss und der kleinere Wert besser abgesichert ist. Um erfasst zu werden, muss ein Angebot auf den Seiten erscheinen – dies passiert in der Regel über einen Makler.

Monatlich zählt der Anbieter 150.000 neue Immobilien, wobei auch dieser Zuwachs konjunkturbedingt sein wird und sich eines Tages wieder reduziert. Nichtsdestotrotz: Die reine Zahl ist beeindruckend.

Dabei übernimmt der Anbieter zunächst die Angaben der Inserenten und rechnet diese nach dem „hedonischen“ Prinzip um. Kurz gesagt handelt es sich hierbei um ein Glättungsprinzip, das die tatsächliche Änderung von Lebensumständen berücksichtigt. So ist ein Computer aus dem Jahr 2000 heute schon wegen des niedrigeren Gebrauchswerts der Ausstattung fast nichts mehr wert.

Wird ein Haus mit besonderen Baumaterialien angeboten, die heute nicht mehr benötigt werden, ändert dies entsprechend den Wert, der ansonsten nur vom Anbieterpreis abhängen würde. Da die Zuordnung willkürlich wäre oder eigentlich sogar ist, wird mit dem „Rheinisch-Westfälischen Wirtschaftsinstitut“ (RWI) ein wissenschaftlicher Partner hinzugezogen.

Fazit: Der IMX ist ein vergleichsweise robuster Index, der einen guten Überblick über die Marktentwicklung bei Immobilien ermöglicht. Um sich ein endgültiges Bild zu machen, ist es allerdings vorteilhaft, vor allem das Zinsumfeld mitzubewerten, das eine etwas bessere Prognose für die Zukunft und weitere analytische Schlüsse zu den aktuellen Preisen zulässt. Dabei sind die Daten sowohl für den Immobilienmarkt selbst als auch für Vermieter interessant.

Mieten: Entwicklung scheinbar stagnierend

Mietpreisentwicklung-GrossstdteAuf den ersten Blick sieht die Mietentwicklung ernüchternd aus. Hierzu ergibt sich folgender Jahresvergleich:

Wie beschrieben verwenden wir den Jahresvergleich, um keine saisonalen Ausreißer berücksichtigen zu müssen. Die Mieten steigen indes tendenziell überall an – dies ist die wichtigste Botschaft.

Hier sehen Sie dazu einen langfristigen Vergleich zwischen den Bundesländern. Dafür haben wir ebenfalls Daten des IMX verwendet. Der Darstellung liegen zudem weitere, eigene Berechnungen zugrunde. Sie sehen in der Sortierung, dass Berlin jährlich durchschnittlich 5% mehr Miete gebracht hat, Sachsen-Anhalt am anderen Ende der Skala nur 0,62%.

Langjährige Mietentwicklung der Länder

Mieten werden steigen

Langjhrige-Mietentwicklung-LnderDiese Daten zeigen, dass selbst in Ländern mit niedrigerer Bausubstanz, also vor allem im Osten der Republik, die Mieten gestiegen sind. Durchschnittlich betrug der jährliche Mietpreisanstieg 2% – und dies entspricht etwa der offiziellen Inflationsrate.

Dabei dürfte es weiterhin einen gravierenden Unterschied zwischen Bestands- und Neumieten geben. Der Grund ist kaufmännischer wie rechtlicher Natur.

Kaufmännische Gründe sprechen gegen eine Mieterhöhung, wenn Sie als Vermieter dann einen Auszug befürchten müssen. So bietet es sich nur selten an, ohne besonderen Anlass die Mieten anzupassen. Sichtbar wird dies vor allem beim Übergang einer Vermietergeneration zur nächsten. Nicht selten sind die Mieten mit den bisherigen Mietern weit unter dem Mietspiegel geblieben.

Dabei wird unterschieden zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Der einfache Mietspiegel zeigt die tatsächlichen Preise innerhalb der betreffenden Gemeinde oder Gemeinderegion an. Der qualifizierte Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Methoden erhoben und wird von den jeweiligen Parteien dann anerkannt.

Tipp: Den Mietspiegel können Sie sich beim örtlichen Rathaus sowie in der Nachbargemeinde holen. Dies ist auch rechtlich die Richtschnur für Ihre Forderungen. Alternativ bestellen Sie den Mietspiegel kostenfrei bei uns im Haus unter www.mietspiegel-2014.de.

Starker Unterschied zwischen Alt- und Neuvertrag

Wie vorteilhaft Neuverträge sein können, zeigt sich bei einer Gegenüberstellung von Alt- und Neuverträgen, die für das abgeschlossene Jahr 2012 vorliegt.

Städte im Vergleich: Neumieten attraktiver

Wir haben für diese Städte errechnet, dass die Mieten bei Neuverträgen im Durchschnitt um 24% höher sind. Das hat zur Folge, dass Neuvermietungen sehr viel attraktiver sind als die Pflege bestehender Mietverhältnisse, wenn es nur um die Miethöhe geht.

Dabei gibt es neue gesetzliche Regelungen, die für Vermieter besonders künftig interessant sein dürften. Wir fassen einige von diesen Änderungen für Sie zusammen, weil sie die künftige Vermietbarkeit und die kaufmännischen Ergebnisse beeinflussen.

Folgende Mietrechtsänderungen gelten ab dem laufenden Jahr:


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  • Sie müssen die Miete bei „energetischen Modernisierungsmaßnahmen“ nicht mehr automatisch kürzen lassen. Zumindest in den ersten 3 Monaten sind Sie davor sicher.
  • Mieterhöhungen für energetische Modernisierungsmaßnahmen sind nur zulässig, wenn diese tatsächlich helfen, am Ende Energie zu sparen. Heizkosten dürften dazuzählen. 11% der Modernisierungskosten bilden die Obergrenze. Dabei dürfen Sie sich auf Pauschalwerte stützen und müssen keine Einzelkosten aufstellen.
  • Die Einspruchsfrist gegen die so begründeten Mieterhöhungen beträgt inzwischen allerdings nur noch 1 Monat.
  • Die Vergleichsmiete richtet sich auch nach der „energetischen Beschaffenheit“, sodass sich Investitionen lohnen dürften.
  • Die „Kappungsgrenze“ in Wohnlagen/Städten mit Wohnungsmangel kann von 20% auf 15% gesenkt werden. Dies ist dann wichtig, wenn Sie die Vergleichsmiete erreichen wollen. Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nur noch um maximal 15% steigen. Noch ist diese Regelung indes nur eine Ausnahme. Landesregierungen müssen dafür zunächst eine Rechtsverordnung erlassen. Sie können sich bei Ihrem zuständigen Rathaus nach dem Stand der Dinge erkundigen.
  • Neu: Sie können als Vermieter jetzt auch dann kündigen, wenn die Kaution oder entsprechende Raten nicht bezahlt wurden.
  • Neu und nachteilig für künftige Eigentümer: Nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung gilt künftig auch für eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) die Kündigungssperrfrist gemäß § 577a BGB

Fazit: Die neuen Regelungen des Mietrechts beeinträchtigen auf den ersten Blick Ihre Chancen als Vermieter. Allerdings können Sie die Vorschriften zur „energetischen Beschaffenheit“ auch nutzen, um höhere Preissteigerungen durchzusetzen. So ist umgekehrt auch eine Mietminderung nicht mehr ohne Weiteres möglich. Sie müssen lediglich nachweisen, dass eine Modernisierung „energetisch“ ist.

Dabei können Sie auch verspätete Instandhaltungskosten geltend machen. Dies gilt etwa dann, wenn eine veraltete Heizungsanlage modernisiert wird und eine effizientere Nutzung ermöglicht. Insofern hat sich die Situation zumindest nicht verschärft. Eine kleine Belastung stellt allerdings der Mietpreis-Boom der vorhergehenden Jahre dar.

Mehr Anbieter angezogen

Durch die gestiegenen Mietkonditionen ist das Angebot an neuem Wohnraum wieder angewachsen. Bauträger, Projektentwickler und Wohnungsbaugesellschaften haben 2011 und 2012 wieder mehr als zuvor gebaut. Darauf macht Günter Vornholz aufmerksam. Vornholz ist Professor für Immobilienökonomie an der „Bochumer Business School“.

Die Auswirkungen der mittlerweile angestiegenen Bautätigkeit dürften sich nach unserer Einschätzung erst im Laufe des Jahres 2014 hinein ergeben. Zudem haben die höheren Kosten durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) die Mieten bauseitig steigen lassen, also bedingt durch bauliche Veränderungen.

Wenn jetzt a) mehr Bauträger sich um neue Wohnungen kümmern und b) gleichzeitig ein größerer Anteil der höheren Mieten gesetzlich bedingt in Energiesparmaßnahmen fließt, bleibt unter dem Strich weniger von den Mieteinnahmen für Vermieter.

Achtung: Dies hat zur Folge, dass die Mieten renditebedingt auch bei größeren Wohnungsbaugesellschaften noch steigen sollten und damit den leichten Rückgang im Herbst wieder auffangen werden.

Zurzeit dürften viele Gesellschaften auf den Markt gekommen sein, die mit höheren Mieteinnahmen gerechnet haben. Diese werden den Markt entweder wieder verlassen (müssen), manchmal sind dies größere Kapitalgesellschaften, oder das Mietpreisniveau steigern helfen.

Fazit: Die Mietentwicklung stagnierte für kurze Zeit. Unter dem Strich aber wird sich an den steigenden Mietpreisen auch durch die neuen Marktteilnehmer wenig ändern. Wir unterstellen eine jährliche Mietpreissteigerung von gut 2%, die durch die aktuelle Mietentwicklung bestätigt wird.

Schlussbetrachtung: Mietpreisentwicklung positiv vor dem Hintergrund steigender Energiekosten

Die Überschrift der Marktdaten, wonach die Mieten kaum noch gestiegen sind, ist an sich bereits falsch, wenn Sie die Energiekosten zusätzlich kalkulieren. Die schon messbaren Mietsteigerungen betrachten Sie bitte vor dem Hintergrund gewaltig steigender Energiepreise. Hier sehen Sie dazu eine Grafik, in der die Kostenexplosion auch vor den Daten der vergangenen Jahre deutlich wird.

Energiepreise steigen massiv

Strompreisentwicklung 1998 – 2012 und Prognose 2013

Strompreisentwicklung-1998--2012-und-Prognose-2013

Allein im laufenden Jahr 2013 werden die Preise um 3,26 ct/kWh gestiegen sein, wenn Sie nur den Strom betrachten.

Dies trifft eine mehrköpfige Familie in Deutschland mit ungefähr 150 bis 200 € – alle genauen Kalkulationen sind dabei Schall und Rauch und führen lediglich zu einer Scheingenauigkeit.

Das heißt, dieses Geld steht den Familien für eine Erhöhung der Mieten nicht mehr zur Verfügung. Viele Jahreseinkommen sind um etwa 2% gestiegen. Netto bringt dies etwa einen Mehrertrag von 1,5%, der für Mietzahlungen bleibt.

Bei durchschnittlichen Haushaltseinkommen von gut 30.000 € – netto – (auch hier sind die Zahlen vage, da Zuschüsse nicht berechnet werden, umgekehrt aber auch Abschläge in der steuerlichen Betrachtung außer Acht bleiben), stehen den Haushalten vielleicht 450 € mehr zur Verfügung. Wenn allein die Stromkosten schon 30 bis 40% des Mehreinkommens auffressen, sind Mietsteigerungen unter dem Strich ein positives Signal.

Fazit: Mietsteigerungen in einer Zeit geringer Lohnerhöhungen und steigender Nebenkosten zeigen, dass die Mietentwicklung noch positiv und intakt ist.

Kaufobjekte: Preise ziehen an

Der IMX weist für die vergangenen 12 Monate auch bei den Immobilienobjekten selbst steigende Preise nach. Dabei ist der Unterschied zwischen Neu- und Bestandsbauten ebenfalls relativ deutlich. Dies zeigt sich a) im kurz- und b) im langfristigen Vergleich.

Kurzfristig: Preise ziehen für Alt- und Neubauten an

Preise-Alt--und-Neubauten

Hier sehen Sie, wie sich die Daten zum Vorjahr verändert haben. Dabei konnten die Wohnungen einen noch deutlicheren Anstieg verzeichnen als Häuser.

Hintergrund dürften bei diesen gewaltigen Preissteigerungen vor allem die niedrigen Zinsen sein, die eine größere Kreditaufnahme erlauben.

Zudem werden viele Investoren höhere Mieten kalkuliert haben, womit der Anstieg der Wohnungspreise erklärbar wird. Mit Blick auf die langfristige Preisentwicklung zeigt sich allerdings, dass diese hohen Raten eine Ausnahme darstellen.

Langfristige Entwicklung der Immobilienpreis-Änderungen: Häuser

Entwicklung-IMX-Wohnhuser-Deutschland

Hier sehen Sie den tatsächlichen von Immobilien-scout24 gemessenen Anstieg der Immobilienpreise für Wohnhäuser. Dabei geht es nur um die Forderungen aufseiten der Anbieter, doch der Index bleibt vergleichsweise zuverlässig.

Denn am Charakter der Preiserhebung – Forderungen der Verkäufer – hat sich seit Jahren nichts geändert, sodass die Abweichung zu den tatsächlichen Preisen sich ebenfalls nicht ändern wird.

Immobilien als Mittel gegen Krisen

Die Preisentwicklung ist auch deshalb interessant, weil wir sie Ihnen hier mehrfach angekündigt hatten. Immobilien schützen als Sachwert vor den größten Auswirkungen der Finanzkrise. Während die Notenbanken faktisch Geld drucken – wie kürzlich in den USA mit der Anhebung der Schuldenobergrenze –, wächst die Produktivität kaum. Das drängt Geld in Sachwert- Märkte – und dazu zählen Immobilien.

Die Preise sind seit 5 1?2 Jahren vor allem für Neubauten bei Wohnhäusern erheblich gestiegen. Ein Zuwachs um 15 Prozentpunkte ist rechnerisch zwar nur eine jährliche Rendite von knapp 3%, signalisiert aber nur die Hälfte der Wahrheit. Denn diese Preise stellen einen Nettozuwachs dar.

Vorausgesetzt, die neuen Immobilien unterliegen hier – für die Kalkulation – in ihren ersten Jahren noch keinem Substanz- und Preisverlust, ergibt sich selbst für Neubauten eine Nettorendite von 3%. Hier gilt: Wer nach Ablauf von 2 Jahren nach Erwerb seine Immobilie verkauft, muss keine Steuern zahlen.

Voraussetzung dafür: Sie müssten dann ununterbrochen Selbstnutzer der Immobilie gewesen sein. Lassen Sie sich darüber im Zweifel vom Steuerberater hinreichend aufklären.

Und dies lässt die Nettorendite in einem anderen Licht erscheinen. Wenn Investoren auf Indizes wie den Dax setzen, gewinnen sie durchschnittlich unter großen Schwankungen 7,5 bis 8% jährlich. Darauf werden Steuern fällig, sodass sich nach Abzug von Abgeltungsteuer, Kirchensteuer sowie Solidaritätszuschlag ein Gewinn von gut 5% netto ergibt.

Dafür sind die Risiken solcher Investitionen wegen der Schwankungen erheblich höher, als die Risiken im Immobilienmarkt gewesen sind. Zudem stellt sich bei der Selbstnutzung ein zusätzlicher erheblicher Vorteil dar, den Sie direkt ausrechnen können.

Fast 1% Nettogewinn durch Mietersparnis

In Deutschland werden – auch wenn Statistiken eine größere Genauigkeit vorspiegeln –, etwa 30% des Nettoeinkommens für Mietzahlungen verwendet. Wenn Sie die Miete sparen und eine Immobilie selbst nutzen, gehören 30% des Nettoeinkommens Ihnen. Dies soll hier nicht ausgeleuchtet werden, weil Sie Finanzierungskosten gegenüberstellen könnten. Vielmehr geht es um die jährliche Mietsteigerung.

Sofern die Mieten um 2% jährlich steigen, wie oben dargestellt, sparen Sie theoretisch einen Anteil von 0,7% des Nettoeinkommens, der ansonsten für die reine Mietsteigerung hätte verwendet werden müssen. Da diese Ersparnis selbst nicht versteuert wird, erhöht dies Ihre Nettorendite faktisch tatsächlich auf fast 4% (inklusive der oben dargestellten 3%). Wie realistisch die Rechnung ist, zeigt ein Blick auf die Preisentwicklung bei Bestandsbauten.

Denn auch deren Preise sind in den vergangenen Jahren seit 2007 immerhin um 10 Prozentpunkte angestiegen. Dies entspricht einer Reduktion der Nettorendite von fast 1 Prozentpunkt jährlich. Auf der anderen Seite bieten Bestandsbauten den Vorteil, dass Sie zumindest anfangs im Zweifel kaum Aufwand betreiben müssen, um eine solche Immobilie zu erwerben und dann zu betreiben.

Dasselbe Bild wie für die Wohnhäuser ergibt sich mit Blick auf Wohnungen. Hier gilt das oben Angedeutete: Die steigenden Mieten lassen vor allem Wohnungen als Kaufobjekt interessant werden.

Preissteigerungen bei Wohnungen noch gravierender

Wohnungen sind in der Regel kleiner – zumindest finden Sie am Markt kleinere Einheiten. So lässt sich das Angebot auf die Nachfrage zuschneiden. Wer etwa auch als Vermieter eine kleine und eine große Familie mit Wohnraum versorgen möchte, wird mit 2 Wohnungen gegenüber einem Hausumbau schneller am Ziel sein.

Daher ist die Nachfrage deutlich gestiegen, was die Preise nach oben schwemmte. Dies sehen Sie in der oben genannten Statistik mit Preisanstiegen von fast 10%. Langfristig ist diese Rate etwas zu hoch, wie wiederum in dieser Grafik des IMX sichtbar wird.

Beständig langfristige Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen nach dem IMX

Entwicklung-IMX-Wohnhuser-Deutschland-2

Hier sehen Sie zugleich noch einmal, dass die Mieten in den vergangenen 6 Jahren um 15 Prozentpunkte gestiegen sind.

Dies entspricht, ausschließlich für Wohnungen, einem Mietpreisanstieg von jährlich 2,4%. Die Wohnungspreise selbst sind in den vergangenen beiden Jahren noch einmal deutlich stärker gestiegen.

So zogen die Preise für Neubauten um 17 Prozentpunkte an. Dies entspricht jährlich einer Preissteigerung von 6,9% (17 Prozentpunkte machen etwa 14% tatsächliche Performancesteigerung aus, woraus sich eine jährliche Rendite von 6,9% ermittelt). Diese Steigerung ist auf Dauer aus den Daten aber nicht ableitbar, wie eine einfache Gegenrechnung belegt.

Zum Beleg: Zwischen 2007 und 2011 sehen die Zahlen schon wieder anders aus:

Jährliche Preisentwicklung in Normalzeiten

Jhrliche-Preisentwicklung-in-Normalzeiten

Im Bestand gewannen Investoren jährlich gerade einmal 0,15% Rendite, bei Neubauten 1,64%. Dies bezieht sich auf die Phase vor dem Boom, der durch die niedrigen Zinsen ausgelöst wurde. Das heißt für die Zukunft:

Die niedrigen Zinsen werden noch eine Zeit lang nachwirken. Jetzt erhalten Investoren günstiges Geld und können noch im kommenden und wahrscheinlich darauffolgenden Jahr entsprechend kaufen.

Die Wohnungsrenditen werden daher nicht so schnell zusammenstürzen, wie Kritiker sich das angesichts der jüngst so stark gestiegenen Preise dachten. Auf der anderen Seite steht die Normalrendite. Auch hier gehen wir davon aus, dass – wenn sich dies so pauschal für alle Gebiete und Gegebenheiten überhaupt sagen lässt –, die Renditen bei 2% bis 3% jährlich landen dürften.

Dazu können Sie entweder die kassierten Mieten oder die eingesparten Nettomieten addieren, sodass sich auch hier wieder eine Nettorendite von mehr als 4% errechnen dürfte.

Fazit: Die Marktdaten zeigen für Mieten eine lediglich kleine Steigerung, die sich allerdings fortsetzen dürfte. Die Renditen durch den Kauf oder Bau von Häusern und Immobilien selbst sind stark gestiegen, werden sich aber normalisieren und dennoch positiv bleiben. Netto können Sie zwischen 3,5% und inklusive gesparter Mieten bis zu 5% Gewinn kalkulieren.

Zinsen steigen: Die Folgen für Ihre Immobilien-Investitionen

Schließlich bleibt für die Gesamtbeurteilung des Markts und der jüngsten Studien auch die Zinsentwicklung entscheidend. Wir gehen davon aus, dass anziehende Zinsen die Renditen wie beschrieben durch geringere Nachfragen etwas einschränken werden.

Allerdings ist der Effekt gering, weil sich auch das Angebot neuer Vermieter wie durch Bauträger oder durch Private, die das günstige Zinsumfeld nutzen, einschränken wird. Die Zahl der Neubauten dürfte weiterhin zu gering sein.

Schließlich bleibt aber die Frage: Warum sollten die Zinsen ansteigen – und wenn, in welcher Höhe? Die Antwort findet sich mit Blick auf die aktuelle politische Situation. Denn die Zentralbanken halten den Zins künstlich niedrig, während die Märkte bereits höhere Zinsen haben wollen.

Zentralbanken können durch den Ankauf von Staatsanleihen inzwischen faktisch unbegrenzt das Staatsdefizit auffangen und zumindest liquide Mittel bereitstellen.

Dies zeigen gerade die jüngsten Ereignisse in den USA mit einer neuen Schuldenobergrenze. Damit die Staaten sich verschulden können, bieten Zentralbanken den Kauf zu einem günstigen Zins, beispielsweise 0,5% bis 2%. Solange der Markt damit halbwegs zufrieden ist und eine Rückzahlung erwartet, setzt sich dieser Zins letztlich fast durch.

Mit der höheren Sorge um die Rückzahlungsfähigkeit der Staaten sind die Zinsen in den vergangenen Monaten allerdings gestiegen. Sonst hätten die Zentralbanken ihre Anleihen gar nicht mehr am Markt verkaufen können. Und dies spiegelt die Tendenz wider.

Zinsen für Staatsanleihen steigen – Beispiel Deutschland

Zinsen-Staatsanleihen

In dieser Grafik werden die Umlaufrenditen für deutsche Anleihen mit gutem Leumund sichtbar. Diese Renditen zeigen faktisch die Verzinsung, die sich aus dem nominellen Zinssatz und dem Kurs am Markt ergibt.

Niedrige Zinsen wie aktuell führen zu einem niedrigeren Kurs, insgesamt bleibt die Rendite niedrig.

Im Ergebnis sehen Sie, dass a) die Zinsen langjährig gefallen sind und viel Luft nach oben haben sowie b) jüngst, in den vergangenen Monaten, wieder leicht anziehen. Diese Bewegung wird sich fortsetzen, sodass wir von steigenden Zinsen ausgehen können.

Fazit: Die Zinsen werden früher oder später mit hoher Sicherheit steigen. Dies wird im Interesse des Staates oder der Staaten jedoch langsam geschehen. Deshalb fließen die Effekte nur langsam in den Markt. Die Nachfrage wird nicht schlagartig sinken, umgekehrt wird die Kaufkraft der möglichen Mieter nicht von heute auf morgen in sich zusammenbrechen.

Das heißt, die Zinsentwicklung bestätigt die Marktdaten: Wir können in den nächsten 18 bis 24 Monaten von – teils moderat – steigenden Renditen an den Immobilienmärkten ausgehen: für Vermieter, Selbstnutzer und Verkäufer.

Fazit: Wer Immobilien hat, kann weiter halten – wer kaufen möchte, sollte sich beeilen

Gerade die Finanzkrise zeigt, dass Immobilien wichtig sind und bleiben. Daher sind die aktuellen Renditezahlen umso ermutigender. Verkäufer von Immobilien, ob Häuser oder Wohnungen, erleben letztlich deutlich steigende Renditen, die im Zeitablauf etwas geringer werden dürften.

Die Mieten werden nicht in sich zusammenfallen, sondern sich mit hoher Sicherheit auf gutem Niveau konsolidieren. Von der Zinsseite spricht nichts gegen Investitionen, da die Zinsen moderat steigen werden und vor allem, da der Zinseffekt mit sinkender Nachfrage sich nicht unmittelbar am Immobilienmarkt durchsetzt.

Gleichwohl steigen die Preise tendenziell. Wer also kaufen möchte, kann auch auf diesem Niveau noch mitbieten. Die Zinsen sind niedriger, als sie künftig sein werden, die Preise steigen. Deshalb: Kaufen Sie jetzt! Die aktuell vorliegenden Zahlen zeigen, dass es sich lohnt.

2. Mai 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.