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Immobilienkauf: Verkäufer haftet für Mängel nur bis zur „Opfergrenze“

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in der letzten Woche entschieden, dass ein Grundstücksverkäufer nicht auf Schadensersatz durch den Käufer in Anspruch genommen werden kann, wenn unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten entstünden.

Der Käufer kann dann nur Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks verlangen.

Ein Käufer hatte von einem Grundstückseigentümer ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück für 260.000 € erworben. Nach Besitzerlangung stellte der Käufer fest, dass das Gebäude von Hausschwamm befallen war.


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Er erwirkte daraufhin ein gerichtliches Urteil, wonach der Verkäufer dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet war und den durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden ersetzen musste.

Zunächst musste der Verkäufer Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € und weitere 45.000 € als Ausgleich für den Minderwert der Immobilie leisten.

Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangte der Käufer zudem weitere 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €.

Der Käufer war der Ansicht, dass die Ersatzpflicht des Verkäufers nicht begrenzt ist. Es sei nicht vom Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks i.H.v. 600.000 € auszugehen.

Der zuständige Senat des BGH hat entschieden, dass der Käufer von dem Verkäufer grundsätzlich Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen kann.

Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig hoch, ist der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Immobilie beschränkt.

Bei Grundstückskaufverträgen sind  jedoch Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Die bisherigen Feststellungen des vorinstanzlichen Gerichts waren allerdings nicht ausreichend. Der BGH hat den Rechtsstreit deshalb zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (BGH, Urteil v. 04.04.14, Az. V ZR 275/12).

14. April 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.