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Immobilienkauf: So können Sie Geld sparen

Wer eine Immobilie kauft, hat alles in allem etwa 10% Nebenerwerbskosten zusätzlich zum Kaufpreis zu zahlen.

Besonders die Grunderwerbsteuer, eine mögliche Maklerprovision sowie die Notargebühren schlagen dabei zu Buche.

Die genannten 10% entsprechen zwar einem allgemeinen Erfahrungssatz, doch heißt dies nicht, dass Sie als Immobilienkäufer keine Möglichkeiten hätten, diese Kosten zu senken – im Gegenteil:

Der Immobilienkäufer übernimmt keine eigene Zahlungsverpflichtung und wegen des geringeren Kaufpreises ist die Grunderwerbsteuer insgesamt geringer – und zwar für beide Seiten.

Immobilienkauf: Grund & Boden

Zu den Kuriositäten der Grunderwerbsteuer gehört, dass sie, anders als ihr Name vermuten ließe, nicht nur auf den Kauf von Grund und Boden, sondern auf den gesamten Objektpreis anfällt, also auch auf die Immobilie selbst.

Es entspricht in Deutschland gängiger Praxis, dass die Grunderwerbsteuer, gewissermaßen die Umsatzsteuer für Immobilienkäufe, vom Käufer zu zahlen ist. Geschrieben steht dies aber nirgends, vielmehr heißt es, dass die „an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen“ Steuerschuldner sind.

Dies ist aber ebenso der Verkäufer. Deshalb: Sprechen Sie ihn gezielt auf die Grunderwerbsteuer an und verlangen Sie seine Beteiligung hieran.

Kaufen Sie allerdings erst das Bauland und errichten Sie später hierauf Ihre Immobilie, ist die Grunderwerbsteuer nur auf den Grund und Boden zu entrichten. Die Immobilie bleibt steuerfrei, was Sie sich nach Möglichkeit zunutze machen sollten.

Hilfreich kann es für Sie dabei sein, vom Verkäufer zu verlangen, dass der Kaufpreis in Höhe der hälftigen Grunderwerbsteuer reduziert wird. Vorteil dieser Vorgehensweise:

Erwerben Sie Bauland und sieht der Kaufvertrag, wie bei den allermeisten Bauträgerverträgen üblich, zugleich die Verpflichtung zur Bebauung vor, ist aber wiederum auf den vollen Objektpreis die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Der


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Grund: Nach Meinung des Bundesfinanzhofs (BFH) liegt hierbei ein „einheitlicher Erwerbsvorgang“ vor.

Hinweis: Erwerben Sie ein Grundstück oder Miteigentumsanteile an einer Immobilie zu einem Kaufpreis von nicht mehr 2.500 €, ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Das gilt ebenso bei einem Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Verkäufers oder des früheren Ehegatten, wenn die Grundstücksübertragung nach der Scheidung zum Zwecke der Vermögensauseinandersetzung erfolgt.

Sie sollten versuchen Sie dessen Beteiligung zu erreichen. Wegen des großen Angebots an Immobilien stehen die Chancen hierfür derzeit günstig.

Auch die Makler überlegen sich derzeit zweimal, ob sie nicht lieber bei der Provision Abstriche machen, als sich das Geschäft ganz entgehen lassen. Und bedenken Sie: Kaufen Sie von Privat oder direkt vom Bauträger, können Sie sich die Maklercourtage ganz sparen.

Inventarkosten wie zum Beispiel Notarkosten

Was oftmals unbekannt ist: Übernehmen Sie beim Kauf Inventar, zum Beispiel Einbauschränke oder eine Einbauküche, so unterliegt der hierauf entfallende Kaufpreis nicht der Grunderwerbsteuer.

Bei einem Immobilienkauf führt am Notar kein Weg vorbei, doch lassen sich auch hier leicht ein paar hundert Euro ganz legal sparen.

Immobilienkauf: Kosten sparen mit einem Treuhandkonto

Für Sie als Immobilienkäufer lässt sich so leicht bares Geld sparen: Berechnen Sie mit dem Verkäufer deshalb den Wert der beim Kauf übernommenen Einrichtungsgegenstände und weisen Sie diesen im Kaufpreis separat aus.

Auf diese Weise senken Sie den steuerpflichtigen Kaufpreis und können das gesparte Geld für weitere Anschaffungen verwenden.

In den meisten Kaufverträgen wird vereinbart, dass der Kaufpreis vom Erwerber auf ein spezielles Konto des Notars zu zahlen ist.

Die Einrichtung eines solchen so genannten Notaranderkontos ist jedoch gebührenpflichtig, wobei regelmäßig vereinbart wird, dass die Gebühren von Ihnen als Käufer zu zahlen sind.

Einheitliche Urkunde

Das alles zeigt aber sehr deutlich: Würde der Verkäufer lastenfrei veräußern, wäre die Einrichtung eines Notaranderkontos entbehrlich. Es ist deshalb nur angemessen, wenn diese Mehrkosten dann auch zu Lasten des Verkäufers gehen.

Nach dem Gesetz sind diese Erklärungen vom Notar alle jeweils einzeln zu beurkunden. Das bedeutet: Es entstehen jedes Mal neue Notargebühren und diese, so ist es weitestgehend üblich, tragen Sie als Immobilienkäufer.

Fallen diese Erklärungen jedoch alle in einem einheitlichen Vertrag, also einer Urkunde zusammen, darf der Notar nur einmal berechnen.

Bestehen Sie als Käufer deshalb auf einer entsprechenden Vereinbarung im Kaufvertrag, etwa mit folgender Formulierung: „Der Verkäufer trägt die Kosten des Notaranderkontos“.

Was machen Sie mit den Notargebühren

Diese Gebühr richtet sich dann zwar nach dem höchsten Wert einer Einzelerklärung, doch ist sie allemal günstiger, als wenn der Kaufvertrag und die oben genannten Bewilligungen jeweils getrennt vom Notar beurkundet werden.

Ein Immobilienkaufvertrag ist eine komplexe Angelegenheit. In aller Regel enthält er

  • die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Kauf (Auflassung);

Deshalb: Bestehen Sie auf einer einheitlichen Beurkundung. Denn für das Geld, das Sie an dieser Stelle sparen können, haben Sie sicher eine weit bessere Verwendung in Ihrer neu erworbenen Immobilie.

7. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.