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Immobilienschenkung: Steuern sparen – so geht’s

Wenn Sie eine Immobilie verschenken wollen, müssen Sie die Grundbesitzwerte bedenken.

In der Praxis liegen die Grundbesitzwerte des Finanzamts allerdings häufig unter dem tatsächlichen Verkehrswert.

Das ist gut für Sie als Steuerzahler, weil sich die Erbschaft-/Schenkungsteuer nach dem niedrigeren Wert richtet.

Ebenso ist es aber auch möglich, dass der Grundbesitzwert des Finanzamts deutlich über dem Verkehrswert liegt. Das hat seine Ursache in den pauschalierten Bewertungsregeln.

Insbesondere schließt das Bewertungsgesetz die individuellen Wert mindernden Umstände bei der Berechnung des Grundbesitzwerts aus.

In diesen Fällen ist es aber zulässig, die Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes vollständig zu verlassen und nachzuweisen, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks niedriger ist.

Das Finanzamt stellt also eine „Escape-Klausel“ – oder „Öffnungsklausel“ – für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zur Verfügung.

Sparen Sie Steuern mit einem Sachverständigen-Gutachten

Grundsätzlich brauchen Sie für den erfolgreichen Nachweis des niedrigeren Wertes ein „echtes“ Gutachten eines Grundstücks-Sachverständigen.

Die Erbschaftsteuer-Richtlinien der Finanzverwaltung verlangen dazu ein Gutachten, das ein öffentlich bestellter Sachverständiger oder der örtliche Gutachterausschuss erstellt hat. Auch die Rechtsprechung stellt ähnliche Ansprüche an einen Nachweis.

Die Finanzamtspraxis ist meistens großzügiger. Dort werden normalerweise alle Gutachten anerkannt, die der Wertermittlungs-Verordnung entsprechen, nach der sich alle Gutachter richten müssen.

Tipp: Bevor Sie allerdings ein teures Gutachten in Auftrag geben, sollten Sie immer erst kalkulieren, ob Ihr Steuervorteil groß genug ist, damit sich das Gutachten lohnt. Denn die Kosten für das Gutachten müssen Sie selbst tragen.

Das Finanzamt beteiligt sich nicht an den Kosten. Fragen Sie deshalb auf jeden Fall vorab, wie viel das Gutachten voraussichtlich kosten wird. Erteilen Sie erst danach den Auftrag – wenn es sich für Sie lohnt.

Wie ein Kaufpreis die Steuern senkt

Sofern Sie als Beschenkter oder als Erbe das Grundstück verkaufen, das Sie erhalten haben, kann der tatsächlich erzielte Kaufpreis die Steuern senken. Das gilt immer dann, wenn der Kaufpreis unter dem Grundbesitzwert des Finanzamts liegt.

Das Finanzamt muss dann den niedrigeren Kaufpreis bei der Erbschaft-/Schenkungsteuer zugrunde legen.

Das geht nicht automatisch. Vielmehr müssen Sie beim Finanzamt beantragen, den Bescheid über den Grundbesitzwert zu Ihren Gunsten zu ändern.

  • Auf dem Grundstück befinden sich Altlasten.
  • Die Immobilie steht unter Denkmalschutz.

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  • Es liegen Baumängel vor.
  • Es liegen Bauschäden vor.

Besondere Umstände mindern den Wert nur bei Nachweis

Darauf müssen Sie besonders achten: Mit den dargestellten Berechnungen des Grundbesitzwerts sind grundsätzlich alle Besonderheiten der Immobilie abgegolten.

Es ist also – ohne Gutachten – nicht möglich, beim Finanzamt weitere wertmindernde Einflüsse durchzusetzen.

Diese Chance haben Sie nur mit dem erfolgreichen Nachweis, dass der Verkehrswert niedriger ist als der vom Finanzamt berechnete Wert.

In diesen Fällen sollten Sie einen solchen Nachweis erbringen:

  • Das Wohngrundstück ist wegen Ecklage von allen Seiten einsehbar und deshalb weniger wert.
  • Der Zuschnitt des Grundstücks ist äußerst ungünstig.
  • Die Oberflächen-Beschaffenheit erschwert die Nutzung und Bebauung.
  • Der Baugrund erfordert besonders aufwendige Fundamente.
  • Die Außenanlagen sind in einem verwahrlosten Zustand.
  • Das Grundstück ist Lärmbelästigungen ausgesetzt.
  • Das Grundstück ist Geruchsbelästigungen ausgesetzt.
  • Das Grundstück ist Staubbelästigungen ausgesetzt.
  • Es liegen Grunddienstbarkeiten vor.

Musterantrag für die Steuersenkung

Wenn das Finanzamt Ihrem Antrag entspricht, sinkt die Steuer im Beispielsfall wie folgt:

Grundbesitzwert des Finanzamts 800.000 Û         Steuersatz für die Schenkung z. B. 30% 240.000 Û         Grundbesitzwert des Finanzamts 550.000 Û Steuersatz         für die Schenkung z. B. 30% 165.000 Û Steuervorteil         75.000 Û

Wichtig: Beachten Sie bei Ihrem Antrag folgende Punkte:

  • Mit dem Antrag sind Sie erfolgreich, wenn der Verkauf im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ erfolgte. D. h. bei einem Verkauf unter Angehörigen sind Sie ebenso wenig erfolgreich wie mit einem Verkauf innerhalb einer Zwangsversteigerung.
  • Der Verkauf muss in zeitlicher Nähe zum Besteuerungs-Zeitpunkt liegen. Völlig unproblematisch sind Verkäufe, die innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr vor und
  • nach dem Besteuerungszeitpunkt erfolgen. Die Rechtsprechung erkennt Zeiträume bis zu 3 Jahren an, wenn sich an der Immobilie nichts Wesentliches verändert hat.

Tipp: Stellen Sie einen solchen Antrag auch dann, wenn die Einspruchsfrist für den Bescheid über den Grundbesitzwert längst abgelaufen ist.

Denn das Finanzamt kann den Bescheid dennoch zu Ihren Gunsten „wegen neuer Tatsachen nach § 173 der Abgabenordnung“ ändern.

So nutzen Sie die „doppelte Escape-Klausel“

Das Finanzamt lässt eine überraschende Möglichkeit des Nachweises zu: die so genannte „doppelte Escape-Klausel“. Stellen Sie bei vergleichbaren Konstellationen den Antrag beim Finanzamt.

Beispiel: Das Finanzamt hat für ein Einfamilienhaus bei der Berechnung nach der Miete einen Wert von 350.000 € ermittelt.

Es hat den Grundbesitzwert jedoch auf 400.000 € festgestellt, weil der Mindestwert, also der Wert für den Grund und Boden allein, höher ist.

Beträgt der Verkehrswert für das Einfamilienhaus nun 500.000 €, der Verkehrswert für das – fiktiv – unbebaute Grundstück jedoch nur 370.000 €, muss das Finanzamt den Grundbesitzwert mit 370.000 € feststellen.

So gehen Sie mit den Formalien des Finanzamts um

Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert mit einem gesonderten Bescheid fest.

Obwohl dieser Bescheid noch nicht die Erbschaft-/Schenkungsteuer an sich festsetzt, müssen Sie den Bescheid sofort prüfen und, falls der Wert zu hoch ist, dagegen Einspruch einlegen.

Denn der Bescheid über den Grundbesitzwert ist ein sogenannter Grundlagenbescheid für die später erfolgende Steuerfestsetzung.

Falls Sie die Einspruchsfrist von einem Monat versäumen, hilft Ihnen ein Einspruch gegen die spätere Steuerfestsetzung auch nicht mehr weiter. Denn das Finanzamt trennt das Verfahren der Grundstücksbewertung von dem Verfahren der Steuerfestsetzung.

 

Hat das Finanzamt einen unzutreffenden Bodenrichtwert des Gutachterausschusses angesetzt?Legen Sie Einspruch ein, falls der Wert zu hoch ist. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn nicht der Bodenrichtwert vom 1.1.1996, sondern unzutreffend der aktuelle Bodenrichtwert angesetzt wird.
Sind Umrechnungen des Bodenrichtwerts wegen der Grundstücksgröße oder Geschossflächenzahl unterblieben?Legen Sie Einspruch ein, falls sich durch die fehlende Umrechnung ein zu hoher Wert ergibt.
Hat das Finanzamt eine unzutreffende Jahresmiete angesetzt?Legen Sie Einspruch ein, falls die Miete zu hoch ist.
Ist der Verkehrswert niedriger als der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert?Legen Sie Einspruch ein. Weisen Sie dem Finanzamt den Verkehrswert mit einem Gutachten eines Grundstücks-Sachverständigen nach und beantragen Sie, dass der Verkehrswert zur Berechnung der Erbschaft-/Schenkungssteuer angesetzt wird.
Haben Sie das Grundstück weiter verkauft und ist der Verkaufspreis niedriger als der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert?Legen Sie Einspruch ein. Beantragen Sie, dass der Verkaufspreis als Grundbesitzwert zur Berechnung der Erbschaft-/Schenkungssteuer angesetzt wird. Ist die Einspruchfrist abgelaufen, stellen Sie einen Antrag auf Berichtigung wegen neuer Tatsachen.

21. Juli 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.