Sind Immobilien eine Anlageform mit gutem Inflationsschutz? Sind sie im Vergleich zu den Edelmetallen vielleicht sogar der bessere Schutz? Dieser Frage möchte ich heute nachgehen.
Immobilien mit gravierenden Schwächen beim Inflationsschutz
Wenn es um den Schutz vor Inflation und Kaufkraftverlust geht, dann sind viele Privatanleger in Deutschland noch immer der Meinung sich mit dem Kauf einer Immobilie nicht nur gut, sondern am besten absichern zu können.
Noch vor Gold, Silber und Aktien sind die Immobilien bei mehr als der Hälfte der Deutschen die bevorzugte Lösung des Inflationsproblems. Doch wie so oft klafft zwischen Wahrnehmung und Wirklichkeit eine schmerzliche Lücke.
Nur auf den ersten Blick und in Einzelfällen ist es wirklich so, dass deutsche Immobilien durch ihre Wertsteigerungen den Kaufkraftverlust der Währung ausgleichen.
Studien des Immobilienberaters Bulwien Gesa belegen, dass nur die Wahl eines besonderen Objekts oder ein Kauf zu einem besonders günstigen Zeitpunkt in den vergangenen Jahren zum Erfolg führten, während die Masse der Immobilien keinen guten Schutz vor Inflation bot.
Wer beispielsweise im Jahr 1975 ein Reihenhaus erwarb, der kann dies heute etwa für den doppelten Preis wieder verkaufen, während eine zur gleichen Zeit erworbene Eigentumswohnung nur einen Wertzuwachs von 85% zu verzeichnen hat. Das allgemeine Preisniveau ist seit 1975 jedoch um 135% gestiegen.
Kein ausreichender Inflationsschutz bei Immobilien
Bei diesen auf Neubaupreisen basierenden Zahlen ergibt sich bereits eine deutliche Lücke. Sie wird weiter vergrößert, wenn man die über die Jahre anfallenden Kosten für Instandhaltung und Grundsteuer in die Berechnung mit einfließen lässt.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass die Hoffnung auf zumindest einen Inflationsausgleich nur dort aufgehen kann, wo Boden und Häuser knapp sind.
Auch der Einstiegszeitpunkt ist wie bei allen anderen Investmententscheidungen auch von entscheidender Bedeutung. Gut entwickelt haben sich beispielsweise die Preise für Wohnungen aus der Gründerzeit in Berlin-Neukölln. Wer 1998 kaufte, freut sich heute über einen ansprechenden Wertzuwachs.
Zu unterscheiden ist natürlich immer zwischen einer selbst genutzten Immobilie und dem Kauf eines Hauses oder Appartements zu Kapitalanlagezwecken.
Wer sich für den Kauf einer selbst genutzten Immobilie entscheidet, für den stehen beim Kauf meist andere, nicht monetäre Motive im Vordergrund, während der Erwerb von vermieteten Immobilien eine nüchterne Finanzentscheidung darstellt.
Finanzierungsrisiko schafft offene Flanke
Im Gegensatz dazu bieten Aktien und Edelmetalle eine Reihe von Vorteilen. Der größte Vorteil ist sicher, dass sie in deutlich kleineren Stückelungen handelbar sind. Mit 40.000 Euro kann man ein breit aufgestelltes Aktiendepot aufbauen.
Man kann für den gleichen Betrag ebenfalls etliche Goldmünzen und Silberbarren kaufen und zur Diversifizierung auch noch etwas Platin oder Palladium beimischen.
Doch eine Immobilie kaufen kann man sicherlich nicht. Dazu bedarf es in der Regel einer weitaus größeren Summe und weil der fehlende Betrag über eine Bank finanziert werden muss, ist man als Anleger sofort dem Kreditrisiko ausgesetzt.
Zins und Tilgung müssen auch dann bedient werden, wenn die Wohnung leer steht oder der Mieter seine Miete nicht zahlt.
Dieses Problem kann bei den Edelmetallen sicher nicht auftreten, denn sie beinhalten keinen Forderungscharakter.
Werden sie in physischer Form und mit eigenem Geld gekauft, dann besteht auch weder ein Kreditrisiko noch die Gefahr von so genannten Margin Calls wie beim Terminhandel.
Außerdem kann man sie gestaffelt kaufen und verkaufen und so immer nur den Betrag investieren oder wieder verflüssigen, den man gerade zur Verfügung hat oder braucht.
Zwangsversteigerungen führen zu massiven Verlusten
Selbst Notverkäufe haben bei Gold und Silber nicht jenen verlustbringenden Charakter den eine Zwangsversteigerung bei Immobilien hat.
Zwangsversteigerungen sind nur für den Käufer ein lohnendes Geschäft, denn er erwirbt die Immobilie oftmals weit unter dem aktuellen Marktpreis. In die Röhre guckt in der Regel der Verkäufer, der sein Eigentum unter Wert verkaufen muss.
Werden Gold und Silber in Notsituationen verkauft, dann ist der Verkaufszeitpunkt auch nicht immer der günstigste.
Der große Unterschied zu einer Zwangsversteigerung besteht jedoch darin, dass auch der in Not verkaufende Anleger immer den aktuellen Tagespreis bekommen wird. Er muss sein Eigentum anders als der notleidende Immobilienbesitzer nicht massiv unter Wert verkaufen.
