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Immobilienkredit mit Disagio: Nichts für Verbraucher

Ein Eigenheim gehört zu den Top-Favoriten der privaten Altersvorsorge. Das ergab 2015 eine Umfrage des Versicherungskonzerns Axa.

Auch bei Ihnen? – Jedenfalls ist es eine schöne Aussicht, den niedrigen Zinsen im Euro-Raum mit einem behaglichen Zuhause ein Schnippchen zu schlagen.

Ohne Hauskredit geht’s aber meistens nicht. Denn wer kann schon ohne Schulden 100.000, 200.000, oder 300.000 € für eine Wohnung oder ein Haus hinblättern!?

Also bedeutet der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden fast automatisch, Schulden zu machen.

Leider sind Immobilienkredite in erster Linie eines: kompliziert.

Und die Sache wird nicht leichter, wenn Ihnen die Bank ein Disagio anbietet. Was das ist und wer es braucht, darum geht es im Folgenden.


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Disagio: Bank behält Teil der Kreditsumme gleich ein

Ein Disagio ist eine anteilige Zins-Vorauszahlung. „Aha!“, werden Sie jetzt denken, „Jetzt bin ich genauso schlau wie vorher.“

Der Kniff besteht darin, dass die Bank Ihnen anfangs gar nicht die volle Kreditsumme auszahlt, sondern einen Teil (meist zwischen 0 und 10%) gleich einbehält.

Behandelt wird dieses einbehaltene Geld wie eine Zins-Vorauszahlung. Das hilft Ihnen Geld sparen, verringert aber natürlich auch die Summe, die Sie für den Hauskauf oder -bau zur Verfügung haben.

Und noch etwas: Das Disagio macht das Darlehen auch extrem unübersichtlich. Was bringt es dann, sich darauf einzulassen?

Sinnvoll nur für Vermieter – aus steuerlichen Gründen

Als Verbraucher haben Sie nichts von einem Disagio. Lieber nehmen Sie von vornherein einen Kredit über eine kleinere Summe auf, als ein Darlehen mit Disagio zu vereinbaren. Das ist übersichtlicher – und hilft ebenso beim Sollzins-Sparen.

Sinnvoll ist ein Disagio allerdings für Vermieter. Wenn Sie ein Mietobjekt kaufen wollen, können Sie das Disagio von der Steuer absetzen.

Das heißt: Sie können gleich im Jahr der Kredit-Auszahlung das Disagio als Werbungskosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) geltend machen.

Und hier kann die Steuerersparnis beträchtlich sein. Allerdings gibt es auch hier Grenzen.

Das Bundesfinanzministerium hat festgelegt: Pro Jahr der Zinsbindungsfrist ist maximal ein Disagio von 1% absetzbar (Az. IV C 3 – S 2253a – 48/03).

Wenn Ihr Darlehen also für 10 Jahre festgeschriebene Soll-Zinsen hat, sind bis zu 10% Disagio zulässig.

Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz geht sogar noch darüber hinaus und fordert ein marktübliches Disagio. Und das liegt selten über 5% – egal, wie hoch die Zinsbindungsfrist ist.

Mondbeträge können Sie also nicht absetzen (FG Rheinland-Pfalz, Az. 4 K 1265/13).

Fazit

Aber immerhin wissen Sie jetzt, wann ein Disagio sich lohnt: Nämlich dann, wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen und nicht zur Eigennutzung.

In diesem Fall sollten Sie bei der Kreditaufnahme darüber nachdenken. Ansonsten brauchen Sie sich über das Thema „Disagio“ den Kopf nicht zu zerbrechen.

2. Oktober 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Judith Engst
Von: Judith Engst. Über den Autor

Judith Engst hat sich auf die publizistische Beratung im Bereich Wirtschaft und Finanzen spezialisiert und speziell zum Thema Geldanlage mehrere Bücher verfasst.