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Immobilienverkauf: Diese Maklerverträge gibt es neben Alleinaufträgen

Anstelle eines einfachen Maklerauftrags können Sie einen sogenannten Alleinauftrag erteilen.

Hierdurch verpflichten Sie sich gegenüber dem beauftragten Makler, keinen anderen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie zu betrauen.

Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler, für Sie tätig zu werden.

Dies ist ein wesentlicher Unterschied zum einfachen Maklerauftrag: Der Makler ist verpflichtet, Maklerdienste zu leisten.

Diese Pflicht erfüllt der Makler Ihnen gegenüber aber schon, wenn er Ihre Immobilie Kunden aus seiner bestehenden Kartei anbietet.

Keine konkrete Tätigkeitspflicht

Eine konkrete Pflicht, beispielsweise Anzeigen in Zeitungen zu schalten oder Ihre Immobilie im Internet anzubieten, besteht nicht. Nur völlig untätig darf der von Ihnen beauftragte Makler nicht bleiben.

Einen solchen Alleinauftrag nennt man einfachen Alleinauftrag, wenn Sie sich nur dazu verpflichten, keine anderen Makler einzuschalten.

Einen einfachen Makleralleinauftrag können Sie so formulieren:

Alleinauftrag ohne Provisionspflicht

Auftraggeber: ……………………………………………………

Auftragnehmer (Makler): ……………………………………

Auftragsobjekt: ………………………………………………..

Gewünschter Kaufpreis (Verhandlungspreis): …………………………………………

Der Auftraggeber beauftragt allein den Makler mit dem Nachweis von Kaufinteressenten bzw. mit der Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses. Während der Laufzeit dieses Auftrages verpflichtet sich der Auftraggeber, keine anderen Makler zu beauftragen.


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Der Auftraggeber ist nicht zur Zahlung von Provision verpflichtet, die Provision wird vielmehr vom Käufer gezahlt. Mit dem Käufer darf der Makler eine Provision in Höhe von maximal …% des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer vereinbaren.

Diese Vereinbarung beginnt sofort und läuft spätestens am … ab. Sie kann jedoch jederzeit von jeder Partei schriftlich unter Beachtung einer Frist von … Tagen/ Wochen/Monaten gekündigt werden. Über eine Verlängerung ist neu zwischen den Parteien zu verhandeln.

Ort, Datum

Unterschrift

Weitere Klauseln üblich

In der Praxis sind noch weitere Regelungen zur Verschwiegenheitspflicht, zur Schadenersatzpflicht etc. üblich. Auch zur Laufzeit sind abweichende Regelungen gebräuchlich wie etwa die Vereinbarung, dass sich der Auftrag um jeweils einen oder mehrere Monate verlängert, wenn keine der Parteien widerspricht.

Laufzeit ist von Vereinbarung abhängig

Grundsätzlich endet der von Ihnen erteilte Alleinauftrag spätestens, wenn der vereinbarte Zeitablauf eingetreten ist.

Selbst wenn Sie bei Beauftragung des Maklers keine Laufzeit des Auftrags vereinbaren, nimmt die Rechtsprechung eine Befristung des Auftrags auf eine angemessene Dauer an  (BGH, Urteil v. 04.02.76, Az. IV ZR 115/74).

Die Gerichte sehen einen Zeitraum von 6 Monaten als eine angemessene Frist an. Die Dauer der Frist ist jedoch von den Umständen abhängig. Insbesondere kann dann, wenn Ihre Immobilie schwer zu vermitteln ist, eine längere Frist angemessen sein.

Alleinauftrag endet spätestens mit Verkauf

Daneben endet der Alleinauftrag in jedem Fall, wenn Sie einen Kaufvertrag über die Immobilie abschließen, auf die sich der Alleinauftrag bezieht. Dies gilt auch, wenn Sie an einen Käufer veräußern, der Ihnen nicht von dem beauftragten Makler benannt wurde. Mit dem Verkauf des Grundstücks erledigt sich der Maklervertrag.

Die Immobilie, die Sie verkaufen wollten, kann von Ihnen nach dem bereits erfolgten Verkauf nicht erneut verkauft werden.

Qualifizierter Alleinauftrag: Maximale Einschränkung Ihrer Befugnisse

Der qualifizierte Alleinauftrag enthält im Wesentlichen die gleichen Regelungen wie der einfache Alleinauftrag. Er unterscheidet sich von diesem aber durch folgende zusätzliche Regelungen:

Verkauf an eigene Kunden untersagt

  • Sie dürfen während der Laufzeit des Auftrags Ihre Immobilie nicht an einen Interessenten verkaufen, der sich von sich aus an Sie gewandt hat. Sie verpflichten sich, solche Kaufinteressenten an den Makler zu verweisen („Verweisungsklausel“).
  • Ebenso wenig ist Ihnen gestattet, selbst Kaufinteressenten zu suchen und an diese die Immobilie zu verkaufen (sogenannte Eigengeschäfte).

Achtung: Die Pflichten des Maklers werden bei einem qualifizierten Alleinauftrag hingegen nicht erweitert, weshalb der Abschluss eines solchen Alleinauftrags zwar für den Makler, nicht aber für Sie vorteilhaft ist.

Individualvertrag erforderlich

Hinweis: Einen qualifizierten Maklervertrag können Sie nur durch einen individuell mit dem Makler ausgehandelten Vertrag vereinbaren. Durch Allgemeine Geschäftsbedingungen des Maklers kann ein qualifizierter Maklervertrag nicht begründet werden.

Zusammengefasst können die unterschiedlichen Maklerverträge wie folgt dargestellt werden:

Doppelauftrag: Der Makler arbeitet für beide Seiten

Sie können bei jeder Art von Maklerbeauftragung mit dem Makler vereinbaren, dass Sie die Provision nur anteilig neben dem Käufer tragen. Der Makler darf allerdings nicht gegen die Interessen seines Auftraggebers handeln.

Der Vermittlungsmakler schuldet also seinem Auftraggeber, auf dessen Vertragspartner einzuwirken, damit dieser den Interessen des Auftraggebers entgegenkommt.

Sie möchten eine Immobilie kaufen und haben einen Makler mit Vermittlungsleistungen beauftragt. Dieser Vermittlungsmakler muss dann in Ihrem Interesse auf den Verkäufer einwirken, damit dieser den Kaufpreis senkt.

Der Makler kann daher nicht für beide Seiten eines Vertrags als Vermittlungsmakler tätig werden. Eine Ausnahme besteht nur, wenn sich beide Seiten ausdrücklich mit der Doppeltätigkeit des Maklers einverstanden erklären.

Nachweismakler kann Doppelmakler sein

Der Nachweismakler schuldet seinem Auftraggeber nur die Informationen, die nötig sind, um in Vertragsverhandlungen einzutreten. Hierdurch kann er die Interessen des Vertragspartners seines Auftraggebers nicht verletzen.

Eine Nachweistätigkeit für die eine Seite ist deshalb neben der Vermittlungstätigkeit für die andere Seite zulässig.

Wenn Sie einen Makler als Doppelmakler beauftragen, formulieren Sie wie folgt:

Für den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufinteressenten für das Auftragsobjekt erhält der Makler vom Auftraggeber eine einmalige Maklerprovision in Höhe von …% des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Mit dem Käufer darf der Makler daneben eine Provision in Höhe von maximal …% des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer vereinbaren.

27. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.