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Immobilienschenkung: Nießbrauch muss beachtet werden

Die Erbschaft- und Schenkungsteuerreform ist seit Anfang 2009 Gesetz und birgt für Sie als Immobilieneigentümer zahlreiche Fallstricke.

Besonderes Augenmerk sollten Sie im Fall einer Immobilienschenkung im neuen Schenkungsteuerrecht auf die steuerliche Behandlung des Nießbrauchs werfen.

Achten Sie auf den Nießbrauch

Im neuen Recht ist es nämlich möglich, dass zusätzlich zur Schenkungsteuer auch noch Grunderwerbsteuer auf den Wert des Nießbrauchs anfällt. Diese Mehrbelastung muss von vornherein unbedingt eingeplant werden.

Im alten Recht konnte der Nießbrauch, den sich der Schenker einer Immobilie vorbehalten hat, nicht die Schenkungsteuer mindern.

Vielmehr mussten Sie als Beschenkter auch hierauf Schenkungsteuer bezahlen. Allerdings wurde die auf den Wert des Nießbrauchs entfallende Schenkungsteuer bis zu seinem Erlöschen zinslos gestundet.

Der Nießbrauch erlischt dabei mit dem Ableben des Nießbrauchnehmers, also in der Regel mit dem Tod des Schenkers.


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Diese Änderung haben Sie nun im neuen Recht zu beachten

Seit Anfang 2009 dürfen Sie bei allen Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt nun auch den Wert des Nießbrauchs für die Ermittlung der Schenkungsteuer berücksichtigen.

Unter dem Strich mindern Sie nun über den Nießbrauch die Höhe Ihrer Schenkungsteuer. Allerdings ist diese Minderung nicht unbedingt durchschlagend, denn aufgrund der höheren Immobilienbewertung im neuen Recht kann es gut sein, dass dieser Vorteil bei Ihrer Schenkungsteuerbelastung überhaupt nicht mehr greifbar ist.

Noch wichtiger für Sie ist jedoch, dass der Wert des Nießbrauchs der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Der Grund: Nun unterliegt der Nießbrauch nicht mehr der Schenkungsteuer, was für Sie dann direkten Weges zur Grunderwerbsteuerbelastung führt. So auch eine Verfügung der Oberfinanzdirektion Münster vom 11.02.2009.

Prüfen Sie andere Befreiungsvorschriften

Bevor es jedoch zur Grunderwerbsteuer kommt, sollten Sie abklären, ob nicht auch noch andere Befreiungsvorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes greifen können. Insbesondere stehen Ihnen hier zwei Normen zur Verfügung.

Zum einen sind Immobilienerwerbe unter Eheleuten immer von der Grunderwerbsteuer befreit, weshalb Ihnen hier auch auf den Nießbrauch keine Mehrbelastung droht.

Zum anderen können Sie ebenso von einer Steuerbefreiung profitieren, wenn die Immobilie in gerader Verwandtschaftslinie den Besitzer wechselt.

Also insbesondere wenn Sie von Ihren Eltern eine Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt geschenkt bekommen oder die Immobilie an Ihre Kinder verschenken wollen, ist die Grunderwerbsteuer außen vor.

Hier kommt es zur Erhebung der Grunderwerbsteuer

Wenn Sie jedoch Ihre Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt an Ihren Bruder oder Ihre Schwester verschenken wollen, ist die Grunderwerbsteuerbelastung nicht zu verhindern.

Es ist daher von höchster Dringlichkeit, dass Sie auf die Mehrbelastung eingestellt sind und nicht aus heiterem Himmel davon überrascht werden.

So berechnen Sie die Mehrbelastung

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich anhand der Gegenleistung für Ihre Immobilie. Als Gegenleistung sieht der Gesetzgeber den Nießbrauch. Es ist daher der Wert des Nießbrauchs festzustellen.

Die Wertermittlung folgt dabei den Regelungen des Bewertungsgesetzes und basiert im Wesentlichen auf dem Alter des Nießbrauchnehmers und dem Wert der Immobilie.

Geht man beispielsweise unter Geschwistern von einem 34-jährigen Nießbrauchnehmer und einem Grundbesitzwert von 515.500 € aus, würde der Wert des Nießbrauchs 438.811 € betragen.

Da die Bundesländer die Grunderwerbsteuersätze bestimmen, würde eine Mehrbelastung von 15.358 € (3,5%) daraus resultieren. Berlin und Hamburg verlangen sogar 4,5%, weshalb die Mehrsteuern hier 19.746 € betragen würden.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.