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Insolvenzrisiko Niedrigzins: Günstige Kredite haben auch Schattenseiten

Immobilienkredite sind aktuell so günstig wie noch nie. Das kurbelt den heimischen Immobilienmarkt an und sorgt dafür, dass sich immer mehr gegen die Mietwohnung und für den Kauf von Wohneigentum entscheiden.

Doch das billige Geld birgt auch Gefahren, denen man sich unbedingt bewusst sein sollte, wenn man sich durch die billigen Kredite zum Kauf von Eigentum hinreißen lässt. Nicht die günstigen Kredite sollten der Grund für die Immobilieninvestments sein!

Warum sind die Kredite eigentlich so günstig?

Wie kommt es eigentlich dazu, dass Kredite im Moment so günstig verzinst werden? Das ist eine berechtigte Frage, wenn man diesen vermeintlichen Vorteil für sich nutzen möchte. Der Grund für die günstigen Kredite liegt in der Senkung des Euroleitzinses.

ER wurde auf einen Mini-Rekord-Wert von 0,15 % gesenkt. Deshalb sind Immobilienkredite so günstig wie noch nie, da sich Banken zu diesen günstigen Konditionen refinanzieren können und diese Niedrigen Zinsen weitergeben an uns als Kredit-Konsumenten.

Auf den ersten Blick sieht es daher so aus, als gäbe es keine bessere Gelegenheit als heute, Schulden zu machen. Es war immerhin noch nie so billig. Dem FMH-Index zufolge sanken die Tarife bei einer Zins-Festschreibung von 10 Jahren erstmalig auf unter 2 %. Manche Vermittler sollen sogar für 5 Jahre nur 1,16 % Zinsen verlangen.


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Die Risiken des billigen Geldes – Achtung: Insolvenzgefahr

Aber Achtung: Die Finanzkrise hat uns in der jüngsten Vergangenheit gezeigt welche Risiken das billige Geld verursacht und das sollten wir auch nicht vergessen.

Konkret sieht es nämlich so aus: Viele Menschen, die sich eigentlich keine Immobilie leisten können, nehmen einen Kredit auf und kommen später in Rückzahlungsschwierigkeiten. Konkreter gesagt sind es leider oft junge Familien, die sich mit einem geringen Haushaltsnetto den Traum von Wohneigentum erfüllen möchten.

Ein festgeschriebener Zins von 3% oder weniger scheint da verlockend und wird vorsorglich auf 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Zu den Zinsen können sich dann die unterkapitalisierten Käufer auch „ein Zimmer mehr“ leisten. Und genau hier lauert die Gefahr. Denn die Zinsen machen Immobilienkäufer nicht solventer.

Denn trotz des vermeintlich billigen Geldes, bleibt ein Grundsatz bestehen: Eine Immobilie muss man sich auch leisten können. Die Mini-Zinsen scheinen das Bewusstsein dafür zu blenden. Es ist gut möglich , dass in 10-15 Jahren eine Immobilienkrise unser Land überrollt. Viele heutige Käufer werden ihre Anschlussfinanzierung zu 5, 6 oder gar 8% nicht mehr stemmen können. Sie werden verkaufen müssen. Grund:

Die Tilgungsfalle: Worüber sich nur die wenigsten Anleger bewusst sind: Je günstiger die (Kredit-)Zinsen, desto länger dauert die Rückzahlung des Kredits. Beispiel: Angenommen, man nimmt einen Kredit über 200.000 € auf und tilgt ihn mit 1% bei 4 % Zinsen, so hat man den Darlehn nach 40,3 Jahren getilgt.

Das Problem: Aktuell wären die Variablen für diese Rechnung anders – nämlich 2 % Zinsen. Bei einer Tilgung von 1 % im Jahr ist die Immobilie erst nach 55 Jahren abgezahlt. Durch einen geringeren Zins verlängert sich also auch die Laufzeit des Kredits.

Logischerweise kommt hinzu, dass man in Folge der geringeren Tilgung bei einem Zinssatz von 2% pro Jahr, eine größere Summe nach Ablauf der festgeschriebenen Zinsbindung (10, 15 oder 20 Jahre) anschlussfinanzieren muss. Bei drastisch gestiegenen Zinsen wird dies für viele eine Immobilie untragbar machen. So wie in Spanien, Großbritannien oder den USA als der Beginn der Finanzkrise.

Diese Risiken sollte man daher unbedingt beachten, wenn man sich für einen Immobilienkredit entscheidet und von den günstigen Zinsen profitieren möchte.

Deshalb ein Rat: Machen Sie nicht den gleichen Fehler, wie viele andere Eigenheimkäufer. Die niedrigen Zinsen ermöglichen kein zusätzliches Zimmer oder eine größere Immobilie zu kaufen. Auch wenn dies im ersten Moment so scheint. Man sollte also lieber eine kleinere Immobilie kaufen, welche man auch bei Zinsen von über 5% problemlos tilgen könnte. Denn:

Die Zinsen werden wieder steigen. Man sollte also lieber eine kleine Immobilie schnell abbezahlen und dann nach dem Platzen der aktuellen sich anbahnenden Immobilienblase günstig eine weitere Immobilie kaufen, statt sich jetzt einen zu großen Kredit ans Bein zu binden.

1. Januar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.