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Immobilienkauf-Tipps: Warum in Immobilien investieren?

Seit Jahren wird eine rückläufige Nachfrage nach Immobilien aufgrund sinkender Bevölkerungszahlen vorhergesagt. Diese Prognosen sind falsch.

Im Gegenteil: Immer mehr Single-Haushalte mit immer höherem Flächenbedarf liegen im Trend der nächsten Jahre. Eine höhere Lebenserwartung und immer fittere Senioren, die nicht einfach ins Altersheim abwandern, tragen dazu bei. Für alle Generationen geeignete „Transgenerationenhäuser“ mit hellem Treppenhaus und breiten Türen, großem Bad und Küche mit Sitzplatz sind mehr und mehr im Kommen.

Auch den Trend, vom Land in die Stadt zu ziehen, die sogenannte „Landflucht“, gibt es so nicht mehr. Tatsächlich ziehen die Bürger von strukturschwachen in strukturstarke Gebiete. Die Mecklenburger Seenplatte lässt sich eben nicht mit dem Fünf-Seen-Land bei München vergleichen.

Achtung: Wenn Sie in ein Ferienhaus investieren wollen, denken Sie an die sogenannte „Zweitwohnsitzsteuer“. Es gibt diese Steuer nicht nur im Ausland, sondern auch in immer mehr inländischen Städten und Gemeinden!

Eine Investition in Immobilien bietet viele Vorzüge. Der wesentliche Vorteil für Sie als Selbstnutzer ist das mietfreie Wohnen im Alter. Die eigenen vier Wände sind langfristig günstiger als weiterhin Miete zu zahlen. Der Vorteil ist umso höher, je weiter sich die Schere zwischen steigenden Mieten und sinkenden Renten öffnet.


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Für Sie als Vermieter ist der Hauptvorteil die wertbeständige Rendite mit Inflationsschutz. Zumindest ist das der in allen Umfragen meistgenannte Grund. Aber ist das wirklich so?

Entscheidend für Sie ist die inflationsbereinigte Rendite. Diese umfasst die sogenannte Mietanfangsrendite und die Wertsteigerungsrendite.

Die Mietanfangsrendite errechnet sich dabei wie folgt:

Mietanfangsrendite = 100 x Nettokaltmiete pro Jahr / Anschaffungs- oder Herstellkosten

Beispiel: Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 150.000 EUR, die monatliche Nettokaltmiete, also ohne Nebenkosten, ist 800 EUR. Daraus ergibt sich eine Mietanfangsrendite von 100 x 800 EUR/Monat x 12 Monate / 150.000 EUR = 6,4 % pro Jahr.

Dabei bleiben Nebenkosten sowohl beim Erwerb der Immobilie als auch während der Mietzeit unberücksichtigt, um berechnete Renditen auch überregional vergleichen zu können.

Oft ziehen Profi-Investoren und Bankgutachter auch den Kehrwert der Mietrendite, das sogenannte Kaufpreis-Mietverhältnis (KMV) – auch Mietfaktor oder Vervielfältiger genannt – heran.

KMV = 1 / Mietanfangsrendite.

Beispiel: Bei einer Mietanfangsrendite von 6,4 % pro Jahr ergibt sich ein KMV von 1 / 6,4% = 15,6.

Das KMV dient als grobe Richtschnur für Sie als Investor, wie viel eine Immobilie maximal kosten darf.

Beispiel: In Ihrer Region betragen die durchschnittlichen Nettokaltmieten 10 EUR und die mittleren Kaufpreise 1.500 EUR pro qm für 3-Zimmer-Eigentumswohnungen. Daraus ergibt sich eine durchschnittliche Mietanfangsre

12. Juni 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.